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营业税优惠取消 楼价上涨失动力

2009-12-09 22:05:38 来源: 网易房产 举报
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“取消政策的扶持,说明中央意识到了房地产市场已过热,需要适当降温”,广州业内专家认为,在失去政策支撑的基础上,明年楼价的上涨动力明显减弱。
营业税优惠取消 楼价上涨失动力

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网易房产12月9日讯 12月9日晚上,实行了一年的营业税优惠政策终于宣告终止。当日召开的国务院常务会议决定,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,而其他住房消费政策则继续实施。

“取消政策的扶持,说明中央意识到了房地产市场已过热,需要适当降温”,广州业内专家认为,目前楼价的涨幅已经远远超出了大部分购房者的承受能力,风险系数甚至比2007年还高,“通过政策调整,抑制楼价过快上涨是很有必要的”,在失去政策支撑的基础上,明年楼价的上涨动力明显减弱。

营业税取消在意料之中?

在接受网易房产记者采访时,满堂红市场研究部沈锐培表示,“营业税优惠取消在业界的意料之中的”,而且,从这个迹象看,“明年的房地产政策还会适当从紧”。他认为,在这之前,市场有很多关于优惠政策是否取消的传闻,也造成了一些恐慌性的成交井喷,“现在好了,政策明朗,而且是全国统一执行,大家不用乱猜了”。

营业税优惠本来就是国家在殊时期出台的特殊政策,“现在市场无论是成交量还是价格,都已经恢复,没有必要再依靠政策来扶持市场”。更重要的是,目前市场已不仅仅是恢复,“明显已经过热”。广州住宅市场的租金回报率仅为4%,“很不理想”,空置率也比往年有所提高,“这是个危险信号”。

据其介绍,今年下半年以来,入市的买家有七八成是带着投资意向的,并非纯粹的自住需求,投资活动过于活跃。与此同时,楼价一路高涨,“已经超出了八成人的承受能力”。在他看来,“取消营业税优惠政策,意味着国家不会再用政策扶持房地产市场,未来楼价上涨的压力比较大”。

经纬行研究中心经理朱欣苑也向网易房产表示营业税优惠的取消与之前的预期相同,她认为,营业税优惠催生了大量投机者博取短差利润,如今取消了正好能起到抑制投机的作用。但与此同时,像契税、房贷利率等优惠政策获得延续,表明政府依然鼓励刚性需求与改善性需求购房,而并非“一竹竿”打压,这与中央经济工作会议的主调相同。

不少买家在优惠政策结束前“赶搭末班车”,造成了11月二手成交量的大幅增长,“但现在成交已经赶不上享受优惠了,二手房的商业贷款办理时间普遍需要半个月到一个月时间,除非买家是一次性付款,那还可能来得及”,沈锐培表示。

市场过热 需政策降温

“营业税优惠年底到期是政策出台时就已明确的,延续与否一直以来都只是个问号”,中原地产荔湾区高级营业经理蒋永华告诉记者,在这之前,“我们已经告诉买家营业税优惠可能明年就会取消,已经先打了预防针”。

他认为:“市场的过热已经引起了中央的注意,取消营业税优惠就是为了抑制楼价的过快上涨”。而今年以来楼价确实涨的太快,“广州的楼盘普遍都有5000元/平方米以上的涨幅,有些甚至翻了一倍”,以恒大御景半岛为例,“07年时楼价才7800元/平方米,现在已经涨到14000元/平方米”。更离谱的是,“20年楼龄的楼梯房要卖到1万多元,太不可思议了”。

据其介绍,广州大部分置业者对城区电梯楼的心理价位是1.3-1.6万元/平方米,但“现在普遍都是每平方2万元以上”。在100个客户中,“60%能接受的总价是50-80万元,但这种价位的房子凤毛麟角”。

“有个买家跟我说,楼价实在太贵了,买不起,不如先租着。就算一个月租金3000元,一年也就3万6,但如果明年楼价下降500元/平方米的话,100平方米的房子就能省5万元,扣除掉租金,还赚了1万4。”

他表示,2007年房价已经是高位了,但今年的楼价更高,“涨幅已经远远超出了大部分买家的承受能力,风险很高”。从营业税优惠的取消看来,国家还是希望楼价能平稳些,“明年应该不会大涨,也不会大跌”。

疑惑:首次置业者或被“错杀”

对于国务院此次取消营业税优惠政策,合富辉煌首席分析师黎文江表示早前温总理在中央经济工作会议上说过要抑制投机需求,那么二手房营业税无疑是最有力的武器。

但与此同时,黎文江还表示,那些希望买二手房的首次置业者也将成为本次营业税优惠取消的"受难者"。"现在一手房的价格已经非常高,大部分首次置业者已经把目光投向了二手房市场,尤其是那些2-5年的次新房"。黎文江认为,营业税优惠取消无疑将增加这些刚性需求的置业成本,"一手房买不起,次新房又太贵,这些刚性需求无疑是本次政策调整的'错杀者'"。

对于明年的二手房市场,他认为营业税优惠取消对其影响并不大,因为其决定性因素依然是信贷政策与房价,尤其是中央经济会议表明明年仍将保持适度宽松的货币政策。

一手市场将更供不应求?

除此之外,朱欣苑还表示,取消营业税优惠难免抑制明年二手房市场成交,但反而对一手住宅市场有利。“目前一手房二手房的差价并不大,如果加上营业税,那么两者的差价更小,极有可能引发二手购房者回流一手市场”。由于明年广州一手住宅供应量本已不足,如果加上部分二手房买家回流,将进一步助涨广州一手房价。

曾冬梅 本文来源:网易房产 作者:区家彦 曾冬梅 责任编辑:王晓易_NE0011

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