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戴德梁行:迪士尼落沪影响局部 不会推高上海房价

2009-11-04 18:33:33 来源: 网易房产 举报
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DTZ戴德梁行指出,这一概念仅对川沙地区的住宅产生影响,并不会由此而推高整个上海市的房价。伍惠敏以日本东京为例,90年代日本经济泡沫和地产泡沫同时破裂,虽然东京迪士尼依然成功,但是并不能阻挡日本房地产市场的下滑。

网易房产11月4日讯:迪士尼落户上海的信息正式获得上海市政府公布,上海房地产市场将因此受到怎样的影响?DTZ戴德梁行对此发表了看法。

DTZ戴德梁行综合住宅服务华东区主管、董事伍惠敏认为,迪士尼落户仅对川沙地区的住宅产生影响,并不会由此而推高整个上海市的房价。

伍惠敏表示,“从住宅市场来看,总体上,与奥运会及世博会对住宅的短期效应不同,迪士尼的落户对市场具备长期效应,周边配套也必将逐步成熟,对当地住宅市场将产生长期的利好作用。”

伍惠敏表示,首先,反映在周边土地功能的调整,原来周边的工业用地等将有可能调整为商业用地,对于住宅来说,必然有增值效应。

其次,从短期效果看,是川沙镇地区房价的坚挺。数据显示,自从迪士尼可能落地的消息传出后,川沙的土地价格便直线上涨了10多倍,而房价在2-3年间,从2000-3000元/平方米上涨到现在的13000元/平方米,涨幅在300%以上,而同期全市平均涨幅仅为78%。

“但从另一个角度来说,目前受此利好消息影响,当地房价已在高位,或已透支未来溢价空间。”伍惠敏表示。

伍惠敏同时指出,这一概念仅对川沙地区的住宅产生影响,并不会由此而推高整个上海市的房价。伍惠敏以日本东京为例,90年代日本经济泡沫和地产泡沫同时破裂,虽然东京迪士尼依然成功,但是并不能阻挡日本房地产市场的下滑。

据悉,截至目前,世界上有6个迪士尼乐园,但全世界开的最成功的、生意最好的,却是日本东京迪士尼。美国加州迪士尼营业了25年,有2亿人参观;但东京迪士尼,最高记录一年即有1,700万人参观。日本迪士尼1982年建成以后,成为世界上最大的迪士尼公园。其后的1989年,日本泡沫经济迎来了最高峰,日本各项经济指标达到了空前的高水平,当时东京23个区的地价总和甚至达到了可以购买美国全部国土的水平,但是由于资产价格上升无法得到实业的支撑,所谓泡沫经济开始走下坡路。1990年3月,日本大藏省发布《关于控制土地相关融资的规定》,对土地金融进行总量控制,这一人为的急刹车导致了本已走向自然衰退的泡沫经济加速下落,并导致支撑日本经济核心的长期信用体系陷入崩溃。此后,日本银行也采取金融紧缩的政策,进一步导致了泡沫的破裂。

伍惠敏称,迪士尼并不一定就会成为当地住宅成交的利好消息,伍惠敏表示,微观来看,该地区也有可能会因游客太多,导致交通负担过重,反而间接影响住宅成交。

DTZ戴德梁行商铺部华东区主管、董事韦泽铭则指出,“对于商铺市场来说,迪士尼落户影响最大的将会是旅游业。旅游业所带动的相关餐饮、食品、纪念品的消费将会得到明显收益。”

韦泽铭表示,从商业地产的角度来看,产生利好效应的辐射区域取决于游客的动线设计。比如,当游客准备前往迪士尼,可选择的地铁、轻轨、大巴、私家车等交通方式,那么,地铁、轻轨的相关站点、游客下车、转车、停车的地点,都是商业效应的辐射区域。而这些路线沿线商铺的收益也将会大幅提升。

韦泽铭认为,另一方面,尽管迪士尼的部分产品已经进入中国市场,但迪士尼乐园落户之后,其相关电影、动画产品的制作以及相关系列产品的销售也必然得到推动。

林向 本文来源:网易房产 作者:林向 责任编辑:王晓易_NE0011

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