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投资热下如何买房3:商铺写字楼投资

2009-06-23 16:15:57 来源: 网易房产 举报
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投资热下如何买房1:最热投资客

投资热下如何买房2:小公寓豪宅投资

不动产的最好投资品种是什么?回答自然是商业物业(包括商用物业和写字楼),因为商业物业具有较好的、长期稳定的投资回报率。而且对于投资者来讲对商业物业的出租管理相对来说要简单一点,因为一般来讲商业租户的租期都比较长,那么投资人的管理就比较简单。只是对于投资人来讲寻求好的租户以及租赁谈判的难度都比较大,但一旦谈成则比较稳定。同时商业物业自身具有较强的升值能力,速度快、幅度大,而且变现能力很强。

如何看待金融危机下的商业物业投资?一般来讲对于不动产的投资回收期为10-15年,在这十多年的年份里,租金有涨有跌的情况下,只要平均租金水平高于设定的回收期内的标准,那这个投资就是成功的。以此来推理,相对于投资回收期来讲,金融危机只是个短期事件,也许它会影响一年二年乃至于三年的投资回报率,但在中国绝不会影响到10年,如此,则可以将投资商业物业作为长期投资。

最具投资价值物业三:

配套完善 辐射能力强 社区铺回报率高

5月份,楼市成交量呈“井喷”态势,房地产市场的火热使不少原本持币观望的投资客重新入市。如果你觉得看不清楚商品房价格走势,可以转向关注有稳定回报和长线投资价值的商铺投资。据统计,5月份广州商铺成交量为4.4万平方米,环比上月增加42.1%。商铺成交均价为11401元/平方米,环比上月下降45%。

商铺主要有批发市场、购物中心、商业街铺以及社区铺几种。就价格而言,批发市场的价格最高,像中大布匹市场、白马服装城等旺铺售价超过10万/平方米,中华广场等购物中心商铺售价一般都要6-8万元/平方米。商业街铺、社区铺价格稍低,对资金要求相对要小一些,商业街铺除了北京路、上下九等商业中心,3-5万元/平方米就有交易,社区铺最低,大概1-3万元/平方米,要视社区的人气及入住率而定。

从市场情况来看,近期天河、海珠和老城区均有较多商铺成交,与去年同期相比,一线铺位行情更加紧俏。在此市场状况带动下,白云、番禺以及老城区二线路段的二手商铺买卖交投均录得升温的空间,白云区的新市、景泰,番禺市桥的西丽路以及部分华南板块大盘社区铺,投资者主要青睐交易单价在4万元/平方米以下、面积在60平方米以下的小面积铺位。老城区繁华商圈内的一线铺位盘源紧俏、入市门槛也比较高,使得投资者转向小北路、人民中路、荔湾路等周边商业氛围也不错的路段,比较关注单价在4.5万-6万元的铺位。

所以,如果你手中的资金不多,可优先考虑社区商铺。

社区商铺顾名思义是指面向住宅社区的商用铺位,其经营对象主要是住宅社区内的居民。便利店、中小型超市、药店、餐厅、美容美发店、银行、干洗店、花店、咖啡屋、房屋中介公司、装饰公司等等这些都可以成为社区商业的商业形态,而相比较其他类型的商铺,此种产品对经济实力的要求相对较低,以风险小、具有稳定的投资回报著称。

在选择社区商铺时,要选择入住率高,而且规模较大的社区商铺。因为中高档楼盘住户的消费能力相对较高,因此有足够能力去支撑整个社区商铺的经营。

社区商场铺:地段好的物业才能升值

商场铺的投资回报率在12-15%。较新的二手商铺可能达不到那个水平,就需要眼光独到,有耐心,像恒宝广场也是经过多年才旺起来。广州有地铁途经以及公交网络发达地区的商场铺都是不错的选择。作为第一次投资商场铺的人士,千万不要贪便宜选择一些位置不那么好的铺位,宁可选择租金贵一些、但位置比较旺、人流比较多的铺位。

社区临街铺:回报率最好不要低于8%

临街商铺应注意城市规划商铺所处区域的未来发展趋势、周边消费力的状况等等。例如一德路搬迁,那就要分析是否会产生一个新的商圈,以及变迁后未来发展趋势。

此外,由于商铺的具体价格水平需视乎地理位置、铺面情况、面积大小及装修情况等等因素而定,不同情况会导致价格差异较大,故投资者还需注意商铺的各项细节问题。不过临街铺的投资回报率在12-15%就比较好。低于8%,就很差了。

铺源推荐:

1、 丽江花园社区铺

丽江花园-商铺

番禺丽江花园,当初售价约11000元/平方米,随着丽江花园人口越来越多,商业日益繁荣,目前售价在2万元/平方米以上,有的高达5-6万元/平方米,转手费也普遍达到5-6万。洛溪新城因发展早,人流大,商铺的价值更高。不少投资客青睐该地段商铺的投资价值,价格越炒越高,平均约5-7万元/平方米,吉祥路沿街商铺达到8-9万元/平方米,十年间上涨6-7倍。

由于新社区升值潜力更大,所以也有投资者购入珠江新城的南国花园、凯旋新世界等小区临街铺,价格基本上在5万元/平方米以上,等珠江新城商业成熟后,这类商铺将大幅升值。

2、东方都会广场社区铺

年轻人大多数都贪方便,喜欢享受生活,因此便利店、零食店的经营情况都不错

经营时尚商品的店铺也比较受年轻人士的欢迎

东方都会广场又名上寓,该楼盘位于中山大道和天府路的交界处附近,东方都会广场东临天河公园北门,西靠万佳百货,北邻中山大道,南近黄埔大道。东方都会广场的居住人群以年轻人为主,由于他们具有贪方便、喜欢享受生活的特点,使该楼盘内一些类似便利店等性质的商铺的经营状况较为理想。此外,该楼盘所在的板块发展成熟,周边还云集了东方新世界、叠翠台、华港花园、历德雅舍、加拿大花园等众多楼盘,可辐射的消费人群较多,因此其商铺的价值值得投资者关注。

目前东方都会广场的小区商铺以面向中山大道的临街商铺为主,40-80平方米的面积居多,商铺的总体面积不算大,二手均价在5万-7万元/平方米之间,这和其2008年的二手均价差不多,与2007年7万元/平方米左右的均价相比,则处于一个相对的低位期,租金也有所下降。现在可以看作是一个趁低吸纳的时机,而且,该项目目前放盘的商铺较多,投资者可以有较大的选择和比较的余地,如果见到好的铺位放盘就值得考虑。[详细]

3、新港西路愉景雅苑社区铺

愉景雅苑的商铺有华润万家、苏宁电器等主力店带动,吸引了周边不少社区的居民前来购物

愉景雅苑位于新港西路客村立交旁,鹭江地铁站附近,南临新海珠区府,东接琶洲会展中心和领事馆,北邻二沙岛和珠江新城,西连中大布匹市场,地理位置很不错。由于该项目附近的交通条件好,可以辐射的居住人口多,珠影、客村和新港西三个成熟的居民区内每天都有大量人群来这里乘车。据粗略统计,当地多个社区的总居住人口量可达到近60万人的水平。再加上该项目处于纺织商圈、会展商圈及区府经济圈这三个商圈的交汇点,且有华润万家、苏宁电器等主力店的带动,其商铺价值一直持续走高。

据周边的中介公司介绍,愉景雅苑二手商铺的售价已经从2005年的1.5万元/平方米左右上升到如今的2万元/平方米左右,租金价格也从当时的125元/平方米/月上升到如今的155元/平方米/月,行情一路上涨。[详细]

4、大学城商铺

租售活跃,顶手费最高10万元

广州大学城的规划面积约为43.3平方公里,可容纳学生18万-20万人,加上南亭、北亭及其他村镇,总人口将达到35万-40万人。经过8年的开发,广州大学城商圈基本形成。而受明年亚运会在广州举行的利好带动,大学城商圈迎来发展新机遇。商家在商场一手租的商铺租金仅200多元/平方米,现在二手放租已经不止这个价,商场个别好的商铺顶手费高达8万-10万元。另外,北亭广场、大学城商业南区、大学城商业北区的商铺租金在60-100元/平方米之间。[详细]

综合理财指导:

由于大多数社区商铺具有投资少、易出租转让、广泛的功能等特点而受到很多投资市民的青睐,在此我们也给出一些投资的小贴士供您在购买时参考。

1.因为社区商铺的客流量主要来自于社区的居住人口,因此在选择购买时必须谨慎判断该小区的配套成熟度、周边环境以及交通是否方便等;

2.社区商铺通常不易形成集聚效应,因此必须注意所购买商铺的规模、所居住人群的消费能力等,这样才能为长期稳定的投资回报提供保障;

3.社区商铺的风险较低,有一个前提,就是购买商铺时,不能被开发商的过分炒作所迷惑,不要买得太贵,以免被套牢;

4.要注意商铺投资的附加值,如有挑高空间,可隔成两层,满足多元化商业经营。同时就投资眼光而言,一些新居住中心及未来的良好规划等可使商铺的潜力大大增加;

5.一些细节我们同样不能放过,如小区地面是否有较多的停车位等等的内部硬件配套、开发商的品牌效应能否带来强大的辐射作用……这些都会影响社区商铺的投资回报,同时这也是种中长期的投资行为,不要期望短期内就有高回报。

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文武贝贝 本文来源:网易房产 责任编辑:王晓易_NE0011

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