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陈季冰:地王让土地市场进入金九银十

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房地产市场素来有“金九银十”之说,大意是,每年九、十月间天气秋高气爽,又逢国庆长假,楼盘销售总会迎来一年中的高峰。

具有讽刺意味的是,从过去一两个月来逐渐下滑的商品房市场走势来看,接下来的2009年的九、十两月几乎不可能上演往年“金九银十”的热闹场面。倒是土地市场出现了真正的“金九银十”,这次,赚得盆满钵满的最终赢家从开发商变成了各地政府。

9月10日,备受关注的上海普陀两地块被国有企业中海地产最终以70.06亿的价格,溢价129.1%%拿下,折合楼面价高达22409元/平方米,成为全国新地王。同日,深圳招商华侨城投资有限公司以5.3亿元的总价、楼面地价18874.64元/平方米的数字,又刷新了深圳土地出让单价的最高纪录。联想到上半年已经在各地频繁出现的“地王”对土地价格的推涨力量,加之各地政府都称近期将加大土地供应量,可以预计,在九、十两个月里,各地很可能再陆续出现许多“地王”。

很明显,“地王”的一个接一个加冕,既是今年春天以来不断上涨的楼价推动的,也是对2008年土地市场交易季度萎缩的报复性反弹。

进入2009年春天以后,沉寂了一年的各地楼市突然重新爆发。在我看来,主要动因是过去一年里压抑下来的成交量的集中释放。在这种情况下,“量价齐升”是十分正常的事情。

但另一个问题是:在宏观经济尚未回升的大前提下,受到压抑的楼市需求为什么会在此时提前集中释放?我并不认为所谓“刚性”需求是主因。而是大家看到,2008年以来开发量也随交易量一起急剧萎缩。许多原本坚信房价会下跌的人预计未来供应量会大幅度下降,于是立场开始动摇,并“空翻多”加入到抢购的行列。从上海看,去年土地批租市场急剧萎缩,土地供应的减少导致未来商品房供应量的同步减少,这强化了未来房价难以下降甚至会继续上涨的预期,而后者又导致了当下土地价格的上涨———这成了个连环套。

由此,我认为未来几个月内房价仍有继续上涨的可能,但其代价是成交量短暂放大之后比去年更大幅度的萎缩。中国的商品房将彻底沦为名副其实的“奢侈品”,别说普通工薪阶层,就连家境殷实者也越来越可能买不起房。

事到如今,假如政府真的不希望房价继续上涨,真正最应该做的,的确是“加大土地供应”,而不是大搞那些舆论效应远大于实际价值并且注定将问题重重的经济适用房。

任何商品的价格都是由供求关系决定的,这是经济学的基本原理。但是,政府的“加大土地供应”究竟会预设什么样的前提?这是比空泛的“加大土地供应”更重要的问题。去年,各地有许多土地未能成功批租出去,然而,另一条基本经济学原理告诉我们:只有卖不出去的价格,没有卖不出去的商品。所谓土地“卖不掉”,其实是卖不到政府的心理价位。进一步说,如果政府“扩大土地供应”的前提是必须要卖到它希望达到的底价以上,那么,只可能是推动房价继续上涨。

因此,真正意义上的“扩大土地供应”应当采取总量控制而非底价控制的招标方式。但这必须从根本上彻底颠覆地方政府的土地财政模式,将土地的供应转变成调节房地产市场供求关系的一个水龙头,类似于国家建立石油、粮食等战略储备的功能。不过,在土地仍是地方政府最大收入来源的今天和未来相当长一段时期,这种理想化的模式几乎是没有可能付诸实践的。

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