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易小迪:此轮楼市调控不成功

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易小迪:此轮楼市调控不成功

阳光100集团董事长 易小迪

网易房产7月3日博鳌报道 7月3日,博鳌21世纪房地产论坛开幕,网易房产全程直播。阳光100董事长易小迪在会上做了专题演讲。

易小迪表示,本轮调控的效果并不成功,房价并没有真的调多少,而销量大幅度的下滑。易小迪认为,房地产的发展和调控根本性的出路在于改变土地制度的问题,否则就无法改变根本性的问题。

以下为演讲全文:

易小迪:这是真实论坛的地方,受董教授演讲的激情,谈谈自己的观点,我的题目是房地产健康发展的根本出路在于土地改革,首先评价宏观调控的效果,调控的效果我个人认为就是不成功的,有很多人说房价是稳定了,已经控制住了,这是最成功的。我们刚刚听到聂会长讲的,房子调控两个目标,控制房价,健康发展,这次调控是否带来健康发展,我想政府也好,也应该看到了,发展商希望房产能够繁荣,健康发展,那么房价并没有真的调多少,销量大幅度的下滑,政府看到房价下滑,销量就是稳定和增长,老百姓还没有得到好处,没有购买或者是大量去购买低价房,房地产紧缩银根就降了,紧缩银根主要的原因还是在于供求关系发展商再生产的能力应该顺畅的打通,如果发展商现在低价卖了以后,再生产的价值高于现在的情况就不会再生产的,只有预期房价是合理有毛利的,才会扩大生产,如果只是单纯的紧缩银根,只是低价抛售的话也是暂时的行为。

核心是供求方面导致成本一路走高,到目前为止还未解决,各位开发商都有这样的经历,地价是这几年的热点,媒体也总是讲地王,未讲房价,哪里出现了地王,哪里就会出现高的房价。我们买了100万平方米的土地,做了四年,销售完了以后,再买第二个地块的时候,楼面地价是3600元/平方米,销售经理说要提价,因为各方面的成本上升了,因此销售价格要提升,如果按照以前的方式就很难再生产了。

实际上房地产的需求并未从本质上改变供需矛盾,虽然大家暂时不买房了,不是因为没有需求,而是因为需求被抑制,因此导致租金上涨,租金上涨说明刚性需求是的。

土地问题不解决,根本性的供求问题是无法解决的。房地产市场化进程在本次调控过程中是倒退的,为什么本次调控可以控制房价,而是采取了计划经济的手段,就是不允许你购买房屋,或者有的地方不给你发预售证,将房价下调才会发预售证,这样的房价为什么没有大的变化,就是因为不真实,过去有粮票,所以导致馒头的价格是虚假的,今天的价格即使下调,也是人为口之的,目前房价的稳定不可能长期持续下去的。

房地产的投资属性是天然存在的,很多地方调控的目标和目的希望将房地产变成自住功能,不希望有投机者,如果只是居住的话,到了今天,销量应该是大幅度的下降,因为需求降低了。但是目前的购买者是不理性的,大家认为目前的价格还会下降,或者是预期房价不会增长的,反过来说,如果房价上涨5%大家就会购买,上涨10%的话消费者就会出现排队,因此房地产具有投资的属性,这是无法改变的。

地价上涨的时候,经济预期看好,流动性充沛,土地招拍挂,就会出现地王,目前经济下滑,为什么没有人购买房屋,到处流拍,因为开发商认为土地也是投资性的需求,如果逾期不确定性,或者是流动性紧张,开发商也不购买。如果从房地产的投资属性情况看来,很多的消费者告诉我,我会将80%的资金用于购买房屋,因为房屋可以抵御通货膨胀,也可以保值升值。

相当一段时间内,房地产是老百姓保值增值的手段,而且短期内是无法改变的。保障房是无法替代商品房的,因为保障房的群体跟商品房的群体是不同的,而且保障性住房不具备投资的属性,今天购买房屋的人,还是看重投资的属性,因此保障房供给的加大,有利于商品房的结构,但是不会改变目前的根本性结构。目前众多的调控以及核心点,就是用计划经济的手段,或者是金融手段调控的,不会达到最终的目的,我认为房地产业根本的手段还是土地的问题。

每一次的调控都是针对银行进行调控,主要是银根,但是房地产关键性的两个因素就是银根和土地,如果只调整银根的话,调控是暂时的,就象一个车有两个轮子,只是调整一个轮子,就会原地转动,每次的调控都会使房产的属性越来越少,地产的属性越来越多,就是投机的属性突显。今天很多开发商最重要的两件事是做什么,第一个是借钱,第二个是买地,两件事情做好,其他的就都不用搞了,今天房地产的管理,产品的竞争是越来越弱化的,因为成本不在于其中,在于合理的机会买到土地,融到更多的资金用于建设。历史的经验告诉我们,买土地是没有错误的,每次调控都有机会,因此房地产就涉及到金融的属性,实际上对于房地产业而言是不利的。

我认为房地产的发展和调控根本性的出路在于改变土地制度的问题,否则就无法改变根本性的问题,土地是政府垄断的,地方政府永远希望土地价格上涨,而且没有竞争的压力,因此本质上是改变土地一级开发的垄断局面,如果要想改变这种局面,实质上是改变土地出让金和土地收益的问题,政府可以收到土地出让金,而不应该得到土地开发的全部收益,应该交给市场,从而使土地供应的链条完整。

房产如果没有土地的话,房产就是资源地产,美国主要是土地一级开发,而且是由金融机构来做的,供应是长远和充足的。

还要改变城市规划和城市用地的问题,我们总是觉得城市用地越来越稀缺,这是因为站在市中心来考虑的,如果有更多的卫星城市和城市群的话,城市化会释放大量的土地供应,因此我认为土地供应不应该成为制约房地产发展根本的瓶颈。

事实上多年来发展土地的资源是越来越严重和相反的。金融手段不行了,就要用计划的手段调整,就会使房地产行业受到极大的伤害。现在的关键是改变土地制度,本质上我认为是市场化的手段解决,只有越来越市场化,用市场的环节调整就会找到上帝的感觉,有正常的供需关系,才有正常的竞争机制,使好的公司脱颖而出,使行业真正健康的发展,谢谢大家。

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