魏小安：“旅游地产”的概念导向有问题

国家旅游局政策规划司前司长、旅游经济和管理专家魏小安，在博鳌·21世纪房地产论坛第十五届年会上表示，反对“旅游房地产”的概念，因为这个概念导向的是变成房地产的业态。

“一开始说旅游地产，我就是反对的。什么是旅游房地产？为满足旅游需求而开发的房地产？因旅游需求而拉动的房地产？因旅游时尚而符号化的房地产？坐落于旅游景区的房地产？概念太笼统，什么都可以装。”魏小安说。

他表示，从旅游的角度来说，旅游是以住宿功能为中心，全面体现旅游六要素。而房地产，则是定居、商居、旅居和闲居，在全世界范围内没有旅游地产的说法，这显然又是中国创造。

魏小安说，度假地产是以度假为主体，以地产为承载基础，至于是以度假为主还是以地产为主，核心就在于度假产品。但是，“在中国的语境之内，又成为房地产的一种类型，导向成为问题。”

“应该说地产商的进入给旅游发展注入了新的血液，产生了重要作用。一是巨额资金注入，这些年大型的旅游项目基本上都是地产商开发的或者是参与开发的，使旅游开发从亿元级上升到十亿元级到百亿元级。创造了新的商业模式，形成了房地产模式与传统模式的结合。

魏小安说，度假产品的核心是：“产品、产品，只有产品”。从房地产角度来说，度假地产已经是一种细分类型。但是从旅游角度来看，则并不清楚，如：其对应什么样的需求，提供什么样的产品，达到什么样的品质。

“全世界做度假都是追求产品、追求品质。但是也有特例，比如澳大利亚黄金海岸，这是日本人为主开发和消费的，形成了大规模的房地产模式。到了黄金海岸，我觉得可惜啊，这么好的海岸、海滨资源，现在成为一个城镇，这种状况在中国都很难容忍，但是日本人这样做了，也变成了中国的开发商心目中的样板。所以我的看法是，我们要细化度假产品的类型。”魏小安说。

以下是魏小安的演讲文字实录

各位早上好，今天的题目是旅游度假产业未来，互联网+与+互联网，我理解互联网+就是一对多，达到全覆盖，+互联网是多对一，达到一个全营销，互联网+和+互联网再相加，一个是工具层面，一个是思维层面。

今天我想说的话题主要不是这个，度假这个产业在中国还是一个比较年轻的产业，我更关注的是现象。如果没有好的产品，你无论是互联网+还是+互联网都加不动。

我今天的题目叫做度假酒店三题，因为这个题目很大，度假本身来说是一种新型的生活方式。我研究度假已经20年了，1990年我在国家旅游局工作，就把世界上主要的度假地都考察了一遍。那个时候的目的是想使中国的旅游产品更加丰富一些，也看到的国际上的一个主要的旅游的潮流，可是从1991年批复建设12个国家旅游度假区基本都没有成功，基本上都是从房地产起步，从高尔夫球场开始，曲曲折折，包括三亚的亚龙湾，亚龙湾批复之后第一批资金拿到北海炒房地产，当时一是赶上了泡沫经济，二是度假市场部成熟，三是缺乏经验，当然也不能说这个事是白干的，好处是第一是倡导的休闲度假，第二是明确了开发范围，第三是奠定了基础。我今天想讲的第一个问题膨胀需求与替代的供给。

首先是膨胀的需求，2014年中国国内旅游人次36.5亿，人均出行2.7次，花费3.25万亿元，另外出境人次1.14亿，花费1万亿元，其中度假花费6000亿，工业化中后期，中等收入国家，休闲度假成为刚性需求，迅速膨胀。严格地说这是一种大众化的现象。

这里要看一个消费的变化，基本上消费四个阶段，第一个阶段是吃穿用，第二个阶段住行游，第三阶段文体美，第四阶段是多新奇，各种方法丰富多彩。全球消费，中国对于世界的旅游购买力，全值消费，追求价值的旅游者，旅游者的价值。全程消费，全域消费，全家消费。

供给的替代。中国的观光旅游资源丰富，数量众多，世界堪称一流。而中国的休闲度假则不然，城市休闲空间严重短缺，度假产品严重不足，首先体现在资源不足，中国的海岸线18000公里，6000多个岛屿，但是真正做滨海度假旅游的不超过10个地方，最后全国集中起来只剩了海南，海南房地产开发过度，东部开发过剩，形成了这样的局面。湖泊度假污染严重，很难开展，再就是山地度假开始发展，万达搞了很多个国际度假区。乡村度假成为主体，城市度假开始探索，这是现在度假供给的一个基本的状况。这样的话，由于度假产品严重不足，就形成了两个溢出，一个是向海外溢出，一个是向景区溢出，造成了一个误区，大家觉得景区很好做，因为景区好像永远火爆，这个判断是非常错误的，严格地说，现在是用200多围景区的状况替代了2万个景区的状况，这是典型的以偏概全，市场分工，一方面是大众休闲，一方面是中高端度假。

旅游地产与度假地产。先说一个强势房地产，房地产15年时间，房地产集团成为中国最强势的集团之一，谁说中国人没有创造，房地产创造的花样最多。刚刚外面看广告，还是这种感觉，国际上度假项目就是项目，产品就是产品，中国不然，什么事基本都加一个地产，一个博物馆就是博物馆，要说文化地产，一个商贸就是商贸，我们要说商业地产，乃至旅游地产，度假地产，最基本是以前面作为一个引子，最主要在于地产。地方政府先做旅游再做地产，地产商的对策，旅游可以赔，最终在地产上赚，比如度假地产，以地产为主，以度假为辅，可以作出什么好产品。

一开始说旅游地产，一开始说我就是反对的，什么是旅游房地产，为满足旅游需求而开发的房地产，因旅游需求而拉动的房地产，因旅游时尚而符号化的房地产，坐落于旅游景区的房地产，概念太笼统，什么都可以装，学理不准备，流动需求与固定供给。

从旅游的角度来说，是以住宿功能为中心，全面体现旅游六高速，房地产的角度是定居、商居、旅居和闲居，在商街范围内没有旅游地产的说法，这显然又是中国创造。

度假地产，以度假为主体，以地产为承载基础，是以度假为主还是以地产为主，核心在于度假产品，在中国的语境之内又成为房地产的一种类型，导向成为问题，胶东半岛正在自食其果，其他地方步其后尘。一个万达模式，从城市综合体到度假区，当然万达模式本质上还是房地产开发区，可是这些年有一个红树林模式，就在三亚，这是追求纯粹的度假产品，因为开发商原来有做过房地产，后来做红树林的时候把这一点搞明白了，红树林项目政府皮规划的时候可以配套25%的度假投资，但是一平米都不做，业主比客人还难侍候，所以亚龙湾的红树林基本上达到了各类酒店的一流水平，第二个红树林也开业了，第三个红树林也开展了。只有突出自身的文化优势，谋求未来的发展格局，这样的格局是符合国际规范的，是可以达到国际水准的。

度假地产的特点，综合性、复合型、组合性、创新性、无限性。从客人来说有四个方面的花费，时间、精力，体力和金钱，这四个花费如何组合，原来强化度假地产和旅游地产是开发商一次性卖房子，一次性挣钱，政府一次性收入，之后没有了，整个市场缺少消费，所以在2005年的时候，三亚市的市长跟我说过，看起来这个地产不能搞，三亚一年只有这么一个多月，才有人来，剩下的是一个空城，这个城市这么发展，他提出多做度假酒店，控制地产，海南有这个变化，这些年更加突出。开发商和政府相互地博弈，博弈之间也在变化。

产品与品质。

大地产时代的旅游运作，刚才我听了一个新的概念，叫做后地产时代的运作，要挖掘存量资产的深度价值，重新整合资源。

应该说地产商的进入给旅游发展注入了新的血液，产生了重要作用。一是巨额资金注入，这些年大型的旅游项目基本上都是地产商开发的或者是参与开发的，使旅游开发从亿元级上升到十亿元级到百亿元级。创造了新的商业模式，形成了房地产模式语传统模式的结合。

产品、产品，只有产品，从房地产角度来说，度假地产已经是一种细化类型。但是从旅游角度来看并不清楚，根本是对应什么样的需求，建设什么样的产品，达到什么样的品质，全世界做度假都是追求产品，追求品质，但是也有特例，比如澳大利亚黄金海岸，这是日本人为主开发和消费的，所以形成了大规模的房地产模式，到了黄金海岸，我觉得可惜啊，这边好的海岸，海滨资源，现在成为一个城镇，这种状况在中国都很难容忍，但是日本人这样做了，也变成了中国的开发商心目中的样板。

所以我的看法，我们要细化度假产品的类型。

度假区，范围大、设施全，度假是一种复合性的产品。城市旅游综合体，以城市综合体为开关，深化到城市休闲综合体，延伸到乡村旅游综合体，海外的一个典型就是乐天模式，中国的典型就是万达广场的模式，这是满足白领和年轻人。还有是城市中央休闲区，典型就是北京什刹海等等。

六古开发，古城、古镇，古村，古街区，古道和古关，资源稀缺，前三类开发密度大。度假产品，以度假诉求为主题的房地产项目在度假产品里体现得很充分，异地休闲，停留较长，自由行强，负游率高，家庭方式，持有者多，突然浅山丘最佳。

种类包括很多种，按照规模和方式可以区分成这么多种，区域二线海景房，海滨一线海景房，滨海度假酒店，包括度假公寓，商业中心，娱乐中心，会展中心，海岛、景区、青年旅舍、营地和浮动的度假设施。

其中还有一大类叫做产权酒店，在中国已经有2000多家，边缘性决定了它的复杂性，新型性决定其探索性，多样性激发创造性，阶段性产生混乱性。这个里面涉及到权利变化，权利均衡，与权利保障。截止到今天还有一个优势，就是销售旺盛，构建了一个业态，一是旅游新业态，一是房地产新业态，三个问题，承诺，纳税和公共经营，需要四个完善，法规、合同、经营和市场，从产权一开始呼唤是否可以形成法规，这是不可能的。

度假社区，是第二居所，第一生活，在全国的大城市周边和一些风景比较优美的地方已经普遍产生了，处于乡村位置，享受城市生活。

重中之重，度假酒店，设计和建设有很多特点，比如反城市、组团式等等，同样在管理和服务方面也有很多特点，其中一个要求就是豪华少，云南很多度假酒店基本上叫做城市的商务酒店换了一个位置。共享经济，互联网+闲置资源，这是发达国家模式的翻版，我们的模式不同在于新是房子，而不是自住房的度假交换，发达国家基本都是自住房，比如我住四间房拿出两间给客人。有的是直接交换，我们基本上是新房子进入度假，很多楼盘在开盘的时候绑定了度假，另一方面这是一个产权酒店的变种。这种模式如何，我现在很难判断，发达国家的前提是诚信社会，同样途家模式的前提也是诚信社会，但是诚信是中国最缺乏的资源，所以演变成分权度假、产权酒店，途家模式，变态的产品，是中国式的产品。我知道在一个变种的社会之中产生的一种变态的产品，这种产品显然是不正常的。

品质、品质还是品质。

现在中国人的品质要求逐步提升，而且是一种家速度提升，基本上出过几次国的人回来对于旅游度假品质要求大幅度提高，基本要求环境好，交通便利，内容丰富，服务效率高，个性化突出，品牌性强，这个品牌性强产生了一种误导，比如我们所在的这些酒店，这些酒店都是城市商务型酒店的品牌，现在都集中到了三亚，一方面是这些酒店看中了度假酒店管理这样一个市场，所以它们都成立了度假酒店管理部，另一方面我们迷信这些品牌，严格地说这些品牌不是度假的品牌，城市商务酒店搬到这里也是一个变种。就三亚来说，曾经有一句话，三亚要成为全国人民的度假村，我不赞成，我是三亚省政府的顾问，三亚是富人的天堂，中产的盛宴，穷人的机会，不可能变成全国人民的度假村，这个涉及到消费安全，包括品质安全、财务安全。八项规定之后三亚的消费正常化，这几年的状况是在向良性的状况发展。以前是买单的人不消费，消费的人不买单，价格无限膨胀，但是品质问题仍然突出。我昨天去吃自助餐，品种好，服务差，基本上找不到服务员，到最后都吃不饱，回到房间，想上微信，wifi20元一小时，这是喜来登的水平。我在微信上发了一个牢骚，被金钥匙的领导看到了，纷纷找我，需要什么服务，我做课间做到10点多，我想吃一点东西，偌大的餐厅找不到吃宵夜的地方。我们可以理解，因此海棠湾是一个新开发的区域，商业条件还不成熟，消费环境也不成熟，但是服务如此，这恐怕不能原谅。所以我说的意思是，品质上稍有一点瑕疵，大家就有意见。我知道有一点，它是为了控制成本，所以降低了品质。但是就是砸了企业的牌子，一方面是砸了喜来登的牌子，另一方面是砸了开发商的牌子，所以品质品质最终还是品质。这样需要研究运营和综合的分析。

选址和布局，选址各安其位，布局各定其位，最重要的是要保障大众需求，从运营方式来说，有多种多样的运营模式，我就不一一说的，我其中说一个什么观点，不能否定高端，我们“八项规定”也好，反四风也好，否定的是官场的泡沫型消费，但是不能把所有的高端否定，如果否定了高端度假没有办法发展，我们在这里要倡导高端，但是高端不等于奢华，高端追求的是个性、舒适、方便、快捷，包括文化，达到这些才称得上高端，这个会形成一个复杂的结构体系，底线是行业不亏损，严格地说中国的星级酒店，去年全行业1.3万家，亏损总额59亿，相比而言度假酒店的盈利状况好一些，但是红树林的这种模式基本上是盈利的，红树林的三个项目总投资140亿，这个不是小项目，但是它追求的就是这样，三亚湾的红树林4500间客房，72家餐厅，全天量美食应有尽有，62个小功能电影厅，充分发挥它的优势。

我最后说几句话，第一是十闲，从容人生，第二是十养，品质生活，今天不养生，明天就养病。十玩，快乐经济，今天不会玩，明天就寂寞，中国是最不会玩的民族，从来把游手好闲当做贬义词，生活的目的不就是游手好闲吗，美国人就是一个最积极的玩的民族，所以最新的玩的项目都是从美国产生的，最好的玩的项目也在美国普及，我们中国人的创造力，在十闲十养十玩发展一下，来谋求新的生活。