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三幅靓地周末上市 广州地市高温难减

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本周日,广州的土地拍卖将首次走出珠江新城的房地产交易登记中心,移师琶洲会展的房博会现场。

网易房产9月16日讯 本周日,广州的土地拍卖将首次走出珠江新城的房地产交易登记中心,移师琶洲会展的房博会现场。此次推出的珠江新城D3-4商业地块底价高达6084元/平方米,大学城DS1604、DS1703住宅地块则紧邻城建在今年7月份取得的番禺新地王。专业人士指出,在信贷宽松和地方政府对房地产投资持鼓励态度的双重作用下,预计后期土地市场热度不减,北京、上海等城市已掀起新一轮抢地潮,广州亦难以独善其身。

珠江新城地块或成竞争焦点

珠江新城的土地出让已经接近尾声,最后一幅住宅用地已于今年6月份以15324元/平方米的楼面地价被城建捧走,商业用地近两年的成交地价也是一直保持在高位。例如,07年5月,A4-5地块被保利以4.8亿元总价竞得,折合楼面地价8358元/平方米;07年9月,B1-3地块成交总价10.9亿元,楼面地价11912元/平方米,一跃成为广州商业地块的单价“地王”;08年11月,D1-2地块以2.34亿元成交,楼面地价7693元/平方米。

据了解,D3-4地块,用地性质为商务办公用地,占地5162平方米,总建筑面积34348平方米,挂牌起拍价2.09亿元,折合楼面地价约6084元/平方米。地块临近黄埔大道,背面即为勤建商务大厦,此前地块上曾盖有建材市场等临时建筑,现已拆平。

珠江新城一位写字楼开发商告诉记者,保利的A4-5地块和商务地王B1-3出让至今均无动工迹象,“市场原因是最主要因素”,目前珠江新城的甲级写字楼售价最高也仅在2万元/平方米左右,而该类物业的建安等成本不在1万元/平方米以下,“按目前的售价计算,A4-5和B1-3地块均无利可图,甚至还会亏本”。

若以目前售价减去相应的成本,“预计D3-4地块的价格不会超过8000元/平方米”,该发展商表示。但这仅仅是从纯粹经营的角度出发,“最后的价格未必是理性的,很多非经营因素会影响到最终的拍卖价格”,此前,城建以超过15000元/平方米创造珠江新城住宅地王便是为了在售项目提价和造势。因此,不排除也有开发商会以同样的心态追高D3-4地块的价格,“这块地的总价不高,单价走高一点对别有用心的开发商而言并不是问题”。

戴德梁行策略发展顾问部董事黎庆文认为,珠江新城商务办公用地的供应量已日渐稀少,预计该幅地块竞争会很激烈,上市公司和资金充裕的央企、国企预计都会加入战团。

大学城地价已过度炒作

番禺区大学城DS1604地块紧挨着DS1703地块,很适合联动开发,两幅居住用地的总建筑面积约为5.87万平方米,挂牌起始价共约2.35亿元,折合楼面地价约4000元/平方米。

据新城市集团董事长曹志伟介绍,这两幅地块就在7月份以7000多元/平方米高价出让的DS1102和DS1061地块旁边,景观、配套等条件相差无几。

“这次我会去看看,可以参与,但不会去拼价格”,他认为,很难衡量此前拍出的地王价格是否合理,

“每个人的目标不一样”,若以7000多元/平方米的楼面地价算,未来产品精装修的售价至少须在15000元/平方米以上。“从表面看,大学城的住宅开发前景似乎很看好,但有几样制约因素也是不能忽视的”,据其介绍,大学城内有广州最大的城中村,改造后将可提供大量的商品房,而大学城内的高校也一直在呼吁自建限价房,“这样起码有一半的客户就流失到其他市场去了”。

“合理的价格应该实在4000-5000元/平方米之间”,中原地产项目部总经理黄韬表示,大学城的商品房“8000元/平方米都卖不动”,不能对未来楼价预期太高。也有业内人士认为,大学城的商品房市场与金沙洲应该是同一水平,若想保证20%的利润,楼面地价就无法突破4500元/平方米,而此前7000多元/平方米的地王已经严重脱离了现实市场状况。

根据中原地产研究中心最新报告,8月份房企的购地热度再次上升,标杆房企新增土地19幅,购地金额184亿,环比增16%,开发商一个月中数次夺地已成普遍现象,而一些前期未能增加储备的企业未来仍将继续攻城掠地,预计后期土地市场热度不减。

至于这样的热度蔓延到广州土地市场后会否像北京、上海那样,再造就一波新地王,该研究中心高级经理刘渊表示,要视乎“开发商的资金充裕程度和在当地的土地储备量而定”,但从目前信贷宽松和地方政府对吸引开发商投资态度积极来看,短期内土地市场高温难退,大量的资金将继续在包括广州的各大城市土地市场中寻找出路,制造地王。

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