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陆新之:2010年房价上涨趋势会被遏制

2010-01-04 14:12:30 来源: 网易房产 举报
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讨论房地产市场是一件危险的市场。尤其是在2010年初。经历了2009五月份之后房价的狂飙突进之后,就算不用房价收入比这个老指标,连副部级官员也公开表示自己买不起房,这些信号就很敏感了。

其他还有听上去更让人心惊肉跳的信息。上一个月,美国财经杂志《福布斯》评出了七大近在眼前的金融泡沫,其中赫然列着中国的房地产市场位居第二大泡沫。其理由是中国的快速增长主要得益于宽松的货币政策,这很大程度上促成了房地产价格、股票价格的虚高。

而在2009复旦大学EMBA同学会年会上,全年销售额600多亿元的最大开发商万科的董事长王石,清晰表达其对于中国房地产市场的忧虑。他称,目前中国房地产市场已经产生泡沫,并且这个泡沫终将破裂。

在如此这般的泡沫疑云之下,对于2010年可以有以下这些猜想。

其一:房价近期不可能明显上涨。我们不用讲太多的道理。政府一个月内已经四次敲响房地产的警钟,这个姿态足以说明其后的动作,房市的任何一个可能性调整恐怕都要地产商拿出谨慎态度去做最充分的应对准备。在政府连连出手的背景下,短期内,也就是上半年,房价上升的势头将会“被遏制”,这在北京和上海表现会最突出。以前常有人坚持说,政府越打压房价越要涨,这类奇谈只宜私下不负责任地茶聚闲谈,真按照此思路逆向操作,无论是投资还是开发,都风险极大。政府政策一出台,地产股票立即惨跌,这就是市场的反应。长期来说,支持房价上涨的因素不变,但是在未来几个月,越是大城市,房价不可能有多大幅度的上涨。

其二:土地成交的价格,则继续会在一定时间内继续波动,未必能够老实下来。广州255亿元“地王”被民企联军夺得,这其实是非常耐人寻味的表现。在众多“中央军”开发商的虎视眈眈下,民企这样大手笔的布局,固然有狭路相逢勇者胜的放手一搏心理,也包含着对于后市长期的信心。正所谓买的不如卖的精。有了2008年突然市场暴寒的教训,民企开发商的忧患意识已经大增,有了2009年数百亿元的回款,所以这些开发商的未来布局也比较积极。2009年的全球经济可以归结为四个字:衰极而盛。这种特点体现在全球经济的回暖;信心的复苏及中国出口、CPI的见底回升。但同时也出现一些“矫枉过正”的行情,主要体现在资金投放、大宗商品市场及房地产市场的泡沫上。而美国为主的传统发达国家,经济依然是磕磕碰碰。全球寄望中国经济拉动,这就决定短期内中国经济还是开足马力。这种流动性的注入,一定会体现在房地产市场。而房价的劲升,已经透支了这种预期。相比之下,土地市场因为参与者少,又都是机构,而且和资本市场联系密切,这就决定,土地价格,更加情绪化。

其三:今年内,一些非核心城市的房价会出现较大震荡。深圳这几年的房价大起大落,让人目眩。究其原因,还是市场规模比较少,尤其是新盘供应量有限,又有中介推波助澜,所以往往能够被短时间炒高。但是一旦承接无力,价格又会急转直下。内地不少二三线城市,也都出现过连续十几个月的价格上涨。其中有一些项目,也出现类似的炒家云集的现象。这些城市,虽然改善型住房的刚性需求很大,但是如果房价脱离了当地城市的购买力,这些城市又不像北京和上海那样有强大的外来购买力支持,是很容易出现价格大幅起落的。当地的购房者情绪也很容易出现羊群效应。买的时候一窝蜂,观望的时候也是一大片。无论是开发商还是置业者,在这些地区,都要多几分小心。

其四:豪宅价格的走势未必能够一直坚挺。虽然都说内地的豪宅和高档物业是投资品。但是,在2010年市场心态悄然变化之下,过去三年一直表现突出的高端物业,未必能够维持这种强势。豪宅也好、文物也好,是属于一个小圈子小范围的投资者游戏。豪宅和高档物业的投资收益,大部分是体现在物业升值这方面。如果是出租的话,其租金回报早就很低。这也是打工皇帝唐骏经常大声宣讲的一个例子。他认为,如果一个物业的租金月回报没有千分之五,就没有投资价值。而在内地,绝大多数的名盘豪盘,都没有这个魅力。对照香港和美国的经验来说。虽然房价小起伏的时候。豪宅抗风险能力较强。但是真正到了大风大浪的时候,豪宅价格一样腰斩乃至打三折常见。可别真给人忽悠以为豪宅不败。再加上还有虎视眈眈的物业税,一旦在民意沸腾下开征,首当其冲的就是大面积的豪宅。

概而言之,2010年,对于房地产业来说,最可能是盘整酝酿的一年。其中不排除有短暂的回落,但是,离这个行业的拐点或者泡沫大到一定要破裂,还有一段时间。

(陆新之,商业观察家、财经作家,长期关注中国营商环境。最近出版有《有钱好好用》、《王石管理日志》和《招商局与中国房地产业》等与房地产密切相关的书籍)

作者供网易房产专稿,转载请注明出处。

江小a 本文来源:网易房产 责任编辑:王晓易_NE0011

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