实录：2014珠三角房博会房地产投资论坛

有“珠三角房地产市场风向标”之称的2014珠三角房博会于今日（5月23日）在广州保利世贸展馆1号馆盛大开幕。

网易房产讯

2014珠三角房博会房地产投资论坛

主持人：各位领导、各位嘉宾、各位朋友，先生们、女生们，大家下午好。

欢迎大家参加我们2014珠三角房博会房地产投资论坛，我是这次论坛的主持人龙斌，首先请允许我介绍今天参加我们论坛的领导和嘉宾。

2014珠三角房博会房地产投资论坛现场

广东省房地产协会陈之泉终身名誉会长

广东省房地产协会蔡穗声会长

广东省房地产行业协会王秘书长

羊城晚报报业集团地产全媒体中心周杨总监

香港房地产协会广州访问团名誉团长会长 陈先生

名誉团长执行委员会主席 胡伟民博士

监事长何锦荣先生

湖北省房地产行业协会张副会长

重庆市房地产协会吴宁康驻会副会长

广西房地产行业协会李秘书长 李秘书长

海南省房地产协会王秘书长

广东省地产商会黄明辉处长兼秘书长

广东省家具协会李副会长

广东省玻璃行业协会黄秘书长

江门市房地产行业协会叶会长

省房协副会长单位颐和集团张先生、海外策划项目经理

介绍完了以后，我们看到整个珠三角高朋满座，第一个环节，首先请我们的主讲嘉宾来跟我们分享他们对海外房地产投资的看法。

首先，我们有请宝桥融资有限公司董事总经理、香港证券及期货事务监察委员会注册企业融资及资产管理顾问林慧欣，进行主题演讲：海外投资战略与海外融资。有请!

林慧欣：非常荣幸能够参加今天的房地产论坛，今天我跟大家分享的题目是“海外投资战略与海外融资”。2014年，海外投资这个话题很热，海外投资浪潮是不是到了，首先我们先看看最近内地房地产的情况。

宝桥融资有限公司董事总经理林慧欣发表主题演讲

一线的城市现在出现价格泡沫，二、三、四线城市也出现供应过剩，价格战难免出现。第一季的商品房销售数据也亮起警号，因为政府鼓励走出去的政策，多家龙头企业积极开拓海外市场。

根据国家统计局有关全国房地产开发，还有销售的数据来说，今年1—4月份的数据也不是太好，1—4月份的施工面积比土地购置面积8130万平方米，也同比下降7.9%，比1—3月份扩大了5.6%，土地成交价2.214亿元，增速率回落1.8%。

商品房销售面积及销售额增速率，1—4月份，商品房销售面积2.77亿平方米，下降了6.9%，降幅比1—3月份扩大3.1%，销售额18.307亿元，降幅也比1—3月份多2.6%。

商品房代售面积四月末，商品房代售面积5.27亿平方米。今年以来，内地企业业绩也出现倒退，盈利减少，所以一般的财经分析员都预计，今年国内的楼价会大幅下跌。所以香港近期都受到压力，我们看到很多内房股，最近的表现比一年下跌10%—40%。

从这个情况来说，这个时候开拓海外市场，可以找到一个新的出路，今年内房企业在海外投资总额快速增加，原因有多个。

譬如说为了拓展多元化的优质市场，扩充业务;投资具盈利潜力的海外房地产项目;扩大投资组合以分散投资风险;提高企业在海外市场的知名度;为企业进行海外融资做好准备。

海外房地产投资吸引的原因，主要可以提供一个稳定的资产回报，海外的市场也法制健全，利润及边际利润超过国内投资，海外银行贷款的利率也远较内地的利率为低，海外当地人士对房产的需求逐步提升，而且内地赋予买家对海外置业的需求也不断增加，现在很多内房企业在海外的投资项目，其中30%到40%的买家都是中国投资者。

海外投资的热点，一般都会选择国际的金融中心，经济发展成熟的大城市，热门的旅游区，热门的移民城市，2013年，最吸引中国资本的城市是美国跟英国，我们也看到商业房地产投资最多的海外5个城市，第一是纽约，然后伦敦、新家坡、悉尼、曼彻斯特。

综合投资在美国的房地产市场投资额，2013年出现了很突破的增长，增长了11倍，由2.64亿美元增加到3.1亿美元。2014年初，内地雅居乐、万科、碧桂园等等都宣布了在海外的地区有大型的投资项目。

海外投资的同时也是进入海外资本市场，进行海外融资的最好机会，主要的海外融资方法，包括海外银行贷款，发债融资，上市融资，还有借壳上市。

首先我们看看海外银行贷款，海外的银行一般会考虑企业的背景是不是上市公司，他们的业绩、财政状况，还有房地产的项目的回报率，海外资产运作的抵押品，还有外币还款的安排。

发债融资方面，也是考虑企业的业绩、财政状况，资产负债比率，债券级别，年票息率，年期是长期的10年还是短期的5年，还有长期的市场利率走势。最近的例子就是2014年3月7日，万科通过境外子公司完成发行金额为8亿美元的5年定息美元债券，年票息率为2.625。

另外拥有海外上市地位的好处，较容易获得银行贷款，大股东也无须就贷款做个人担保，较容易通过海外增发新股或债券筹集资金，较容易引进基金或机构投资者，作为策略股东，还有较容易获得供应商或者客户的信任，提高业务的竞争力。

上市融资方面，取得上市地位有两个方法，一个是IPO，IPO在香港港交所主板上市的最低要求，是企业最少有3年的财政年度的营业记录，还有必须符合下面其中一个测试。

第一个是盈利测试，净利润过去3年要至少5000万港币，最近1年至少2000万，之前两年加起来至少3000万，市值方面最少两亿港元，如果企业没有盈利，也可以通过市值收入测试，市值最近一年5亿港元。

为什么我说这是最低的要求呢?这个是最低的门槛，因为香港交易所在全球来说，算是最严格的交易所之一。因为去年十月开始，通过条例需要要求保证人对交易的内容要做出最精致的调查，如果有问题的话，保证人也有负上刑事责任。所以最近很多国内企业跟我说，中间已经发放不需要审批也可以到香港上市，如果要到香港上市的话，也要经过港交所很严格的批准。

我们可以看看就是以IPO形式在香港交易所上市的企业很多。另外一种方法取得上市地位，就是借壳上市，借壳上市就是收购香港上市公司的控股权，这个可以省却上市审批程序及时间，但是壳价比较昂贵。例子就是2012年，万科像香港地产发展商永泰地产以1079亿港元收购旗下南联地产约73.91%的股权。

最近香港也掀起了内房企业借壳潮，除了万科以外，还有中粮集团，重庆大股东，亚太地产，大连万达，绿地集团，蓝顶国际，海亮集团等等，这两年都纷纷在香港收购上市公司。

IPO与买壳的比较，就是时间方面要准备这个，通常准备的大概要9个月到一年的时间，还有今年1月份开始，申请提交的证书必须已经是最后版本，如果发现有什么错误就马上不会再批，所以这个审批的要求越来越高。买壳的时间相对是短一些，因为收购上市公司股权主要是谈好价格，还有做净值调查，做完全面收购，通过要两到三个月可以完成。

IPO的费用就和企业融资额，一般来说占融资额的10%到15%，买壳方面比较贵，除了特价还有资产价格需要计算。集资方面可以马上融资，买壳就需要做完全面收购之后，以后再做资产收购，再做融资安排。

海外投资重要的考虑因素，企业本身一定要衡量本身企业的资源还有承担风险的能力，与海外当地富有丰富经验的房地产开发商共组合作伙伴，降低风险。注意不同国家不同的融资安排，当地税收还有法规，计算清楚项目的确实投资回报。还有注意不同国家对贷款额占整体投资比例的规定。

总结来说，内房企业海外投资是未来的大趋势，同时也可以进入海外资本市场铺路，谢谢大家!