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地产考验中国:以制度创新求解效率与公平(实录)

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中国地产六方会谈(二): 地产考验中国:以制度创新求解效率与公平

下面请允许我介绍嘉宾:

束克欣  原国土资源部土地利用司副司长

任志强  华远集团总裁、华远地产董事长

黄怒波  中坤集团董事长

单伟豹  路劲地产主席

范  伟  上海复地董事长

易小迪  阳光100集团董事长

主持人:21世纪经济报道地产新闻总监袁一泓。

袁一泓:今天对话分两个部分,首先是制度层面,就把问题给到嘉宾,如果要求解需要哪些问题需要解决,例如说您觉得税收土地哪些因素是最重要的,主导这些创新和制度建设的因素困难在哪里?突破口径有多大,需要怎样的过程和时间,我想先从我身边束克欣开始。

束克欣:非常高兴参加本次的论坛,2005年已经发布出来,今天由于时间的关系,第一个层面今天房地产市场大发展的这些年,得益于住房制度改革,这个改革首先是从投资体制上发生了重大的变化,由原来的财政投资建房改变为社会责任投资,这是一个重大的问题,第二个为房地产市场提供重要的物质基础;第三个是金融服务业为地产业提供了运行发展资金来源。我觉得住房制度改革取得了巨大的改革,由于这个制度的设计,存在着缺陷,这些制度的缺陷导致今天房地产市场的一系列问题,缺陷最大的问题就是所有解决需要解决住房的问题,都赶到买方的这条路上,这是制度上最大的缺陷,第二个问题今天房地产市场出现这样一些问题,还有一个问题是财政税收政策,同步的研究实施,这是我讲的存在房地产市场一系列的问题,归纳来看

怎样解决这些问题,我的主张是,首先是调整住房制度的,应该是租售并举的道路,买得起房屋的走商品房的道路,买不起商品房的人要走租赁住房的政策,政府关注的重点应该是为买不起房的人提供更多的租赁房。政策调整的重点和设计应该是租赁房如何搞起来,怎样为广大的工薪阶层提供适合工资收入,合理比例租金的住房,而不是目前市场上自由租赁的房屋租价。如果将所有的经济适用房,双限房等等优惠给买得起房的人,政府的力量就会被削弱,而且会引起社会的不公平。上午有的专家提到物业税,应该放在流通环节上,我认为应该放在持有阶段上。现在为什么要大量的投资于房地产,而且抢购于土地,保险公司有很多的资金,如果政策规定投资建设租赁房,而且有合理的回报,将资金引导到这些方面,就不会有很多的人跟地产商争夺土地,争来争去,反而将价格提高了。

主持人:袁先生的话说的很简单,但是很多人是无法理解和接受的。

袁一泓:我们会可以详细的谈。

任志强:中国严格的讲是没有住房保障制度,目前有的是国务院的通知,如果将过  的通知来看,这几年每年都进行调控,用制度解决长期应该解决的问题,例如日本的五十年代就开始实行住房保障制度,很多国家都有这样的法律制度,什么样的人应该住怎样的住房,什么样的人享受政府保障的方式,这里应该有标准详细的决定,不能都推到市场上去解决,温总理的报告中提到居者有其屋,在全国人民代表大会的反对下,已经修改为居者有其所,现在大家还在提倡全社会的人都应该有房屋,这是错误的。相应的制度调整到市场化的时候,同时改革的还有土地制度,财政税收制度和金融制度,例如租赁住房在全世界发达国家而言,饱有量只有30%,但是有开放的金融措施,用开发商的资本金建设租赁性住房而且还需要10%—20%才可以收回成本是不可能的,因此国外有房地产信托基金,中国正好是相反的地产公司涨势,但是美国股票市场中只有二、三家地产公司上市,大部分是房地产信托基金上市。土地制度如果无法从根本上解决,中国的房地产的跟根本问题是无法解决的。我们的土地又是地方政府从农民中低价收购,高价卖出,或者是厂房和低廉的土地政府收回来,政府扮演的是吃差价的角色,因此土地政策不改变的话,地方政府的角色不改变的话,对于价格的推升会起到极坏的作用。

我上午讲到有2亿农民到城市租房,还要在农村占用2亿多的宅基地。现在的情况是减人不减地,因此形成了2亿多人持有双分的土地和居所,如果腾出2亿人的土地,我们的供需还会有矛盾了短缺吗,如果不从根本上解决这些问题的话,无论如何解决都无法改变龙民的户籍制度,如果两者要不解决的话,中国房地产的问题是无法解决的。严重的城乡二元化的结构是永远解决不了的,如果不从制度上解决是不可能解决问题的。

黄怒波:我是这样想的,制度创新是必然的,已经开始了,要指望制度创新一步到位是不可能的,从根本上解决土地的供应问题,土地制度的问题,地产市场才会有大的突破,这就牵涉到很多的问题,起码制度创新也可以分几步走。政府应该先将手里掌握的土地区分开来,加大房屋保障的供给,政府将许多的用地偏向于城镇化或者是偏向于保障房,这样的改革是一步到位的。

土地制度如果要想实现私有化我认为在中国几十年是做不到的,但是必须要走的,否则大家都购买商品房的问题是解决不了的。税收上不改也不行的,目前的税收体系是不完善的,税收作为二次分配和三次分配的手段,目前还是不完善的。房产税推出后是否可以做到公平是大问题,否则房产税出台后,给社会造成极大的不公平,或者是贫富差距更大,该交税的未交税,工薪阶层却要交界,导致贫富差距更大。

金融产品创新不够,不要被延伸产品吓倒。例如房地产信托基金再低一点,或者是其他的金融产品创造出来,不要有抬高的期望值,要有逐步适应的过程。

主持人:改革是比较难的,但是要逐步渐进的推进。

单伟豹:我不认为房地产制度需要创新,创新是别人没有的你有,我们需要做的就是回归市场,我一直强调的是,市场经济的定价是由供求关系决定的,不是任何制度决定的,我们只要将土地的供应搞好了,将市场彻底开放了,价格是合理的,如果土地供应从来未解决过,供应一直比需求小的话,永远解决不了这些问题。

我很同意第一位讲者的内容,政府不是限制市场和压制房价,这样做是没有好处的,中国85%的人有房屋地北京76%的人有房屋,如果大幅度的压下去的话,就会出现香港1998年的情况,大家都是负资产,大家都不消费,影响经济的发展是不可思议。

买得起房屋的让市场解决,买不起房屋的由政府来保障,我建议人人有房住,不建议人人拥有房屋的产权,中国拥有房屋产权的比例在世界各国来看已经是最高的,十年九控如果还没有成效的话,就要彻底的思考,为什么没有根据市场规律来做,而且调控的手段都是用政治和行政的手段,并不是用供求的方式来做的,这样的做法是不会成功的,本次的调控对需求压抑比较大,但是没有其他的手段增加供应,地方正确要压房价等于是压地价,又要建保障性住房,政府拿什么钱来做,要马儿不吃草,又要马儿跑得快,这是不可能的。

中央给地方的任务是不可能完成的任务,地方政府怎么办?最近收到了两个好的段子,当局者迷,旁观者不敢说。还有一个段子是良药苦口,利于病,忠言逆耳反革命,大家要思考,为什么做了这么多的努力,最好的愿望做事,十年九控还不成功,这次的调控也不会成功的88,如果以压房价来说,我可以肯定的说,是不会成功的。一年以后房价就会上升的,现在也不会下跌多少,我们要回归正常的需求。

主持人:单主席从制度过度到市场,思维的角度是很有启发的,从市场的角度思考制度,单独设计一个制度,我觉得这是提供另外一个思维,刚刚提到调控的问题,我想请范总谈一下,这次调控基本上不会成功,基本上下了一个断语,实际上调控存在短期目标和制度设计长远规划矛盾的问题,范总同意单主席的观点吗?

范  伟:现在面临的问题不是中国第一次面临,世界那么多国家发展,实际上大家都面临,实际上跳开房地产来讲,其实经济回答三个问题,首先是财富的生产,其次是财富的分配,第三是财富的储藏,从亚当斯密开始都是围绕这些问题在讨论,中国经济发展到今天,其实绕来绕去,还是绕不开,用怎样的制度设计可以让财富增长更快,怎样的制度设计可以让财富分配更加的和谐,这是世界性的难题。

我记得凯恩斯通论中曾经有一段说得比较有意思,其本意认为市场经济,竞争经济效率确实很高,确实对财富的增长就有很大的作用,同时承认在完全竞争的市场经济下,最终的结果贫富差距很大,也想不出好的办法,只能在关键的时候政府来刺激经济,但是也没有提解决的方案,只是提了一种想象,他说如果还是维持市场竞争的游戏规则,只是赌注小一点,人的本性需要竞争,有竞争才有动力,赌注小一点,还是有胜负,不是说胜的人就是一万,输的人就是零,能不能把赌注弄小一点,胜的是10,输的是1,只是提了问题还没有给答案,这确实是一个核心,当前我们要解决问题的话,制度设计是很关键的,实际上是技术活,不是靠大家通过论坛说一说,讲一二个观点就可以解决问题的,现在只是思想火花的碰撞,还是需要一帮人,坐下来进行制度的设计,设计的相对完善的制度,着就是专业的人做技术的活,是否可以将技术设计的活是否可以外包,给没有利益冲突的第三方,然后让大家讨论和辩论,最后由决策机关选择,这样对于制度的制定更加的合理,如果有利益冲突的话,某些主管部门负责制度设计的时候,就很难做得很完善,制度设计后,大家一讨论,就是发现这里有漏洞,哪里有漏洞,如果这样设计的话是有好处的。

主持人:请易总谈一下,其实他们的观点就有不同的地方,像刚刚所说的根本就没有房地产制度,遵从市场规律就好了,刚刚单主席的观点代表了业界的观点,其实调来调去没有用,还是在调,还是交给市场,其实刚刚范总说了,外包给一个咨询公司设计一套照样做,这就更倾向于哪一种观点?

易小迪:其实今天题目特别大,我想简单一点,公平目标要清晰,是否房价不涨就公平了,是否人人有一套房就公平了,其实回到本质上讲,市场经济做不到,计划经济做不到,实际上还是做不到的,因为计划经济就有一点缺,价格是一样的,过去人人有住房,人人都是一个价格,只有特殊的阶层。

如果从本质上来讲,保证调控目标想达到怎样,计划手段上,从结构上这本身就错了,市场经济只保证起点,我们有这么多起点去做,例如说农民工和城里面人,外地人和本地人,民营企业和国营企业都不公平,老是想结果的问题,我想这本身有点方向错了,市场经济不能保证结果的公平,结果的不公平应该有政府来解决的,这是一个起点和方向的问题,最终还是推移单总所说的要靠市场经济来解决,要回到市场经济,否则改革开放三十年又回到计划经济,这个行业就会消失和衰退。

主持人:谢谢你!

束司长以前在国土部,据您所致是否有人做这项工作,例如土地制度和房地产制度重新的设置,还是走一步看一步,一个文件代表一个文件。

束克欣:土地浪费的现象,从国土利用规划的角度进行立法,目前该阶段还未搞成。

主持人:实际上还是比较难做的,过去的十年和未来的十年都是难以操作的,这种冲突还是会继续的,刚才单主席提到了市场,也是大家关心的问题。调控已经开始了,已经进行了两个多月,现在进入了敏感的时间点,政府的调控是否会收到潜在的目标,因为政府的文件未提具体的目标是什么,只是提到要遏制房价过快上涨,首先是遏制,之后是回落到合理区间,也未说回落的具体区间,因此大家都会对幅度进行猜测。既然制度建设很空,很远,任总您认为政府是否可以达到猜测的目标,房价究竟什么时候会下降,这是大家想知道的。

任志强:政府认为房价上涨的太快,目前5月份已经出现不上涨,同比和环比下降,如果政府只是希望房价不要过快上涨,已经达到了目的,因此我搞不清楚文件的内容是什么,这才是最困惑的,不知道多少个城市是属于文件规定的城市,因为文件提到了部分城市,不可能全国都吃一种药,包括银行所有的文件都提到部分城市,因此调整的幅度是怎样的,不清楚。为什么市场会不断的下跌,主要是因为精力不好,我们还以世界第一的经济速度增长,股票也是以世界第一的速度下降,我们不知道中国政府是想干什么,想说什么,因此没有预期是最重要的。

主持人:您也失去了预期吗?

任志强:是的,政府说让我低头,我就低头,如果硬是抬头的话,就会用其他的办法给我弄下去。如果降价的话,政府放心了,以后就不会出更多的政策。

上午报告中已经提到了房价开始下降,增幅下降是第一位的,环比下降是第二位的。市场跟政策是离不开的,要从市场的角度制定政策,为什么制度性的政策为什么没有按照市场化的角度出台和制定,原因就是因为政府不想按照市场规律来办。

例如美国按照房地产的规律来办,首先就要分区立法,虽然美国的土地是私有化的,但是土地的使用、规划等问题不是政府一个人说得算,美国150年前的分区立法,通过40年的时间变成国家的立法,也就是老百姓对土地有说得算的权利,不能随便的改变,否则老百姓就不同意。中国的情况是相反的,政府想干什么就干什么。

主持人:华远准备降价吗?

任志强:我们该买地就买地,该干什么就干什么,正如单主席说的十年九调,或者是十年十次调整,我们知道房屋是一年或者是半年盖不出来的,我们不能听政府的,我们采取的是农民的政策,如果听别人说的话就不能种麦子了,因此要考虑三、四年后的投资,进行长期的打算,要不买地,明年政府在变的时候,所以我们老是说有的时候面粉不是要做面包,而是要做蛋糕才贵的,我们没有搞出这个道理,才无法弄了。

主持人:其实刚刚回答非常的明确,该买地就地,该投资就投资,就是不讲价。

黄怒波:我是这么看的,实际上制度我们是有的,我们只不过是在前一段,我们在制度之后,现在制度之后的问题,不管是从土地供应制度还有住房分配制度,交易制度,都还是有的,发展得太快了,跟不上的,所以为什么老是调呢?因为跟不上,房价上得太快了以后,就出现了很多的压力,为什么十年九调,遇到了不断的大的事件,奥运来了,非典来了,金融危机来了,调控连续做下去,调控的想法还是有的,房地产行业怎样才能把价格稳住,本次调控从短期看还会出现短期报复性上涨的问题,因为没有按照市场的角度出发,而是完全的行政手段,并没有解决供需的,什么都没有解决,这次主要的信号,政府调控最终的想法就是要改变现在房地产很多游戏规则,所以就提出了制度创新的问题,但是创新的问题连着公平的问题,制度改变了,是否意味着创新,是否意味着公平,是否有利于社会,公平还要强调是否有效,这是企业的问题,这次调控,调也行,不调也行,但是房价是否真的压得主,这就值得怀疑。

但是中国的地产行业会进入到另外一个通道,我的想法就是从我做起,今后的十年,可能房地产企业逐步回归到跟社会平均化的行业队伍,其实房地产行业跟其他行业的区间不大,其实社会有很多问题就得到了逐步的解决。

目前房价遏制不住,还是跟制度有关,制度问题解决后,房价就慢慢平稳。

主持人:其实股票跌得非常的厉害,我也没有见到中央有什么制度,跌到一定的程度,PE高了,高到一定的程度,赚钱了,资本就流动出来。

单伟豹:回到房地产经济,影响市场所有的元素是错综复杂,千变万化的,拿一个最好的电脑就可以算得出来,也没有标准的公式,不然美国早就发明公式将市场经济予以预测,这个层面来说人是不能胜电脑的,人是不能胜天的,应该按照自然规律和市场经济来运转的。次债危机是因为存在欺骗的手段,美国政府未监管好欺骗的手段,影响的层面是非常广的,在此之前美国的经济专家都未发现此类错误,实际上进行敏感性分析,假如房价上涨很快,如果下跌的话,就是违反大势的。中国应该怎么做,应该让买得起房屋的人买房屋,买不起房屋的人,就由政府来解决,政府的钱越来越多,将1/3的收入建设廉租房,基本上可以解决刚毕业能力不够的人住房的问题,而且可以从买得起住房的人的税收中拿出一部分解决没有钱买房的人的居住问题。

政府通过立法,例如通过房屋买卖的一定比例用于建设廉租房,必须要回馈社会,而且是很容易做,很容易控制的,政府是大业主,所有的廉租房都是他的,所有的租金收入都是它的。

主持人:您从企业的角度提出了很好的办法,范总您认为调控后市场的走势是怎样的?

范  伟:单总提的市场经济我是同意的,大家会议一下2008年的金融危机,企业遇到了金融危机,很多的老板商务舱不坐了,开始做经济舱了,大家也不加工资了,但是大家要记住,我们工资的开支是另外一家公司的收入,如果所有的人都不乘坐商务舱了,都坐经济舱了,就意味着个体的行为影响到普遍性,如果大家都不坐经济舱,而是乘坐商品商务舱,个体的不理性造成了宏观的不理性,有的时候需要有形的手,出来指导和博弈一下,这是跟市场经济有所不同的。当然这种情况下,对政府提了很高的要求,政府必须要很聪明,政府有的时候不可能是上帝,做不到那么高明,但是必须要很厉害,在危机的关头还是还是需要宏观的调控,完全的市场经济还是有问题的,还是由独立的第三方或者是宏观的机构来做一些事情,现状也是差不多的,从整体上来讲,应该有降价的,应该有些价格的调整,销量慢慢就会回升,这是从整体上来讲,从微观上来讲,从个体公司的角度来讲,为什么我司要降价,为什么我司第一个降价,这是理性的决策,如果大家都理性的决策,事情又麻烦了,调整达不到效果,这确实是一个矛盾。

主持人:请易总判断,下半年会出现降价潮呢?

易小迪:我要理性的判断,其实大的降价潮可能不会出现,因为这次调整虽然来的力度也是大的,但是主要的控制销量,需要到年底,我认为就会恢复销量的增长,包括价格的增长。

主持人:连价格都会恢复吗?

易小迪:价格就是不好预测了。价格不会暴跌,但也不希望暴涨。

主持人:其实销量增长这是大家比较关心的问题。请束司长谈一下,其实今年对市场比较有影响的是政府这块,政府就要保障供应这块,加大了中小套型和保障房的建设,国土部就要增长70%以上的用地,有很多人觉得对市场的影响比较大,但是有些人认为这是不可持续的。你认为呢?

束克欣:保障性住房本身存在一些弊端,能不能保证让哪些应该受益的人受益,我存在疑问,从政府的角度,需要解决这些问题,但是实际角度来说事与愿违。

主持人:您觉得制度设计有问题呢?

束克欣:政府可以这样说,但是具体如何就要去检验。

主持人:时间剩下五分钟,每个嘉宾就有总结性的发言,包括对市场和政策总结性观点性的反应。

束克欣:制度效率公平这个问题比较大,研究起来,单独研究哪一方面的事情,都可能会出现互相之间的碰撞,作为中央和政府来说,我觉得应该组织相关部门共同研究。

主持人:任总,应对制度刚刚已经说了,基本上没有了,对趋势的判断,我觉得还是要要明确的,就是对趋势的思考和趋势的判断。

任志强:你希望降20-30就高兴。大家作为神仙都知道股票能够涨和跌10%,不早就发财了,还坐在这里干什么。其实作为企业家就用经济规律判断未来市场的发展情况,根据未来的市场发展情况决定自己的投资或者可能选择的收益去承担相应的市场风险,但是问题本来市场通过价格指挥看不见的手,我们的问题是将价格掐死了以及市场中解决不了的问题,目前的情况是用政治的手解决市场的问题企业应该怎么办。如果今天的市场是政治的市场,就要用政治的办法解决,打不过就低头,毛主席说打不赢就要跑,如果一定要抗着的话就成了右派,我鼓励大家尽快的降,给政府一个台阶,后面就不会出恶性的政策,不行就再打一锤子,何苦两败俱伤,降价大家都有台阶下,就回到原来的轨道上,这是最好的结果。

实际上就象范伟说的,我想降价,忽悠了半天,无法降,因为有人买,本来目标是对部分房价过快的城市出台的政策,现在变成了全国性的政策,突然发现二、三线城市的房价还在上涨,如果是普遍新的问题,用的药是相同的就没有问题的,例如2008年金融危机一样,为什么2008年大幅度的降价,因为所有的城市都没有人买房屋了,目前的情况是二、三线城市还再继续的上涨,紧紧依靠一线降价是无法解决根本性的问题,这就是2008年和今年的目标,高房价的城市已经开始降价了。

黄怒波:越来越严厉的调控政策表明了一个趋势,制度创新是不可避免的,制度创新也不能全部交给市场,应该是政府、企业和社会各界共同解决边界的问题,哪些是市场化的问题,哪些是政府公共产品的边界,这样做才可以实现制度创新,如果完全市场化是做不到的,完全政府制度创新也是不可能的,因此要划分市场边界的主体。

单伟豹:今年年底房价会下降10%左右,并不是政策导致的问题,市场经济就是上上下下的,不一定要调控。但是目前所有的内容都有很大的改善,支持不了多久,市场的政策不会成功,过去的经研究可以证明。

范  伟:通过本次会议的讨论和宣传,中国的民众看到问题的时候,可以换一个角度考虑制度背后的问题,机制的问题,整个民族的智慧会有比较大的提高。

易小迪:我希望政府的调控少一些计划手段,多一些市场手段,行业才可以健康发展,做企业的也少受政策的干扰,所进行投机行为,多面向市场和客户,才可以成就的品牌企业。

主持人:要降价,否则政府就会接着打,因为要讲政治,这一届政府还有两年多的任期,我认为要给政府一点面子,适当的降一点,否则领导会生气。

几位嘉宾提到了制度,发改委、国土部、财政部、建设部都应该着手制度的建设,如果考虑到国家利益,应该进行长远制度的涉及,否则短期调整房价是解决不了问题的,即使今年下降了,明年还会上涨的,我们今天的话题到此结束。

主持人:谢谢各位嘉宾的分享,讨论希望对全国的民众考虑一个切身问题的时候,换一换思维的方式或者是角度,增加全民的制度,不知道能否做得到,这个讨论对在座的业界的人士,通过上午第一部分对于宏观经济的分析解读,通过刚刚完成第二部分,围绕政府产业政策的作用和市场调控相互的关系,有关主题的演讲,以及下午所进行的六方会谈,我相信在座关心的人还是长了不少的见识认识,也一定的提高我们的智慧。

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