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董藩:短期内不可能推行物业税

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董藩:短期内不可能推行物业税

建设部专家委员会委员、北京师范大学房地产研究中心主任  董藩

网易房产7月3日博鳌报道 7月3日,博鳌21世纪房地产论坛开幕,网易房产全程直播。建设部专家委员会委员、北京师范大学房地产研究中心主任董藩在会上做了专题演讲。

董藩表示,坚决反对征收物业税和房产税,而在中国推行物业税存在重重困难,在短期内不可能迅速出台。

主持人:因为时间的关系,访谈到此结束,谢谢各位嘉宾。

我们将要进行论坛的第二部分:产业政策解读篇--政府监管与市场调节如何平衡。进入21世纪的十年来,伴随着城市化加速和收入差距的扩大,中国房地产宛如脱缰的野马,每每轻易超越政府所设置的种种"障碍"而自由驰骋。而房地产的问题已经远非单纯房地产行业问题,也远非金融问题,房地产问题正在成为"维稳"的社会问题,考验着"转型"中的中国。此轮以4.17"国十条"出台为标志的房地产调控的真实背景是什么?而此次调控要达到什么目的?如何实现房价控制和房地产发展之间的平衡?如何打破地方政府土地财政路径依赖下的地价推动房价论?以政府为主导的保障性住房如何真正实现社会保障功能?

下面有请我们有请 建设部专家委员会委员、北京师范大学房地产研究中心主任董藩先生作主题演讲。有请!

董藩:各位领导各位企业家,早上有人跟我说,交易量大量的下滑,优惠也没有用,贷款也无法贷款,我是来找办法的,如果你的老公要跟女秘书结婚的话,怎么办,他说没有办法,你去找女秘书的老爸吃饭,跟他说如果敢嫁给要经就嫁给女方的爸爸,让你管我叫丈母娘,我只是谈几句牢骚。现在谈物业税的问题,中国房地产经历了二十多年,现在遭遇了人人喊打的阶段,有个女的被人大街,竟然没有人管,过了几天又被抢劫了,他想起了老公说的一句话,他就说城管打人了,结果上来了很多人将劫匪打倒,目前的状况说明了房地产业的情况。网上还有一段话,两个人讨论花木兰的故事,有人说真的还是假的,有人说是假的,也有人说肯定是真的,如果两个人睡在一起,他不出声,因为房地产被妖魔化,谁都没有好的结果,现在没有被骂的就是任志强等几个人,任总可以说的明白,但是别人听不明白,任总说太震惊了,山木因为抢劫而出门,畜生连门都不放过。

我国的房地产业未将农村的房屋放在其中,未将小产权房在其中的,未将城中村个人建房的价格计算在内,还未将房改房算在其中,如果都算的话,应该是公布均价的1/3,现在的问题不是价格高低的问题,而是分配的问题,大家是否要得到保障,或者是有人可以得到便宜的房,有的人分不到的问题,似乎没有人希望房地产健康发展,大家都希望房地产业垮掉,希望开发商倒闭,希望将男的开发商送到富士康去,将女的开发商送到山木去,只要房地产业出现了问题,大家都说报应啊,早就会出事的。

但是目前找不到可以替代的房地产业,现在有3万元不会购买服装也不会到饭店吃饭,而是会购买房屋,去年一、二手房是7万亿元,未将房改房的成交计算在内,未将农村和城中村建房的价格计算在内,都计算的话会超过13万亿元,超过社会零售总额,去年我做了演讲,没有中国房地产业就无法救中国,大家将我恶炒一通,我还是要说没有房地产业就无法保证中国经济的发展,有人说我替房地产业说话,说我是开发商的走狗,想想历朝历代大兴土木的都倒闭了,而且网民是孟姜女,大家想一想孟姜女是好事吗,修长城是军事工程,搞破坏,哭倒了800里,如果都是这样的话, 我完蛋了。从1959年到现在一共建了7亿平方米,1986到1998年也未建多少,真正建设是最近十年,现在不需要补课吗,早上没有吃饭,中午没有吃饭,晚上怎么办,一定是暴饮暴食。

我的牢骚太多,可以讲一天的。现在谈物业税的问题,今天人多,希望将一些观点讲清楚,虽然我讲了很多的,但是很多人过去没有听过我的干点。

过去说征收物业税,我是主要的反对者之一,现在有人说不提物业税,而是提房产税,就是过去说的物业税,只不过是借尸还魂而已,去年七月份国家税务总局说要拿出可行的方案,一定要拿出好的方案,我想了半天,怎么也想不明白,即使搞出来也不是真正可以解决问题的方案,如果可以搞出所谓的物业税,一定不是真正意义的物业税,是中央领导吓唬老百姓,什么是物业税,网上都说对物业税和持有环节征的税,物业税是对增值房产征的税,物业税就是财产税,为什么只是对汽车不对家电和汽车征收,因为这些是贬值的,增值的财产税包括古董和字画,8分钱的邮票上涨100倍,税务局也是不知道的,真的假的也是搞不清楚的,很多腐败的官员收了很多的古董,一鉴定都是假的。即使真的,价值波动性也很大,最后只剩下公认的房地产,在谁的手是是真正的,也可以评估出真的价值,而且也不可能说会丢,最后全世界范围内对增值性财产增税就是针对房地产的,实际上土地是增值的,西方只是增收一倍的,因为土地是自己的,中国不是这样的,因为我们的法律规定土地是公有的,我们花70年的代价租赁回来,下面不是我们的,上面是我们的,我们将底下还的时候,上面也还了。土地在增值上面付出了代价。

这种情况下,我们还要交税,法理是不通的,我从南讲到北,因为我们的制度是不同的,要不产权化,要不土地私有化,目前还是无法做这件事情的,因此我们要放弃这种思路,不要认为老百姓的房产增值了,就眼红,应该藏富于民,国家的财政支出每年上涨30%,应该研究如何支出,而不是吃了和喝了。如果要征物业税,就要搞清楚房屋在谁的手里,我们知道每一座房屋在谁的房屋,哪一个房屋是合理的应该征收,那一套房屋是不合法的,应该没收。

最近一位科级干部有三套豪宅,价值上亿元,这就是腐败,不是普遍的现象,很多腐败的官员就是从房屋开始的,应该找出来,哪些是合法的应该征收,这项工作比较难,我们一直在反腐败,但是要有时间,我天天在家算,时间需要多长,但是还是算不出来。

要界定产权的关系,大城市的产权相对是清楚的,只有5%—10%是有争议的,中小城市20年来,房产交易是不备案和不转让和登记的,这就麻烦了,有些小的地方,连县长都不去登记的,你的卖给我,我的卖给你,我们找证人就可以了,如何交税,怎么交税,就找不到原来的人,你去找作证的人,你去找房主要钱,他说早就卖了,而且现在也未收到前,是否有合同,有合同也不配合,昨天有小偷将合同偷走了,我就怀疑是对方偷的。

重庆很多公安局的人跟黑社会有联系的,如果真的要征的话,就需要勇气的,其中有很多的问题。

征税的话,必须要全民同意,个人所得税和利息税可以从增值环节代扣的,但是房屋在我们的手里,老百姓同意才可以交,这就麻烦了,欧美国家是每个人诚实守信的,如果不依法纳税就不能上天堂和下地狱的,他们是不干的。中国是无神论着,不要吓唬我们,我们是信权和钱的,有部分人找权,也有人有钱就买官,因此我们就难办了。阿拉伯社会一个男的有六、七个媳妇,中国是不行的。

我们如果征税的话就不要让老百姓都反对如果每年征收1%的话,是否可以行得通的,即使行得通,土地出让金怎么办,如果去的话,地方收入下降1/3,征税的话还存在公平不公平的问题,房屋来源很复杂,割一条马路,这边是房改房,这边是商品房,评估后差不多的,但是付出的价值是不同的,征收的话大家是否演艺,小产权房的问题,付出的代价很低,商品房付出的代价很高小产权房是否要交税,因为是违法的不用交税的,违法的不用交,但是合法的必须要交,付出了很高的代价要继续交,这公平吗,还是这条马路,这边有住公方的,例如部队住的是公方,支付很低的租金,但是不会交物业税的,因为是公家的,这样都不公平的,还有很多的情况。

如果要征税的话,要清理所有的税和费,物业税要清理其他的收费,涉及到几千万的政府,每个地方都有几十到上百的收费,中央政府要跟很多的政府谈,他们是否同意,是否可以谈得清楚,因为涉及到他们收入的问题,即使有时间也是比较费事的,当年的燃油费也谈了很多年,因此物业税一百五、六十年也很难搞得出来的。

新的收费需要立法讨论,最近我们发现政府是召集的,国务院提出了这个问题,发改委的文件中也提出了,上海和重庆都召集搞了,跟你们有什么关系,国家的立法明确的规定,财政、税收、金融肉、海关、贸易涉及到国家基本制度的权力归人大,除非人大有授权,政府才可以搞,过去人大和国务院授权,只限制于企业转制和工商类收费,物业税是财产税,我们是没有办法的,人大还未授权的,让人大立法有一个过程,而且那个人的房屋也很多的,会认真的讨论这个问题吗,这个问题要好好的商量,因此需要时间的。

我们也没有可以操作的方案,按照什么征收,按照物业价格征收,如果是100万元的话,市中心也有很多旧的房屋,虽然户型很差,不节能,不环保,但是也价值100万元,但是他们不会交的,是否可以按照面积交,例如100平方米,大量的农民工进程房屋也是很大的,但是不会交税的,按照人均面积来交的话,有很多的古老老人一个人住一套房屋,是否应该交,按照容积率来交,市中心有很多的平房,过去建的连排别墅,是否应该交,还有一个思路,很多人主张的,按照套来交,第一套不用交,第二套要交,有的人说两套加起来才100平方米,有的人一套房屋是100—300万平方米,为什么一两套要交,别人几套不用交,如果全部的问题都解决的话,需要100年,在此过程中还有很多腐败的问题,例如权力寻租的问题,北京、上海一个高级工程师住100平方米是很正常的,价值300百万,我坚决拥护党的领导,在目前的情况下,坚决反对征收物业税和房产税,如果这样做的话,前途和光明是没有的,谢谢大家。

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