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广州楼市泡沫不大 政府"不作为"实为有作为

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广州楼市泡沫不大 政府

网易房产5月27日讯 从4月14日“新国十条”出台至今,一线城市商品房成交量已经出现明显下滑,房价已经出现“拐点”的迹象,但与此同时,包括广州,深圳,重庆等地方细则却有“松绑”的迹象,有舆论质疑这是否意味着会导致中央的调控半途而废,房价会否也迎来报复性上涨?今天网易房产非常荣幸能够邀请到合富辉煌首席市场分析师黎文江、经纬物业发展研究部经理朱欣苑、满堂红研究部主任肖文晓作客锐话题栏目。

5月21日,广州公布了新政落地细则,被评价为“出乎意料”的温柔。对此,黎文江认为,细则温柔是因为广州的房价没有不正常的地方,因为按照“国十条”是规定了,如果价格上涨过快或者过高,供应紧张的地区就可以限购,也许有些社会上的媒体觉得广州是属于房价过高,应该限购或者是第三套贷款停止这种类型,但是实际上没有出现这种情况,他们觉得很失望或者觉得很无聊,但实际上也说明了广州的房价并没有不正常的地方,所以他出的政策在这方面就没有限购,或者是限制第三套。

朱欣苑表示,对于广州的楼市来说,广州市政府不去加码,我们认为这种不作为其实是有作为,中央出台的政策已经在楼市历年这种调控政策当中是最为严厉的,

肖文晓也认为,广州的新政其实一点都不温柔,因为“国十条”的政策很严厉,广州严格执行二套房贷的政策,像保障房供应的政策,本身已经是一个很严厉的政策了。在2006年当时出台二套房贷政策的时候,也不过是首付四成利率上浮,现在是首付五成利率上浮,第三套房可能首付更高要六成,利率又要再上浮,其实力度的本身是已经很足够了,所以不能说他太温柔。

深圳细则中对外地人购房有严格限制,广州却大开方便之门。黎文江表示,根据买房身份证的统计,占60%多的是广州户籍的,本地买的,省外的只有22%左右,其他的珠三角10%多,真正外地的并不多,而深圳是一个移民城市,外地的人来买,包括香港、珠三角地区买的人比较多,而且深圳的地域比较小,供应量有限。所以广州就没有考虑限购,广州有很多豪宅、别墅的,可能广州人消化不了,还是需要珠三角富有的人过来买。

朱欣苑指出,广州和深圳两个城市的性格特点是截然不同的,深圳一直是投资者的天堂和乐园,但是广州一向是一个很务实的城市,不适合出台这方面的限购的政策。


文字实录:

主持人:各位专家好,继深圳、海南之后,广州细则也正式出台。但与此前预料相比,这次广州的细则有人评价是“出乎意料”的温柔,有媒体更表示在发布会上连记者都提前离场了,各位专家是怎么看呢?这次广州的细则真的是如此“温柔”与“无聊”吗?

黎文江:我们觉得因为广州的房价没有不正常的地方,因为按照“国十条”是规定了,如果价格上涨过快或者过高,供应紧张的地区就可以限购,也许有些社会上的媒体觉得广州是属于房价过高,应该限购或者是第三套贷款停止这种类型,但是实际上没有出现这种情况,他们觉得很失望或者觉得很无聊,但实际上也说明了广州的房价并没有不正常的地方,所以他出的政策在这方面就没有限购,或者是限制第三套。

其实这里面大量的增加供应来抑制房价的增长,从土地的供应到很大量保障性住房和限价房都有很明确的规定,广州是按照住有其所的原则,应该是大家都有房来住,这样的情况下才是最好的,不一定要限购,或者是禁止第三套贷款,所以他出的这个政策是针对增加供应,不是限制需求的政策,我的看法是这样。

朱欣苑:我们对广州市政府这次出台的政策也是持有肯定态度的,虽然在发布会之前有透露过一部分,说明了广州这边是不限购也不限贷,其实对于广州的楼市来说,广州市政府不去加码,我们认为这种不作为其实是有作为,中央出台的政策已经在楼市历年这种调控政策当中是最为严厉的,以国际市场来比较,我们国家这种二套房首付率提高到50%杠杆率也是最高的,可以说银行的风险降到了最低。

广州地区与其他地方相比房价一直是比较偏低的水平,以现有的社会购买力和通胀背景下,购房需求肯定是存在的,尤其是投资需求这一块,所以我们不能说一刀切,把投资需求和改善性需求一并打压下去。我们认为这一次,尤其是在增加住房供应这一块,政府是下了很大力度的,我们之前有说过,抑制需求不如增加供给更有效。所以我们认为广州市政府现在力图让市场的调节,回归到让市场规律发挥作用,这一点对广州整个楼市来说是非常健康的政策。

肖文晓:我觉得我跟前面两位嘉宾的观点基本相似,广州的新政一点都不温柔,因为“国十条”的政策很严厉,广州严格执行二套房贷的政策,像保障房供应的政策,本身已经是一个很严厉的政策了。我们知道在2006年当时出台二套房贷政策的时候,也不过是首付四成利率上浮,现在是首付五成利率上浮,第三套房可能首付更高要六成,利率又要再上浮,其实力度的本身是已经很足够了,所以我们不能说他太温柔。

另外,无不无聊,虽然没有比之前透的口风有一些新的东西出来,但是我觉得这个对市场的意义很重大,因为细则的颁布是打消了市场上对新政的顾虑,因为在新政发布之前市场的观望气氛非常的浓厚,特别是一些外地人想在广州购房,又不能提供收入证明,还有想要购买多套又担心银行不提供贷款。新政颁布之后对他们来说是心头的大石落地了,他们就可以更好的安排自己该不该买房之类的计划,我觉得这个对于他们来说是很有意义的事情,不是无聊的。

主持人:谢谢各位专家,刚才从李老的话中听到限购和限贷,比较一下广州与深圳的细则,深圳明文要求不能提供一年以上本事纳税证明或社保证明的非本地居民,在本市只能够一套商品住房,对不能提供在深圳居住证明的购房人不给予银行贷款。但在广州的细则当中,我们是没有提到这一块,这次是既没有限够也没有限贷,我想问各位专家怎么看待深圳与广州细则的区别,广州为何在限购与限贷这一块明显更松一点?

黎文江:根据我们买房身份证的统计,占60%多的是广州户籍的,本地买的,省外的只有22%左右,其他的珠三角10%多,真正外地的并不多,而深圳是一个移民城市,外地的人来买,包括香港、珠三角地区买的人比较多,而且深圳的地域比较小,供应量有限,广州这方面比深圳起来要好一点,所以广州就没有考虑限购,广州有很多豪宅、别墅的,可能广州人消化不了,还是需要珠三角富有的人过来买。

另外,广州也会走出去的,比如碧桂园凤凰城资料团购论坛二手)、恒大的山水城都在增城,清远也有美林湖、碧桂园的假日半岛、金沙洲的糖果等,都属于清远、佛山的,广州人也去那里去买,如果限制广州人,要有佛山、清远或者增城缴税的单,那就麻烦了,因为没有当地工作的交税单,所以不利于广佛同城、珠三角发展战略,基于这样,广州市采取这样的措施还是对的。

朱欣苑:广州和深圳两个城市的性格特点是截然不同的,深圳一直是投资者的天堂和乐园,我又看了一片王石写的《我与万科20年》,其实里面有记录到深圳从盖房以来的种种变化,从80年代初,当时他们股票上市的投机和疯狂,到后来一些拍地的情况,再到近几年楼市深圳的价格快速飙升,深圳的投机成分更多一些,所以会出台限购的措施,我觉得可以理解。但是广州一向是一个很务实的城市,广州的市民也好,包括在广州工作的外地人,他们所表现出来的,会另到广州的楼价确实是在合理的范围内,即便2009年确实广州楼价飙升厉害,但是我认为也是对整个广州整个城市价值的补涨,其实广州是比较务实和理性的,也不适合出台这方面的限购的政策。

另外像刚才黎老师提到,其实广东本来是《珠三角改革规划纲要公布》以后,会形成一种区域联盟,像广佛一体化或者打造广佛肇的经济圈,这种发展背景下,不适宜制订一些限制外来人口,限制广州购房的措施。

主持人:随着新政细则尘埃落定,大家考虑到今年有亚运停工的影响,我想听一下各位专家是真正看待今年广州一二手楼市的走势。

肖文晓:其实我们看今年的新增供应,我觉得从前4个月可以看出一些端倪,根据我对阳光家园资料团购论坛二手)数据的查验,发现今年的1月份供应量是60万平方米,成交量是50万平方米,但是这也是今年1—4个月供应量多于成交量的一个月份,因为2、3、4月份市场新增的批准预售量一直30万平方米左右,实际上成交量都是50、60万平方米,这样也可以看出,在广州今年的新增供应量确实不是很大。在这样的情况下,如果希望开发商在今年内价格有很大的降幅,恐怕不大现实,我们知道如果把50、60万平方米的成交量,按照新政的影响打一个折扣,也有30多万平方米,如果你的新增供应没有增加,其实30多万对30多万开发商压力也不是很大,特别是中心城区更加是如此。所以我觉得在今年来讲,恐怕广州的一手楼价也让开发商有一个明显的降幅是不太现实的。

像二手我觉得今年有可能会出现一个情况,是二手的价格比一手要早松动,最主要是因为二手的业主,在经过了几个月的观望期之后,如果卖不出去,心理还会着急,所以我们发现近期二手楼市议价的空间出现了,平均来说有5%左右的议价空间,其实这跟往年是很不一样的情况。在2008年的时候,之前的市场调整,一般都是一手楼市先升或者是先降,二手楼在跟随,但是今年,我觉得广州的新增供应比较特殊,有可能是一手还没有降,二手就开始松动了。

主持人:刚才从肖先生的话里,听出来指望开发商大幅度的降价的可能是比较小的,根据我们的之前采访的一些开发商高层,他们都表示由于大多数房企经历过前两年的大起大落,他们的抗风险能力大大增强,尤其是经过了去年火爆的销售,开发商手里握着很多现金,他们不差钱,他们不准备现在就降价,但与此同时,恒大成了今年第一家公开宣布降价的开发商。随着新政效应显现,您认为开发商何时会开始加大降价促销的力度?

黎文江:恒大看来是个体行为,现在也没有多少开发商跟他一样,我的感觉是为什么现在成交量下降,很主要的原因是打乱来原来想买房的人的计划,本来很多人想买房的,但是因为现在增加了首付,利息又增加了,他要重新调整他的买房计划。另外一些原来已经买了房的,签了合同,但是现在银行不批,或者首付加不了,放在开发商手上有很多,有一些开发商几百个合同放在那里,退也不是,不退也不是,就阻碍了他的成交量增加,另外还有一些观望的投资者、退场都有。

但是我们成交量的下来不代表说一定要降价,因为老实说从中心区的降价可能性不大,中心区很多人要买房,家里小孩要念书了,想买中心城区的房子,所以中心区的房价应该不会降,应该是供不应求。另外,外围来说应该会在7、8月份,6月份开始外围的一些区域可能会有降价的可能,在7、8月份会有一个结构性的下滑,外围价格下来之后,成交量增加了,计算均价的时候就可能是下降了,但是不是中心区降价的,是外围的。另外7、8月份,有世界杯、暑假、高考、看世博会、亚运会等分散了买房的观望。另外花都的6月份开始大概有5700套新增供应,特别是新华镇、天马河等每个地方大概有1000多套,造成了花都就算不降价也就是六千多块钱的拉动,那个时候会有房价下调。

前端时间房管局王文波副局长说,你不是一万元以上的高房价就不批,因为现在有40多个从4月份拿证的里面有23个是6000块钱以下的,说明了4月份拿证,肯定5、6月份要卖了,如果是6000块钱以下卖的话,成交量肯定比较大了,肯定把整个均价拉下来了,情况就出现在7、8月份。

另外一波降价也可能是番禺的亚运村,亚运村推出来肯定要考虑价格会不会下调,广州可能会有两次结构性降价的可能,一次是以花都为首的,在6、7月份,一个是亚运村。

朱欣苑:这种成交结构的原因,除了导致价格下调以外,我觉得是本身楼价,项目自身也会出现一种降价的可能,因为其实尽管说发展商现在不差钱,但是事实上,就今年上半年的成交量比较低,所以发展商这一块的资金回笼是有限的,广州的楼市其实从2月份开始就已经发生两边,虽然说登记交易有50多万平方米,现在房管局有很大的改进,会加入网迁的交易量,从网迁来看2、3月份都只有20、30多万平方,真的是比2008年还要低的地量。今年发展商在通过销售回笼资金有限的情况下,下半年全国的流动性还会收紧,上半年M1的增速还是31%的情况,但是从月度走势来看是呈现下滑的趋势,下半年从整体看,银行的流动性也会进一步收紧,所以我觉得发展商的资金压力会从下半年的显现开始出来。

另外,因为现在很多房地产企业都是上市公司,即便现在手上有钱,但是还有销售业绩的压力,需要向股民交代今年销售额的增长情况,在这种压力的情况下,发展商在9、10月份的时候会有降价的行为。

肖文晓:我觉得开发商不差钱,其实应该也是一个区域性,阶段性的问题,如果是在广州市场可能不差钱,但是我们很多企业已经是走出去了,广州只是其中一个棋子,有些企业考虑的不单单是广州的市场资金链会不会出问题,而是整个集团,全国的房地产市场他的资金链会不会有问题。如果单纯微观的看广州市场,我们会发现他一点压力都没有,但是如果放到全局来看,在全国拿了那么多地,有那么多项目开盘,你会发现他的压力其实是很大的。

另外我说的阶段性是,如果今年内来讲,很多上市的开发商他们的压力都不大,因为我们之前看到一个新闻说,现在开发商手上拥有的现金是历史上从未有过的量,但是实质上这种现金的背后他的负债率又是新高。我看到一个数据说他有一千多亿的现金,现在有四千多亿的负债。按照排名前10名的房企,他们2009年的利润是200多亿,如果要还清楚五千多亿的债务就要有10多年的年份,而且都要像2009年那样的行情那么好才行。这样算来他含的资金链,你说他现在不差钱是没有错,但是如果这个市场持续的低迷下去,他的成交量上不去,很快开发商会发现自己差钱了,有一些开发商即使在自己不差钱的时候也会做调整,不可能等到弹尽粮绝的时候才去做应对,如果那个时候就晚了,而且很被动。

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