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六方会谈:房地产的可持续发展与绿色低碳模式

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中国地产六方会谈(四):低碳时代的地产业转型与升级

下面就进入本次论坛年会的第四部分企业篇——房地产的可持续发展与绿色低碳模式。

哥本哈根气候变化会,低碳成为了除了房价后最热门的话题,房地产行业成为国民经济的支柱产业,这是典型的高能耗高排放的行业,经过十多年的高速的发展,目前进入了一个十字路口,开发商目前买地,卖地,快速周转资产升值型的生产模式已经是如履薄冰,举步维艰,房地产如何的转型,如何的实现可持续的发展,绿色低碳模式是否能够成为低碳行业持续发展的救星,怎样围绕这个话题,第四部分也将通过六方会谈来进行讨论。

低碳时代的地产转型与升级,该主题参加嘉宾有

国家发改委能源研究所副所长李俊峰

朗诗集团董事长田明

北京奥组委奥运村工程建设副总指挥徐亚柯

北京光耀东方投资管理有限公司李贵斌董事长

美的制冷家电集团中国营销总部副总裁魏小辉

有请北京师范大学金融研究中心主任钟伟主持。

主持人:我希望各位老总分别介绍一下您认为的绿色低碳有怎样的特点呢?

李俊峰:绿色住宅,因为我是搞能源的,因为我是想澄清一个事实,因为过去一直说我们是一个高碳的国家,到现在也这么说是高碳的国家,刚刚主持人钟伟教授在谈悲观论调时,也消费了多少东西,其实这里面有很多经济学家就是这么算出来,其实还不算特别高碳的国家,现在讲除了世界上20%的人口过得还不错,现在生产几乎全球60-70%的钢铁,60-70%水泥,我们就有200多种产品占世界以上,现在刚刚20%的能源,生产这么多物理的东西,因为价格的东西就可以算出来的,因为物理的东西就像房子一样钻头做出来的,钢铁是一块一块矿石或者是炼出来的,其实我们发现低碳就更加难一点,我们不说放的问题,在发展低碳里面,我们必须正确认识资产处于怎样的位置,才能看怎样走。

田明:所谓绿色低碳的住宅,我理解在建造和使用全生命周期里面,对环境最友好,碳排放量最低,最后可以回收利用,这样的建筑是绿色低碳建筑,刚刚教授讲到我认为作为一个从业人员,我研究了国际上其他国家和中国的对比,我国建筑低碳绿色任重道远,现在的起点非常之低,建筑的能耗比发达国家高很多,而且这些建筑一旦建成以后,将要50年、70年、100年,一直要消耗大量的能源,我国大概每年新建建筑是23亿平方米,这个数字在全球的新增建筑量里面占到一半还多一点,新建的建筑有80%以上依然是高能耗的建筑,存量就有430亿平房,存量建筑里面,95%以上都是高效能的建筑,我国的节能减排在房地产领域是任务是非常繁重的。

徐亚柯:我对绿色低碳建筑业的解释,可以很简单的,简单到一个字“树”就是大树一样的房子,我们想一下环境恶化,沙尘暴,就有防护林带,人类祖先在树打窝助屋,我们分析一下树的功能,讲到生态建筑的科学定义非常的准确,用到通俗的方式来解释,大树可以遮阳,房子自然是人在空间里面遮阳的空间,房子可以由光伏电提供了能量,在大树防风护沙,其实地缘基础就可以在大地里面获取能量,为房子提供供暖和制冷,房间里面夏天的热量输入到房间里面,地下的冷量夏天取出来,在冬天取热量输冷量,对现代技术的应用,我们所见到的房子完全能够实现大树与环境很好的应用,如果所建的房子都能够大树一样美好的相处,还有什么担心呢?

李贵斌:其实关于低碳来说,大同小异,我有这方面的思考,以上

各位老总讲到了中国房地产需要多少的钢材和水泥,如果要强调低碳以及可持续发展的话,住宅年也就是房地产要规划的好一些,房屋要盖的平均,要建的低一些,有的专家说中国的地产特别是住宅地产基本上生命周期是10年左右,欧洲一座房屋可以达到几百年。

我认为政府短期行为导致了企业不能很好的低碳,低碳只能说是节能减排,首先城市要有大规划,容积率上也要很好的落实,否则建好了就拆,就是浪费。还要将价值低估的区域重新定位和价值再造,这样做也等于是低碳,另外一种方法就是用高科技的技术应用于建筑上,我就说这些,谢谢大家。

李贵斌:房屋是否有新技术,新能源,是否有新的突破,只有这些都具备了,我配套了怎样的产品,配套的怎样的辅材,而忽视了真正节能的因素。

主持人:现在所做的项目准备采取或者是准备采取节能低碳的手段,凭什么让消费者对你采取的低碳方式买单,我宁可用高耗能的空调,我无所谓的。

就是两个问题,一您做的是什么,第二个问题,用什么说服消费者购买你的产品。

魏小辉:刚才田总说了,建造大量的房屋符合国家节能的标准,大家都在讲故事,实际上节能减排有很多好的事情,目前存在400多亿平方米的建筑,包括空调、电灯、洗衣机目前节能产品部到15%,去年消费了30亿吨的煤,15%的话就是4.5亿吨,人均300多公斤,美国的数据是怎样的,美国一个家庭消耗的能源差不多是15吨,总是说自己的建筑节能,告诉我们如何建筑节能,他们人均耗电是4000—5000度电,加拿大是8000度,北欧是4000多度电。

因此我们国低碳和节能的时候,我们如何做的同时还要如何说,我们为了达到一定的目的,引用了很多的数据,实际上不一定准确的。美国大部分的房屋窗户是不能开的,为了很或的通风,就告诉我们如何用只能的方式通风,使空气更加的新鲜,如果通风装置没有的话,就会死人的,有一天丹佛一栋大楼停电7个小时,有人被闷死了,这种情况在中国是不会出现的,即使楼是节能的,也不能节能多少。

不是我们的成本泰国,我们无法接受的,十年前、二十年前计算节能建筑的时候,一栋房屋在北京卖二、三千元/平方米的时候就可以做节能建筑的,现在加上2000元/平方米又怎样,问题是如何做的,刚才有一位专家说的特别好,如何造好的房屋,不拆除的那么快,这是最关键的问题,如何制造舒适的房屋,必须改变我们的观念,是不是不住大的房屋,例如北欧人很富裕,小房屋住的很舒服,法国的小旅馆也是很舒服的,日本的房屋更小,香港人将80平方米就叫做大豪宅了,中国90平方米叫做保障性用房,这是最大的问题,我们有13亿人,如果每一家都有几百平方米的话,我们的钢铁是不够的,现在造全世界50%的房屋还是不够的,我们不应该在标准上提高,而应该在总量上控制,标准提高总量不控制的话,节能减排也是空话。

主持人:像非洲这样的生活,像简朴的生活,穿破的衣服。你怎样看这方面。

田明:我的观点有一点分歧,我个人认为煦色和低碳都要以人为本,现在的统计数据和各个国家进行比较,尤其是跟发达国家相比较,某些节能做得不好的国家,单位的能耗比我们高很多,美国就不是一个很好的榜样,美国家庭的空调和采暖装备,即使出去休假,一个月都不管的,因为他们养成了习惯,汽车和房屋都是大的,美国不是节能环保方面好榜样的国家,这一点欧洲和日本做的很好。

我我刚才为什么说地谈和绿色必须是以人为本的,实际上我们的统计数据中,中国的农村做的房屋相当的简陋,无论是北方的还是长江流域的,冬天很冷,夏天很热,还是华南地区夏天很长,冬季比较温和,都是以牺牲了人的舒适度和健康为代价的,获得了目前比较低,平均的碳排放或者是人均消耗。

我是长江流域的,以南地区冬季是不采暖,这种情况下,碳排放量比较低,中国的农村跟我们是一样的人,生活水平提高了,消费升级了,一定会追求冬天暖和一点,夏天凉一点,室内空气好一点,就像城里人追求的目标一样。

长江流域的城市,每到夏天和冬天非常的炎热和寒冷的时候,城市会将工厂电断掉,保障居民用电,如果人民生活水平持续的提过,消费升级以后,我们做的不节能的建筑,在未来的时间内,70年甚至是100年会消耗掉多少能源。

人对于健康的追求是无可指责的,而且是正当的。如果这样计算的话,是否可以用城市的基数和国外和全国的基数相比,这样数据相对具有可比性,而不能将农村众多的基数进行对比,这样就会得出错误的结论。

这一点我跟一位院士曾经讨论过,我们住的房屋是室内舒适度比较高的房屋,温度、湿度、空气质量都很好的房屋,能源消耗也比较低。教授研究后认为比原来长江流域平均的住宅和建筑高了一点,说明比的基数有问题的,我也赞成李总的观点,我国现在平均的建筑寿命不是物权法规定的70年甚至是更长,因为城市规划急功近利,我们造了很多的房屋,结果二、三十年就拆除掉了,这是最大的不环保和不低碳,资源浪费,能源浪费,碳排放的损失也是非常高的。我明天有一个主题发言,会展开介绍。

主持人:企业如何做低碳,如何为低碳买单。

徐亚柯:我们做的是什么,我来自于国奥投资,为奥运设施承担建设任务的投资公司,其中在诸多投资项目中最重要的项目就是北京奥运村,中国政府在申奥承诺中体现了绿色科技人文的三大理念,奥运体现的就是居住的特点,世界200多个国家的官员和运动员都住在哪里,集中展示中国政府申奥成功的平台。在奥运村历时二年多,从2005年6月份到2008年4月份的建设期,对照中国政府的申奥承诺一条一条的做,并且有基本动作,高难动作,自选动作,力争体现有特色高水平的奥运工程,证明中国是负责任的大国。

结果还是可以的,获得了美国绿色建筑评定标准,以前NC表针就是单体建筑标准,作为社区建筑标准刚刚完成和建立,也就是说,全球范围内的第一绿色社区是由中国的北京奥运村获得的,当时奥运村的村长领奖的。因为奥运绿色成果还是可以的,广州亚运、上海世博都在参照,我在企业中负责技术工作,因此情况是清楚的,我到各处应邀做解说,主要是传播绿色理念,应单位的要求做咨询和规划方案。

如何让消费者接受,我个人认为,现在的绿色建筑多少是有一点叫好不叫座,逢会就讲低碳绿色而且成为口号了,真正做这件事情和落实的时候,包括业内大量的行家和专业人士就觉得要多花钱,如何让人可以接受低碳理念,我认为今天的机会很宝贵。我个人的观点是,低碳不意味着多花钱,低碳给您带来实惠。

举简单的例子,例如说通过技术的进步可以使结构更加的合理,造价还可能会降低,品质会提高,刚才大家都提到了建筑一、二十年就被拆除了,技术上的问题在这里无法详细的阐述,但是技术创新是社会发展的动力,我们完全有这样的能力向社会公众提供这样的成果。

没有免费的午餐,得到了什么,作为绿色建筑,那分为两块一块是被动式的建筑,被动式建筑非常的重要,我认为绿色建筑来讲,节流终于太原,其实夏天空调造成不足,冬天暖气不足,这种天气天天受不了,冬天色泽发抖,夏天汗流夹背,如果是LED就不会有那么多热能烤得嘉宾流汗,这是可以接受的,太阳能大概的投资能够在2-3年生活品质的提高,热水是我们生活当中非常重要的,也是水资源的,2-3年后,太阳能热水器所花费的投资已经不花钱,灿烂的阳光给你送来免费清洁的能源,太阳能设施给你的建筑增加时尚的特点,再比如外墙外保温,我们售楼处一定要放卖冰棍的箱,每个人都可以免费的使用,从箱子里面把冰棍拿出来,箱子上面还要盖一件羽绒服,无论是冬天冷的地区,就像人穿羽绒服一样,房子也要穿棉袄,夏天在热的当中,辐照非常热量的地方,像卖冰棍泡沫箱一样隔绝辐射的力量,这样的房间里面对能量的消耗就会很小,就会觉得为这样的房子卖单非常的值得,住在这样的房子里面无论是冬天还是夏天,能源消耗都悔恨低,这样的支出是值得的,我就是让消费者接受这种直观加科普。

主持人:谢谢你!下面有请光耀东方。

李贵斌:各位嘉宾讲的都是很好,刚才谈到美国城市规划的问题,房地产开发的问题,美国的规划不好,因为美国的规划都已经到了郊区。现在已经形成目前的模式,就无法改变了。美国有热的地方,也有冷的地方,排污、供水、供暖路线越长,碳排放越大,不能体现节能减排,我原来是搞商业地产,我知道电梯、空调的电频等技术的问题,都提倡低碳,我认为这些概念是比较多的,实际效果是少的,并不如实际效果那么好,谢谢大家。

魏小辉:讲到低碳节能环保,美的作为制冷的大型企业,做的产品有很多,分两个方面讲,一个是传统的家电类的产品,实际上企业在三年内一直在牵头国家相关部门推动整个行业能效升级,在今年6月1日开始实施了,现在最低的门槛相当于去年节能的产品,说明行业的能效产品不断的提高。我们还在研究新能源、新领域的产品,包括徐总说的地缘热、太阳能等等产品,这是企业尽社会责任的表现形式。

家电业随着行业大规模快速的增长以及行业产业的升级,今天的产品跟三至五年前高耗能产品的成本是差不多的,加上国家和政府的补贴,推动和加快了产业的升级,新能源领域相关的企业在推动技术的发展,已经做到了低碳、节能,并不等于是昂贵,如果加上运营的费用,反而等于是实惠,谢谢大家。

主持人:现在请各位回答最后一个问题,怎样的情况下,大家才会做低碳和节能的产品。

田明:做低碳和绿色建筑要得到好处的话,我们不是政府也不是政府机构,如果要在市场上得到收益,就来自于两个方面,一个是政府一致性系统性的支持,例如让客户购买节能产品,就给予补贴,或者是税收上、经营上、土地的招拍挂上有一系列的支持。

第二个好处可能来自于市场,如果市场与客户创造了独特的顾客的价值,包括产品温度和湿度空气质量特别的舒服,客户对舒适和健康非常好的,大家才愿意掏钱,支付的能源价格还要比一般的房子要便宜,只要到7-8年客户就可以收回成本,经济上是有价值的,而且可以很快的收回成本。

第一是舒适,第二是很快能够收回能源的费用,假设中国的能源价格按照这样的比例增长的,收回期就会更快一点,这就体现了客户的价值,现在朗诗在市场上取得很好的销售业绩,财务表现也是非常好的,最主要不是来自于政策支持,而是来自于客户价值的创造,来自于客户市场的认可,正好政府的领导也在这里,我觉得政府一方面对绿色低碳的建筑高度重视,现在越来越认识到,建筑往往是第一,越往后占的权重越大,现在有46.7%碳排放或者是能源的消耗是由建筑的建造和使用过程中的消耗。

政府习惯拿钱直接直接推动项目的建设,这当然是很好的,朗诗也是这项行为的受益者,财政部建设部省建设厅各级的建设局都给了我们一些扶持,但是政府最主要职能是制订游戏规则,我举两个例子,除了常规毛坯房住宅之后,还住的精装修,因为精装修肯定是节约资源的,减少二次的污染,还做了一整套的技术体系,就有大量的社会设施,但是技术系统和精装修增加的附加值最后全部按照土地增值税一样征收的,该政策显然和国家倡导这跟国家倡导低碳和环境污染的政策是不一致的,政策是不匹配的,我到德国和欧洲等国家参观,凡是购买政府鼓励买的低碳绿色的产品,政府是将好处给到终端消费者,让终端消费者有选择权,鼓励企业迎合市场的需求,我就说这些建议。

主持人:给开发商少收税,给购买绿色和低碳产品的消费者多补贴。

徐亚柯:胡罗卜加大棒,所谓的胡罗卜就是补贴,政府拿钱的过程太缓慢,我认为用税收的方法就很好,大家就朝着这个方向努力。

加大棒就是强制,必须实行法规,必须进行施工图审查,例如毛坯房的问题,实际上是对住户、开发商都不好的产品,但是住户相互不信任,因此造成了污染、浪费、干扰。如果政府层面对精装房进行硬性的要求,该硬的地方要硬,该软的地方要软。

李贵斌:对政府有那些期待,低碳是全社会的任务,那个重要那个次之自己掌握,实际上就是抓大放小,房价有2000元/平方米,也有2万元/平方米的,可行的就要一点点的落实,现在喊的多,落实的少,谢谢大家。

魏小辉:给政府的建议,空调行业做过的手法,如果放在房地产行业,就会取得大的突破。空调行业在三年前国家就提出了能效升级的草案,明确提到今年6月1日后低能效的就不能生产和销售了,经过几年的过程,大的企业都达到了要求,而且带动了产业升级,效果是非常明显的。

另一方面,国家也拿出了相应的补贴,补贴给消费者,例如购买一台2000多元节能的空调,可以拿到政府最高600元的补贴,这是国家相应财政资金的支出。其他新能源的利用,国家也是有很多的补贴,而且是实实在在的落到投资方的手上,并没有被企业截留,例如选用新型的空气和热水设备,很多的政府都计算每年可以节省多少吨煤补贴给使用方,随着消费者的认同,就会加速产品的信任,随着消费者不断的增长,进而降低成本,反过来进一步的加快和促进了行业的良性发展,我们也希望房地产行业,国家也出台相应的政策,刺激房地产业及上下游产业的发展。

李俊峰:我来自于发改委能源研究所的,节能建筑的观点我赞成徐先生的观点胡罗卜加大棒,我更赞同胡罗卜,目前消费者没有选择的权利,购买了房屋后,就要居住几十年,载质量标准和检测认证上国家要出台严格的措施,保护胡罗卜的措施要到位,例如田总说的精装修的房屋,要节能又要减排,前提是大家必须要做好,让老百姓放心,目前最多的问题是两难,老百姓两怕,开发商担心老百姓不买,老百姓担心装修不好,退税不到位,这些都是次要的问题,关键的是国家的强制性标准要强制性的执行,才可以真正的将节能减排的措施落到实处,实事求是的讲,国家发改委和建设部都在做准备,也在对方无进行节能认证,但是认证的程序复杂得多,认可的程度也低得多,因此需要过程,企业不能等待。

最后一句话,大家都说要看政策,大的政策要跟国家吻合,例如节能减排方面中国领导人在哥本哈根做了承诺,短期行为上,企业要有自己的想法,企业的发展要看五年以上,十年以上,但是政府是五年一届,一年一个政策,如果跟着年度政策走的话,会犯很多的政策,而且也犯不起的,大的方向跟着党中央走,具体还要看实际,不能盲目跟风。

主持人:议程到现在已经进行了45分钟,提前了5分钟,最后应该是跟着市场走,听党的话,各位开发商您是做节能低碳绿色的住宅,可以严肃的对非低碳和节能的开发商说,我比你更有历史责任感。

做精装修的开发商跟可以跟毛坯的开发商说我比你们更加的时尚和舒适,谢谢各位嘉宾的到来,谢谢各位精彩的观点。

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