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聂梅生:房价过快上涨势头已遏制

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聂梅生:房价过快上涨势头已遏制

全国工商联房地产商会会长  聂梅生

网易房产7月3日博鳌报道 7月3日,博鳌21世纪房地产论坛开幕,网易房产全程直播。全国工商联房地产商会会长聂梅生在会上做了专题演讲。

聂梅生表示,遏制部分城市房价过快上涨的效果是显现的,一句话,同比房价增幅下降,环比房价下降,而且趋势会进一步的扩大,逐步达到预期的调控目标。

以下为演讲全文:

聂梅生:各位领导,各位嘉宾,大家早说好!非常高兴能够参加博鳌·21世纪房地产论坛十周年的省会,刚才在宏观篇中已经听到央行和财政部的专家做的宏观和流动性的发言,我在宏观篇中重点的谈模式。

我发言的题目是本次房地产调控的背景、影响和分析,全是个人的意见,有些问题自己未想的很深入,希望在这里提出来,跟大家共同的探讨。

本次房地产调控的背景因素,原来大家认为调控是冲着房价去的,实际上调到现在,中央经济工作会议已经半年多了,不能完全用房价说明全部的问题,我分为经济层面和社会层面的问题,经济层面有五个问题。

一、GDP

一季度数据来看,经济增长过快,一季度的增速达到了11.9%,地产的贡献率是很大的,房地产投资过热,首当其冲,从去年的四季度就开始了,是否会在11.9%的基础上继续向上,继续热过热,引起通货膨胀。

二、流动性。

去年宽松的货币下,货币投放很多,其他产业的资金快速的流入房地产业,形成了国进民退,地王等等因素,去年的情况下,在经济需求之下,房地产就象海绵一样,目前房地产业的资金量还是比较充裕的。

今年出台的政策,国十条中很大的内容都是收缩和调整供需双方的流动性,即开发商的流动性和个贷的流动性。

三、金融风险。

房价过快上涨一定会刺激投机炒房,造成泡沫,其结果就是带来金融风险。

四、调结构的要求。

房地产在经济中的比重比较高,因此投资结构失衡,占了城镇固定资产投资的20%上下,而且多年都是这样的,对其他的产业就会形成挤出效应,因此要留出一定的空间,使房地产适当的退出,调整结构,留出空间。

五、促改革。

房地产当前的问题不是房价高和低的问题,也不是可以压的问题,而是深层次的改革的问题,例如土地政策,房产税、农村小产权的问题,井喷式的提到议事日程,我认为不是经济层面的问题,也不是通过一次的调控,通过政府的行政干预就可以解决问题。我认为业界的人士政府的主导部门和媒体反复的从各个角度说这些问题,一定会有所突破,哪怕是形成一、二个问题的共识,达到一定程度的解决都是很好的。

从社会层面来说,稳定社会,房价连续14个月的上涨,部分城市上涨的离谱,业内的房地产界并不是希望上涨的过快,例如去年房价上涨过快,对于行业和社会都不是好事,而且超出了普通居民的支付能力,引起了社会不稳定和民怨,这些问题如何解决,冲着这一条也要进行调控。

政府保障性住房建设长期缺位

保民生缺位的不是开发商,而是政府。保障性住房长期的缺位,甚至房改后未到位,因此需要调整住房结构保民生。

城乡一体化的协调发展,目前中国处在城镇化的快速发展过程,未来的城镇化,北京、上海、广州是否是重点的城镇化区域,二、三线城市的房地产和城市化如何进行,都互换协调发展和社会发展,因此也需要调控。

到现在认为本次房地产的调控是势在必行,该观点已经达到一致,时间也是放在2010年的上半年,这就是宏观调控的背景因素。

这就是房价同比和环比的变化,同比的五月份开始变化了,环比是下降的。固定资产投资从去年12月份急速上升,一直到今年5月份上升的很快,远远超过城市固定资产的增速。

固定资产的比例比较高,高到怎样的比例,我做了统计,房地产2009年平均每个月达到了3000亿元,从3—5月份来看房地产投资,仍然达到3000多亿元,高于去年的平均值,五月份达到了4000亿元的投资,因此说明房地产投资并未下降。城镇固定资产的投资是20万亿元左右,占比一直是18%—22%,上个季度是9.3%,也就是20%上下,多年都是这样的,因此说明房地产业的比重是非常重要的。

去年房地产信贷月均1600亿元,个贷每个月是700亿元,目前的数据是,5月份说是收缩流动性,但是银行放款仍然达到了1700亿元,个贷达到了789亿元,高于去年月均平均值,每个月都达到了700多亿元,加上开发贷每个月大概是1700—1900亿元,一直到五月份的变化都不大,占了银行新增贷款总额的比例是20%—30%,相当的高,占到新增总额的30%,可以说房地产业是权重的行业。

土地、银行、税收跟房地产的关联度到底有多大,都是国家统计局、央行、税务局的报告,我进行了整理,去年全国土地收入是1.42万亿元,拆除的支出是5000亿元,土地成本和土地收入是1:3,实际上成本只有1,收入是3,这是土地出让金的部分。

2008年数据是差不多的,土地的收入跟银行有怎样的关联,开发商拿了土地证后,要交纳土地出让金,而且要向银行贷款。

国土部4月份的公告,2009年全国84个城市土地抵押贷款是25856亿元,比上年增加了42%,去年有很大的增量,因此去年土地的事情是非常重要的。而且是不容置疑的,因此出现了很多的地王,导致国资委出文,70多家国有企业退出房地产企业,因此说关联度是非常高的,数额是上万亿的。

房产税应该推出

去年土地和房地产的税收对中国税收的贡献率超过了35%,也就说房地产业对中国税收的贡献率超过了35%以上,成也萧何,败也萧何,拉动和救市就使房地产业达到天花板,达到非常的火爆,对中国经济的贡献率很大,税收也是很大的。去年全国的营业税增加了41%,房地产的营业税增加了118%,贡献率就高了。如果2010年这些数据都向下调的话,土地关联银行,银行关联税收,三者的关联是成立的,这些数据都会下降的。

在这种情况下,政策都转向房产的税,而且也涉及到税收,我认为应该形成长期的税收,从长期来看中国应该推出房产税,房产税是财产税的一种,是持有环节的税收,而是1986年商业地产的延续,从法律的角度来讲得到了解脱,是仍然持有环节的税,而且是跟价值相关的地方税种,浮动税种,经济好的时候,税就高一些,经济低的时候,美国就作为经济刺激的手段,还会出现退税。目前还是要理清土地出让金和房产税之间的关系,这里说土地出让金,那边又收很多的房产税,是否会形成我国个人所得税的结果,收的都是在策的职工,而且是将3000元以上的去掉,高端的年收入超过12万元的却未收到。因此,出台房产税后普通的居民是比较紧张的,据统计北京76%的人持有房产,税收不应该增加民众的负担,而应该变成促进体制改革的税种。

房产税是大势所趋,而且是长远的基础性公共性的改革,因此今天的主题,促改革是非常重要的,我也是同意的。

本次的调控细则不明确

货币政策是怎样的,各位都讲到了货币政策的选择,一直到现在,可能比一季度要稍微弱一点防通胀,一季度是非常强的防通货膨胀的,房地产是资本密集型的产业,跟货币政策直接相关,我们回顾2009年货币政策的导向和对房地产政策的影响,这是宽松的货币政策,流入房地产业的货币增加,速度又很快,因为资产价格上升,一个是价格,一个是量,为什么速度快,因为推动杠杆率上升,越炒越快,越赚钱,因此使投机投资行为增加,资产价格上涨,去年房价不断的上涨,如果这样下去的话,一定会通货膨胀的,因此今年一季度防通货膨胀和预期是非常重要的,而且作为货币政策的首选。今年货币政策主要是防通货膨胀或者是防通货膨胀的预期,收缩流动性减少贷款,打击投机稳定房价,进而稳定资产价格。

我前面讲是背景和政策各方面的取向目标和目的,公开出来的目的是媒体反反复复说的,按照原话是坚决遏制部分城市房价过快上涨,一个是部分的城市,到底部分的城市是哪些?到现在还是需要细化的问题,并没有明确,大家说房价不能过快上涨,因此出现了另外一个说法就是房价回到合理区间,什么是合理区间,也应该细化,因此调控未落地。

本次调控对二套房的力度很大,政策出台后一个多月才定义了什么是二套房。部分城市也未明确,应该包括上海的,但是上海至今未出细则,因此需要等待,本次的调控不明确,应该更加的明确。

每一次出台房地产调控政策,最后都有一句话,促使房地产业平稳健康发展,这就是调控的目标,业界也有各种各样的声音,房地产业到底是否是支柱产业,有的认为应该退出支柱产业,甚至是应该弱化,也有一种声音是是否应该再次房改,是否应该取消开发商和预售房,目的和目标不一定明确一致。

开发商资金充裕度开始下降

开发商资金充裕度开始下降,不要总是认为我们不差钱,同时自有资金率上升明显,还是以2009年的平均数和今年3—5月份对比,房地产投资未增加还是在下降,但是自有资金5月份比4月份大幅度的增加,比去年月均大幅度增加,去年的月均自有资金是1452亿元,到了5月份达到了2000多亿元。自有资金率就是房地产投资比大幅度上升到70%,去年的数据是50%,自有资金率上升,开发商用自己的资金投资。

资金充裕度明显下降,3月份的充裕度是1:1.67,现在下降到1:1.42,至于1:1.42是否可以到年底,不好说,但是逐月的下降,这是调控后的情况。这种情况下,信贷政策仍然要严控风险,主要是刘明康的报告,跟房地产相关的贷款已经接近信贷的一半,不能只是土地低压,要加上固定资产的低压,余额达到7万亿元,同比增幅达到38%,还要继续的加强贷款的管理,差别化的贷款政策,加强压力测试,出现了刚才的这些数据后,信贷政策仍然是严控风险。

遏制部分城市房价过快上涨效果明显

市场情况不用多说,销售面积在下降,销售额也在下降,从今年3月份的3850亿元降到3400亿元,5月份和去年12月份相比,去年12月份卖了8000亿元,目前才卖了3000亿元,销售额下降了60%。

效果

一、遏制部分城市房价过快上涨的效果是显现的,一句话,同比房价增幅下降,环比房价下降,而且趋势会进一步的扩大,逐步达到预期的调控目标,遏制部分城市房价过快上涨,地一步的目标已经达到了,而且房价已经松动了。

二、 控制开发商投机性购房资金,降低了供需双方的杠杆力,对开发商贷款和房贷收紧,已经使房贷杠杆从去年的10倍快速的下降到5倍以下,开发商的流动性和购买行为大幅度的下降,因为提高了二套房的首付,杠杆率也下降到了5倍以下,这是非常有效的。

这种调控可以持续多长不知道,投机受到遏制,炒房客变成了房东,致使北京、上海、广州的炒房客变成了房东,租金上涨了18%—20%,资产收益由炒房变成了持有型的经营收益。原来买不起房屋的人,是否会变得租不起房,因为北京每一套的平均租金上升到2900元/月,高出了大学生平均工资,从另外一个角度来讲,恰恰使两个不合理中的一个发生了变化,房价收入比不合理,一个是租售比不合理,房价大幅度的上涨,租售比发生了变化,调控后如果是投资,就会想其他的办法,不会跟着调控卖二手房,从而导致一手房价格下降,为什么房源多了,怎么租赁价格上涨了,这说明等待买房的人是刚性需求的,无法买只能是租赁,说明刚性需求确实是存在的,否则无法解决房屋上升的问题。

保障性住房的问题

大力加强保障性住房的建设,今年需要解决10%投资的下降,四季度开发商投资下降,要投入3600亿元才可以保证10%投资的补充,这是住建部的数据,到年底是否可以投入3600亿元,这要看地方政府的财政,如果解决不了就会形成青黄不接。

房地产业发生了明显的变化,目前的投资不减,转投商业地产和新的经济开发区、工业地产和成长型的二线城市,不一定在部分热点城市投。

开发商调整战略目标,有的继续缝低拿地,大型的开发企业,平衡商业地产持有比例,以便形成对冲平衡机制,甚至往老年住区和绿色地产领域发展,都是对冲和平衡机制。

目前,如果态势继续下去,使财产收入达幅度的下降,目前持有的房产是30万亿元,相当于中国一年GDP的总量,股市上个星期是28万亿元,现在又下降了,如果房价大幅度的下降,二者是同向下挫的,楼市调整,股市大幅度的跳水,我也想不明白,怎么会如此的低,对国民财富和实体经济一定会带来影响的,储蓄额下降,大家不愿意往银行存钱,银行的存贷比下降,资金无法保障,外流趋势的出现,不利于金融和经济的稳定。

最后,房地产是否存在难题。

我比较担心的问题是国外和周边的影响,PPI指数上涨了9.9%,人力成本上涨了9.8%,大家可以看到富士康的效应,一下子将工资提到了2000元/月,很多人都到富士康打工,人力成本上涨说明生产企业的利润下降,CPI并未上涨,消费并未上去,结果成本大幅度的上升,实体经济的生存环境并不乐观,而且还在恶化,人民币还在升值,热钱还要进来,出口不乐观,对于我们是一种挑战,只能调结构和转型,这是需要时间和资本的,转型完成前是有空档的,房地产业不能大涨大落,否则实体经济又会形成另外一个青黄不接。

一个是保障房和商品房的及时退出导致的青黄不接,另外一个是房地产和经济转型之间是否会形成接力,房地产是双刃剑,应该减少矛盾,共同发展,这是我们共同的目标。

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