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区域运营与城市价值主题论坛

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主持人:各位嘉宾,今天的分论坛主题是区域运营与城市价值主题论坛。

非常高兴代表主办方21世纪经济报告主持今天的论坛,

为昨天主论坛听到了政府官员,企业家听到通胀、楼市观点的讨论,听到目前政策的解读,以及市场自我调节的方式,听到房地产金融风险的防范以及涉及到未来房地产趋势的可持续发展,以及绿色低碳模式等等,如果说昨天的话题是行业宏观的层面,今天将要听到的观众就是偏向于中观层面,我国城市化进程当中,无论是新城市的扩招还是旧城的改造,房地产开发都是非常重要的环节,但是对于城市的长远发展来说,通过区域的运营提升城市的价值,实现城市的可持续发展才是最重要的,在这个过程当中,我们政府和开发商究竟应该怎样做,今天到场演讲的嘉宾就有政府的领导,开发商、专业的市场专家将为我们解答今天问题。

山东省文登市副市长谭远国先生

北京光耀东方投资管理有限公司董事长李贵斌先生

世联地产地产顾问股份有限公司集团首席技术官黎振伟

北京联东投资(集团)有限公司战略发展部总监梁环宇

下面首先有请山东省文登市副市长谭远国演讲

演讲主题:抢滩区域龙头,关注养生之都。

谭远国:尊敬的女士们,先生们,朋友们,大家上午好!非常高兴能够参加本次会谈。今天发的奖牌就是最具投资价值,也想对此表示感谢,今天跟大家共同的交流和共同的发展,我本人比较欣赏的一句话就是努力,大到中小城,小到每个人,要城市的发展才可以事倍功半,到目前为止,作为一个城市,如何通过区域运营带动城市的发展,这是当前政府需要思考的问题,怎样能够在成长当中励精图治,所以中国研究发现,通过目标和品牌提升文登市区域价值的提升。

下面把这方面的思路和想法给大家共同商讨。希望大家提出宝贵意见。

确立城市品牌几个阶段,挖掘比较的优势,首先要选择一个好的合作伙伴,我们跟全国工商联房地产商会,清华大学规划设计院等成为伙伴的关系,文登市政府选择了他们,他们同时选择了文登市政府,中国这几个战略伙伴。

挖掘文登市的必要的优势,文登市到底有哪些的优势,我们总结了四大产业优势,九大养生资源,我今天主要是提比较的优势,一个是我们的区委优势特别明显,文登是在山东半岛的城市,环渤海经济圈的中心的区域,环渤海核心区。

文登就是在环渤海经济圈的核心,要打造山东半岛蓝色经济圈,山东省委省政府要打造高端般的建设区,核心区、实验区、通过经济区,高端产业经济区的建设,必定会给伦敦带来活力,所以要关注这个地方。

交通优势比较的明显,文登地方海陆通,到上海就有很多的航班,特别是开通了到韩国的航班,每周34个航班。

高速公路、铁路、文登还有港口,规划建设是30万吨的港口,到目前为止已经建成亿万级的港口,我们到青岛烟台8个小时,其实找到个交通总量比较齐全的城市基本上找不到,海陆通样样都比较的发达,中国海岸线是18000米,文登有92平方米的临港产业区,还有养生旅游度假区,就有很好的优势,也是很快的适应发展,经过三年的试验,投资了28亿,我们规划起点高、要求高,我们是规划先行,配套下行,这里面的供电供水全部都建设,还有一些配套,这目前在中国找到这么长海岸,12公里的建设沙滩,配套设施这么完善的地方古都。

温泉独具的特色,温泉是中国之都,在65-75度之间,大家想想从中国和北方,所有沿海城市,有如此多的温泉找不到,只有文登这个地方。泡着温泉,喝着酒,我们还着五星级的两家度假酒店。

长寿之乡,我们在北纬37度,这是一条新起的纬度线,空气质量特别好,我们跟三亚还是有区别的,跟大城市来比,优势太明显,文登水好、空气好、气侯好,适合长寿,目前为止超过80岁的老人非常多,文登市有65万人口,有些老太太身体挺好的,什么都好。文登市就是一个长寿之乡,文登打造养生之都,希望养生在文登,度假在海滩。

在沿海城市经济发展当中,能够成为长寿之乡,排名第1位,又是前20强。 文登市的文化底蕴比较的深厚,这个地方文登自抗议战争以来,文登就是将军县,可能南方的同事不太清楚,特别是在黑龙江、妇孺皆知,为什么叫黑龙江,因为白龙江,后来就把白龙打黑了。所以叫黑龙江,文登市优势非常的丰富。

52平方米公里的临港产业区,60公里的养生度假区,这里面就有1万的国有土地。文登市政府有计划的供地,有序的开发,文登土地资源丰富,随着基础设施环境的打造,我希望大家早一点过去看看,现在在哪里,你每年那么钱,你每年拿地。

这是第一部分挖掘我们得比较优势。

我们要看整个市场发展的方向,给城市发展提供了机遇,21世纪是一个养生的世纪,养生产业方兴未艾,有专家预测,随着我们第三次消费浪潮就是养生,文登市就有丰富的养生的资源,最好就有吻合世界发展的潮流,给我们的战略合作伙伴共同研究,在战略方面是中国长寿之乡,东方养生之都。这是第一大部分。

第二部分是推广城市的品牌,提高城市的竞争力。文登市战略定位刚刚确定,目前请清华大学做城市报告,我这次7月10日左右就汇报第一次的成果,又确定养生之都,一起来打造,这是第一。第二要提交一个城市推广的策划报告,这次会议之后,我要在全中国逐步推广文登市,具体来讲,整体策划方案保密,有几个东西报道,在几个媒体上连续的报道,同时9月10日左右,我们要在文登召开首届国际养生产业峰会基第三届国际温泉节,我想9月份可以把文登市提到高潮,希望在座的各位专家和朋友也能够参与文登市的养生大会。

文登市不追求做明星,就是想做一个流星, 我们是恒星,有机会的推广城市。

第三就是要抢抓机遇,,实现互利共赢,打造东方的养生之都,这是对文登市就是一个战略机遇,如何提升城市的品牌,养生产业门类比较的齐全,包括养生服务业、养生旅游业、养生文化,养生药品,养生设备的制造,养生地产等几方面的产业的发展。

文登抓住产业转型的机遇,也是实施我们调整重要的措施,从而带动文登市的发展,这对于文登来说是一次的机遇。

同时对于投资商来说,我们打造长寿之乡,养生之都,有很多是投资商开放和投资。

养生之都,文登提供优质的文化,不是靠自己的来打造,文登只能说搞好规划,搞好基础的配套,提高高效的服务,吸引全社会的资源打造养生之都,这是不可多得的机遇。

文登经济发展活力非常的强,临港产业的发展,必定使文登上升一个很好的台阶,特别是文登的地方,大家都知道闯关东下江南,其实有很多落叶归根,希望回来居住,在城市的发展提供内需,内需强劲的,关键是外需无线,召开G20的会议上主要的问题就是争夺外部的需求,这成为竞争的主题,针对外部的需求,也是使得竞争有所提升,文登就是外需需求重要的城市,我们海边还有我们的山,有山有海景,我们主要是寻求养生、度假消费者来提供,所以这是一个外需无限。

特别是人均GDP超过3000的时候,迫切需求特别的强烈,一个是到海边,一个是养生之都用一套房产,这是梦寐以求的。我跟大家谈谈一、二、三线城市来分,大家要看三线城市发展的潜力,经济总量非常高的,它是外需非常强劲的一个城市。

文登是一个绝版的价值洼地,拥有广阔的升值空间。

文登就有广阔的生存的空间,养生之都在全国独特的资源,对我们的房地产来说也是独特的资源,完全能够找到这种资源, 到目前为止,土地成本应该是在每平方米楼市地价就是700元左右,房价的高低主要是取决于销售。

打造的小区都是独栋的别墅和四合院。文登目前就是绝版的价值洼地,就有广阔的生存空间,就希望能够抓住机遇,目前来说地产商已经开始抢他们的,我想大家讲,刚刚讲到有很多地产都进入文登市,希望大家抓住此机遇,昨天听到经济学家讲,通货膨胀非常的可怕,其实对于开发商来说,出现地王并不可怕,作为政府就希望房地产要健康的发展,它是国民经济的支柱产业之一,40多个产业关联度特别高,房地产业的发展,对国际经济就会产生很大的影响,真的希望房地产业要健康有序的发展,健康有序的发展,必须有一定的土地储备。我想这是给大家提供一个很好的机遇。

总之,天地钟情于此,老天爷将海林、温泉、岛屿、沙滩聚集在文登地方,文登就是打造东方养生之都的独特优势,随着产业的发展和养生之都,消费者变成了投资者,得到了价值的提升,投资者得到是丰厚的回报,我们政府得到是产业的升级和城市竞争力的提升,抓住机遇是获得成功的命运,文登就是一匹千里马,希望在座的各位成为伯乐,能够高度关注养生之都,抢占区域龙头,山东欢迎大家,养生的文登欢迎大家!

主持人:文登是一个养生之都,住在里面长寿,文登也是能够生钱的地方,在哪里可以赚钱,也可以投资。

下面有请光耀东方的董事长李贵斌先生。在他演讲之前,我们播放一个简短的视频资料给大家欣赏。

李贵斌:今天会议的题目提得是区域运营与城市主题论坛。

开始就问城市建设,其实我也是山东人。简单讲第一个情况我今天跟大家沟通的内容,主要是关于城市综合体的定位问题,通过八年以来的时间,光耀东方在城市综合体方面做了一些工作,这些年这方面的沟通,城市综合体定位的问题,在城市当中,用商业购物,有写字楼,有酒店、有公寓、住宅于一体,城市建筑体,城市综合体,在二、三线城市的体量在100万平方米左右的,城市综合体一方面是政府统一的规划,也就是城市规划,从我们公司来说,重点也是做这块,这几城市主流体就是最重要的一块,因为是一张白纸,这是一个理性,我们现在在几个城市做的研究试验,其实就是上百万平方米做的规划,搞的拆迁,建的路,这是一个模式。

我今天主要是讲好创造模式,创造就是城市综合体,城市综合体已经建好了,或者是商业价值被低估,楼项目有些可能是属于烂尾阶段,这个事情发生了很大的变化,在这种形成下,这种城市综合体如何定位,我就跟大家沟通一下,今天会议上提到的题目,区域运营与城市价值,其实今天来的同行,在这方面可能也都有深刻的体会,目前的企业主要是长江以北,长江以南还未涉足,好象有些人接受你,你为什么不过去,因为一个企业的经历是有限的,你的管理可能给你财务的统筹就有很大的关系。

在这种情况下,区域理念就有一个经营的问题,再一个就是关于城市价值的问题,城市价值在过来的工作当中接触了很多的同行和朋友,他们也跟我谈到,他说哪里有好项目,一方面整个中国来说,经济发展不平衡,因为城市之间,区域之间就有很大的差距,由于这方面的信息不对称,肯定有些价值洼地,作为价值洼地就是比较出来的,这是市场经济,在这种情况下,城市的价值,项目的价值可以评估出来的,无论你是多牛的公司,无论你这个公司规模多大,就中国而言,你做的项目是有限的,不是无限的,针对房地产行业来说,伴随着经济的大发展,城市化进程,这是一个历史性的机遇,而恰恰这些房地产开发企业,或者是配套企业,这种城市发展的对这些企业来说是一次历史性的机遇,其实这些需求是有限的,不是无限的,一个区域,一个城市,一个国家都是如此,也就是说周期究竟有多长,由于发展这么多年,一个城市,供求关系基本上实现了平衡了,整个机遇年是非常难得的,只要有需求就有价格,需求量越大,价格就越高,这就是一个关系的。

由于这样的情况,各个企业就有各个企业发展的模式,也就是说我给大家重点介绍的就是后定位模式,创造城市总体体的再创造,其实就以北京光耀东方广场例子来讲,恰恰我跟媒体说,我不是在这里做广告,我主要是把这件事情说清楚了,光耀东方广场是1998年开始启动的一个项目,历时十年的时间,但最后还是被收购了,项目20万平方米,这是一个城市综合体的项目,就有酒店的公寓,就有写字楼,其实就是这样一个项目,在收购项目的时候,其实首先就要做价值的判断,商业地产的核心,就是商业的组合,如果把商业组合了,其实物业就是有价值的,实际上商业无论是投资收益性物业,在整个项目期间,如何评估价值,评估价值的前提是定位要定好,做其他的事情也是如此的,为什么说定位这么重要的,种瓜得瓜,种豆得豆,无论是城市综合体项目还是其他的项目,其实考虑定位是如此的重要,如果你要定位首先就必须把这些事情搞明白,光耀东方广场的项目在长安街的西端,东边就有一个CBD商务区,商业区,也就是说在朝阳这块,他所处的这块就是中央商务区,离中央电视台800米,西客站的交通比较的方便,随着科技的发展或者一再提出火车站的概念,可能在未来就会成为航空港一样,一些商务人士在这里都可以过,其实高端的人群比较多,是因为科技的进步,促进一些商务人士坐火车的情况,从区位商,交通、周边的环境,这是一个考虑的,第二个现实的选择,在方圆一公里以外,就没有城市综合体,在往东就到西站,恰恰这样体量城市综合体,20万平方米,当然你的写字楼、酒店式的公寓、体量就是在四万平方米以上,就是达到4万平方米,这四万平方米公司自己自用,自己把这个商业,把这个城市综合体做起来,这种体量在这个区域里面通过你调查,方圆一公里,就有14万人口,人口的居住密度还是比较大的,在一个是这个区域比较大。

第三个优势,其实商业经营,最大程度上是价值,价格怎样,又没有价值,因为在这个区域,也就是给CBD,这是一个价值的洼地,也就是说人的想象空间比较大,这是优势主要的三个方面,但是说劣势是什么?如果说在这种项目上不充分考虑劣势,你这个定位可能也是错的,因为在这个地方流氓比较多脏乱差,这都是非常现实的东西,在优势和劣势对比中,你究竟处于怎样的选址,这在定位就要充分考虑的问题,其实就要把这些因素考虑进去,在这样的大背景下进行定位,定位的时间也发生了变化,城市发展综合体的定位就是一张白纸,可以对未来有一个预期,按照自己的研究就是说调研报告,或者是人类非常适宜的事情,在整个物业的基础上,就把这些优势和劣势进行分析清楚,在这里进行定位,定的时候可能是前十年,到现在已经过去十年的,过去的十年对变化来说就是一个未知,那是一种预知,现在周边的环境,真的说对未来十年甚至二十年做一个前瞻性的预测,这是怎样的,再一个经济发展比较的快,传统的百货和传统的超市,就一些一线城市和二线城市来说遇到了很大的挑战,您超越一下资料,全国的零售业,传统的百货和传统的超市就是销售幅度越来越低了,还有一些娱乐餐饮业上升幅度比较快,还有一些影院上升的幅度就是非常的强劲,在这种情况下,把这个因素考虑进去,也就是说我的业态如何配置,这就要看周边的人口,就要看周边的区域,再一个看商业在城市当中将会发挥怎样的作用,因为就有一个排序,通过综合的对比,恰恰就是能够实现你定位上基本的判断,将要把这些事情做好了以后,这个定位基本上都差不多准确了,我前几年就给大家举一个例子,前几年就是销售写字楼,他说你这个写字楼销售多少钱?市场经济都是算出来的,为什么说能够算出来呢?由于是投资收益性的物业,往往这个时候就是算两倍帐,一个是现在的投资汇报率,第二个是未来的升值空间,通货膨胀基本上就跟大家有一个共识,十年,通货膨胀就可以得到遏制,但是通货膨胀每年还是在增加的,而恰恰这种商业地产,商业物业还有一个怎样的好处呢?从区域价值的角度来说是哪几个板块呢?专家说得也是非常的准,其实也是长三角、珠三角、环渤海,基本上中国大局已经定了,由于定位,我刚刚谈到这个城市综合体定位前提条件他要做的工作,如果仅仅做这些工作是不够的,在城市综合体的操作上,首先就要考虑价值,成功不成功,就要取决于成功不成功,一旦商业做成功了,你这个项目就成功了,否则的话,就等于零这是一点,第二点当你定位了以后,先定位,后规划,统一规划,分布实施,定位、规划、改造,招商、商业运营,这种商业运营自己就是不经营,必须用你自己的商业管理,有着商场的商业管理,才会给你源源不断的提供租金和收益,但是如果是一时的成功,要有好定位的模式,使商场做到有序经营,让这个商场有序的经营,只有这样才有价值,今天主要是讲价格被低估的商业综合体,其实我在这方面的一些体会,在这里跟大家进行沟通,希望媒体的朋友专家多给指导意见。谢谢大家!

主持人:感觉李总精彩的演讲讲了很多城市综合体的精彩的观点,如果有什么问题或者遇到什么困难,我相信李总能够帮助大家。

下面演讲的嘉宾是来自世联地产首席技术官黎振伟先生。演讲主题:改变模式,辉煌再造。

黎振伟:非常荣幸在博鳌论坛做交流,昨天的一天我们听了很多经济学家,学者教授的观点,不过我总是感觉到有点悲观,因为中国房地产经济以及地产的前景有点担忧的,对于开发商来说,我们必须在这个行业里面继续做下去,所以我今天的题目,我改变了一下,我们毕竟是实操者,我们在实体工作当中要继续做下去,所以叫改变模式,辉煌再续。新时期中国房地产的机会,挑战与应对,希望新的模式给房地产带来新的创新模式。

我来自与世联地产,我本人从事行业已经是23年了在广州,做了23年的房地产,对房地产还是有认识的,世联地产做的顾问项目超过1500个,这些经验的总结可能给我们带来一些真知灼见,中国房地产昨天、今天、明天,我们在讨论未来时,不得不讨论我们总结过去,昨天我们的房地产从头到尾,从低到高,我自己做过的项目,曾经回报率达到900%,当然这个时代逐步过去,不用讲就知道了,今天房地产面临着的问题也是非常多的,高处不胜寒,爱恨交接,这种行业也是非常头疼的,这个调整是必然,关键是民生的问题,投资的问题,还有政治稳定,其实我觉得大家就不用再多的疑虑,这是必然的。

明天更重要了,产业结构的调整,经济健康的发展之下,房地产面临着重大的转变的行业,这是我们需要思考的,我们曾经讲过,积极的心态面对调控,因为这次调控在国际经济结构调整,行业增长方式转变的前提下,415房地产调控是看起来是偶然的,实际上是必然的,李克强同志最近几篇报道讲话非常的清楚,我们的结构必须要调整,中国的经济必须要优化,否则我们真的做不下去,另外一个,其实我们看到了另外一个问题,其实这次的调整是一个周期的,一个新的开始,到现在已经正好23年了,在23年里面经历了三个周期,1987年到1990年,1998年到2009年其实这几个周期做房地产的并没有经历过,但是我经历过,现在2010年是新周期的开始,这是一个全新的模式,这是国家的目标,目标是明确的,决心是坚定的,政策还有很多,我们的建议其实很简单的,第一个我们对安居房,公民就要积极的参与,第二就是开发商做的很重要,如何改变传统商业模式当中房地产的利润,开始做房地产的模式说起来非常的简单,靠关系、资金,拿着土地,通过开发项目的示范项目,推高周边的项目,我们不断的滚动,但是今天号称暴利的房地产业已经是遇到了挑战了,政府也清楚了,土地不可能给你开发商这么能够赚钱,所以就要投标去,高利润,征税去,其实这些都是给我们很大的问题,所以我们看到了很多企业在探索,万科做住宅单一的企业,其实也考虑到商业和住宅的持有比是2:8,绿城产品非常好,整个团队非常好,不一定自己做投资者,就做运营者。

与城市的经济发展同步,在政府新的发展过程当中把握机会,这也是今天大家非常关注的,怎样跟城市发展同步呢?下面我的观点,其实抛出两个观点,中国房地产前景无需悲观,但是发展的方向与方式值得深思,中国房地产的红海和蓝海在哪里,我们逃离红海,走到蓝海,我是广东人,总部就是在广东,我们业务就是60%是在广东,近期广东程十与房地产发展的启示,其实在广东诞生的,广东学香港的,其实单总就是香港人,他们的经验比我们更加的丰富了,广东今天房地产的策源地,最成熟的地方,就是经济发达的地方,给房地产带来的变化有启示的,轨道交通与新城的建设,广东在十一五,广东的轨道交通建设,铁公鸡,铁老大真的很厉害,在国家的七万亿,四万亿,你看看广东十一五期间,广东14条铁路新建和建成,超过1919年以来,将近80年来所建铁路的总体城,铁路、车站带来新城镇、新市镇,大面积的土地开发,这些土地加起来超过200平方米,这个土地多大,这是广东的铁路。现在正在做的项目,例如在佛山,佛山曾经就是四大名镇,佛山今天的GDP已经达到的人均超过1万亿美金,跟广州同城化的发展,令整个城市发展获得的巨大的支持,同时有广州、珠三角支持的铁路,令他可以发展多个CBD,过去只有一个CBD,现在只有一个CBD瑞安地产在佛山做老城CBD,政府在做新城CBD,就有四条铁路经过,高速公路就不用说,在老城区5-10公里之外的地方,竟然可以规划出这么大片土地,但是政府告诉我们,土地卖出去,房子卖到12000元/平方米,这是靠高速发展的城市,以及经济城市化发展带来的房地产和区域的经济,这种东西过去是难想象的,广佛同城化实现的东西是过去未成看到的。

三旧改造与城市更新二次开发,广州房地产在今天已经经过了三十年,但是三十年没有土地了,广州按照原有的开发方式没有土地的,现在有新的模式获得的新的升级,这是汪洋书记提出了。广州面临二次开发,在今后的三年,广州的二次开发将获得上千公顷的土地,其中整个广州市三旧改造的土地,规模达到370平方公里,这些都是非常重要的,城中村改造,以及工厂改造,这个政策是非常优惠的,我们其中广州一个最好的区域,这个区域1/5面积更新改造,总投资超过上千亿,在整个广州市,就有60万的人口要迁移,占广州整个人口8%,这个人口所带来的商机是巨大的,这是广州未来的城市改造,土地所占到的规划,范围都是非常广阔的问题是谁将获得一杯羹,谁将获得利益,这是不容易的,有一个项目CBD村被新鸿基地产获得,其实从来都不买地,他是香港的开发商,新鸿基获得的广州最好的CBD,背后蕴含的模式,新鸿基地产已经与林和村已经签订合作的协议,获得了全体村民一致认同,新鸿基获得了改造,新鸿基就有20年不断的参与旧城改造就有很好的口碑,经过多年各改造的经验的积累,面对旧城的改造具有独特的前瞻性,林和村全力支持新鸿基,改造后这个房子的价值是巨大的,因为周边的环境已经卖到2万到3万。

商业地产与企业竞争力,今天如果单纯说住宅就没有竞争力,住宅竞争,土地的价格也是非常高的,光耀东方李总谈了三点,我是非常的认同,在广州同样就有非常有趣的例子,万达中国商业一哥,在中国做了50个城市的商业地产,一直没有进入广州,因为广州中国房地产最强势的地方,但是他进入了广州,而且有很多优厚的条件,获得了广州白云新城的土地,楼面地价知道4千元,碧桂园和雅居乐在郊区大学城拍卖地价达到7000元,拍卖五个小时,创造了中国土地拍卖的记录,最近中国最大的地王就是亚运村,整合的四个企业,楼面价格就要达到8000,万达却只需要4000元,而且是没有对手,这个项目地块很好的,白云新城大家都知道了,老白云机场,这里的规划是最好的,空间是最大的,万达进军广州新城,这是他的规划,万达真正的厉害,在去年2009年10月份30号获得土地签约,2010年2月30日举行奠基开工电力,这个项目在亚运会之前要完成,总面积28万平方米,这就是项目,我想给大家引出一段话,王健林去广州了,在会上做了热情洋溢的讲话,在讲话完了以后,记者们采访他,王健林这句话怎样说呢?怎样回答记者们,记者怎样写呢?王健林运作万达一夜成名,被称之为商业地产的教父。2月10日广州白云广场盛大奠基,今年10月份万达广场开业,总建筑面积39.2万平方米,楼面地价变成三千多元,这对于传统商业操盘经营来说几乎不可能的,王健林挑战不可能,在2月9日下午,王健林专访的时候,我的承诺真金白银,广州白云的万达广场绝对是第一,我说给广州开发商说的,不信你们年底过来看看,真的好牛,其实说起来不容易,10个月要建38万的广场,其实这个广告是绝对成功,因为全国已经做了50个商场了,这是王健林另外的广告,其实广告的背后就是在卖楼,一个投资45亿的项目,首先卖了商铺就10万平方米,每平方米的商铺预计均价达到5万平方米,四百个商铺,王健林四分之一的商业已经回收了投资,接着又卖项目公寓,在短短的半年间,他的项目已经投资建设达到理想状态,当然还要看开业,这就是我4月25日看到的广州万达广场,我看到能不能开业,王健林真金白银,这是不容易的,广州开发商做不到,大家就会问,广州真的那么的厉害,真的能够做到,是神仙吗?王健林其实是非常有准备的人,其实就是智慧的人,其实我很心跟他合作过,2000年春节前的27天,王健林召集了几位专家,包括新加坡国际大师,跟全体的高层进行了培训,培训完了以后,王健林当时一句话说得非常的震惊,万达从今年开始走出大连,我们的商业模式将改变,我们从政府安居工程变成大型住宅区的建设,我们为了这种转变,我们需要学习,需要改变传统的观念,各位如果跟不上转变,企业就要被淘汰,企业不会被淘汰,只有你们被淘汰,听了这句话以后,我觉得这个人伟大,十年前,还是一个万达开发商时,目光已经走向全国了,所以非常的成功,从2003年开始,王健林就走向全国。

结构的转变也是用于房地产。新时期发展的必由之路,如果没有新的模式也是死路一条只有悲观没有乐观的路子也是死路一条,其实创新更多的是回归,其实昨天单总说得非常多,一说创新就是打破过去,不是的,今天就给大家两个回归的项目,太古城,以客为先。太古城是1975年开发的,在35年前,这是太古城的全部面貌,将来中国有很多旧城改造就是这样的项目,其实太古城创造了巨大的利益,一个22万平方米的土地创造了150万平方米的建筑,有办公,有娱乐,这是我们经常所说的模式,开创了香港大型小区建设的先河,这是太古城的发展战略,太古城在发展十年,这是国内开发商值得学习,创造了五万人的生活区,商业是非常的成功,我们是否有考虑过这么多怎样解读商业,香港的住宅不太很讲究造型,但是讲究生活和配套方便,太古城解决了高密度的居住人群,二十年后,太古城的住宅依然就没有落后,跟二十年前和二十年后就是相匹配的。

华侨城前两天出了事故,华侨城作为中国旅游地产第一品牌,,华侨城值得学习,其实世联地产就做了很多态度的项目,首先华侨城创造的品牌就是品牌,项目就有几个特点值得我们学习的,第一在高密度的城市发展,华侨城规划就是25年前,由新加坡规划师规划的,规划就是高度的绿化率,而且良好的社区交通,多元的发展,在中国生活区最高的房价,还创造了一个休闲旅游生产的品质,不是做简单的住宅,就是把休闲旅游生活套进去了,地段是非常的重要,但是地段开始并不好,但是随着城市的发展,它的地段也是非常的优越,还创造了独特的生活方式,这种生活方式,包括低碳,包括多元的文化,华侨城是唯一一个最早有做自行车通道,华侨城就是在中国小区里面首先做艺术馆,做美术馆这种社区,还有持续的发展,还有优质的潜力,华侨城就有25年的发展成,华侨城依然有房子做,其实在新政下,我们依然卖到3万元,一个房子不是最重要的,而是他所创造的区域价值是最重要的。

从国际经验超越传统工业区典型固安工业园,这个项目在北京的郊区,离北京50公里,由于过去没有在经济发展轴上面,在北京、天津、环渤海发展的二十年落后了,一个廊坊的开发商,发展这个机会,拿了22亩地,通过策划,通过规划,土地创造了价值,这是我们给他的定位,因为时间的关系,就不详细说了,这个项目的定位非常有意思,我们做的不是简单的工业区,也不是一个简单的住宅区,而是把现代制造业,现代农业结合在一起,以市场为导向,主动迎接北京城市的发展,这是我们给他的定位,那么这是整个规划的体系,我们说这个项目是叫大北京第三地,这是现代文明与田园融合之地,这是生活和工作之余的空间,这个项目后来的展示非常的成功。

首先是高水平的策划与规划,这个项目告诉我们,他离北京正常50公里,但是50公里具有十条高速公路,五条铁路,交通非常的方便,第二新经济,黄金十年,在过去的十年当中他落后了,但是大环境非常好,所以现在成了大北京一小时经济圈,就找到了存在的价值,周边非常的发达,同时周边30分钟之内,居民多个休闲设施,就有高尔夫、温泉,都不是他做的,开发商管理的服务带进去,这些都是别人的,他做什么呢?他请了规划,请了国际的规划公司,花了两千多万,不简单,但是提出的口号是智慧的,叫超越工业区建设未来城,整个规划就是按照国际的标准新城市,居住加产业结合的,我们不会在做普通的工业区,其实就是住和生活完全的分开,工业是污染的,城区就是非常的拥挤的,其实就是解决了,这叫做全球专家,智慧接力,这就是高水平的,示范区也是高水平的,示范区没有做高楼大厦,把好的路径,把清晰的功能带进去国际化,同时还有高品质的居住区,凤凰城卖得非常好,孔雀城其实有很多人去买,第一年四千元,第二年就卖到八千元。其实固安工业园成为了北京城最具投资价值的公司,经历了七年,获得了荣誉非常多获得了最佳投资开发区,和政府做的项目,累计签约的投资达到175个,总投资超过170亿,另外是2亿美金,这个项目是非常的重要。

当然做专业就是不容易的,创新不是简单的创新,这是张家口做1500的旧城改造,要解决这个项目,实际上要解决不光光是怎样建房子,我们考虑是要战略层面,我们要解决的是大规模开发的九大关键的问题,这个问题是变的,就要从城市的角度,从财务的角度,从动态的角度,还有持续发展的角度,这都是专业所需要的。

最后我总结一下,我们经常说开发商,开发商就是不顾别人老百姓死活的,其实不对。

开发商应该首先第一个开发商是资本价值的提升者;第二是城市价值的发现者;第三个你是生活价值的创造者;第四你生命价值的体现;第五是生命财富的实现者,我觉得这样的开发商是被人尊敬的,也会是成功的。

这句话送给大家,对房地产创新发展的认识,以知识和信息及全球化为特征的新经济,对房地产带来同样的影响,市场变化之大,对迅速反应不会,惨遭的失败,失败的企业无论大和小都有一个共同点,对经济转型结构性的变化知甚少,凭自己的经验,不能把握市场,我们能够同样提升认识,更新观念,创新优势,我们就有更广阔的空间。

主持人:下面有请北京联东投资(集团)有限公司战略发展部总监梁环宇先生演讲。

梁环宇:非常有机会在博鳌论坛上分享企业的思考,首先向主办方表示衷心的感谢!预祝博鳌论坛21世纪的房地产峰会能够取得圆满的成功。今天创新产业地产的模式,缔造区域经济的新引擎,峰会昨天谈到在新的形势下面,地产面临的形势,所以我们就结合产业地产发展的状况,谈到模式创新的问题,也算是一个具体的案例,首先我们看到一个成功的商业模式,成就一个时代的主流,在这种竞争日益激烈的情况下,没有商业模式就没有出路,通过上面的分析也知道商业模式对企业成功的重要性,所以谈到商业模式,这是绝对细分市场主流的方向,我们看到万科在客户和品牌模式上就有独到之处,从而创造了在地产行业的龙头地位,刚刚分析到万达的商业模式,因为这种大订单式的模式,以及大规模的开发,订造了商业地产的龙头地位,我们可以看到商业模式是商业成功的一个基因,商业模式就是对经济规律本质的把握,你必须要发现本质的规律,寻找到一种可复制的方法然后不断的持续,商业就是在做减法,不断的聚焦自己的核心能力,迅速就是复制,没有商业模式的企业就没有的出路,尤其在竞争日益激烈的情况下,每个企业都必须要思考商业模式是怎样的。

我们寻找怎样的商业模式?住宅地产在整个地产市场里面,面临的客户就是家庭和小业主,实际上给我们带来价值就是创造一个全新的人居的生活模式,人在里面怎样的生活模式,其实专业性程度比较高,而且复杂程度相对比较高,但是社会化的程度,将近三十年的开发,社会化的程度非常高,包括优秀的策划公司,设计公司,以及运营的物业公司,社会化城市也是非常高的,同时看到第二个领域商业地产,实际上创造是城市里面带来一种消费和休闲的模式,商业环境提升了城市的形象,专业形象比住宅地产要高,复杂性程度,整合的资源,面临的问题就要更加的复杂,但是社会化的程度比住宅市场要低,因为这是整合资源所面对客户需求更加的复杂,我们看到第三个领域是传统工业地产的领域,我们称之为产业地产,面临的客户就是企业,其实就是第二产业和第三产业的企业,其实就是实体经济这部分,创造的模式首先是工作和商务的模式,在里面具体要完成从生产到商务的全过程,但是专业的程度,所以专业性和复杂性就更高,社会化的程度,因为刚刚进入了一个起步的阶段,所以社会化程度非常的弱,需要对客户的需求,要求整合的难度更加大,我们看到产业地产就是一个新的亮点。

为了分析好产业地产,我们回归到对经济规律的把握上面,从经济规律来看,从前面的分析来看,整个经济需要进行结构调整,增长方式的改变,在这种大的背景下面,就有怎样的推动力呢?首先我们面临下一轮经济需要对产业进行升级,从而传统的产业向附加值更高的知识性的产业服务型的产业升级,由传统的制造环节向研发环节,向品牌整个价值链的高端环节延伸。

另外就是产业转移规律,更多的产业在全球进行转移,包括发达国家向中国转移,包括从沿海的发达城市向内部的转移,这是产业转移的规律,第三发展的需要就是区域发展规划的需要,包括今年陆续有些区域规划的出台,给整个城市化的进程创造新的空间和平台,城镇化建设的需要,昨天在峰会上很多专家也谈到,其实我觉得两个观点可以对照一下,工业化创造社会下一轮消费经济的需求,城镇化解决下一轮经济消费的消费,工业化创造供给,我们城镇化创造需求,从四个规律角度来看,经济发展需要产业支持,不管谈金融问题也好,消费问题也好,最终要回到根本,必须有产业的支撑,只是产业走向哪里,产业走高端的产业,走向产业的高端环节,那好,我们需要产业的发展,那就需要产业发展新的平台,我们谈到产业不是过去传统的产业,其实社会分工来讲,社会的发展需要新的产业,新产业需要空气载体,城市发展的需要对城市新的聚合和优化,有针对性产够进行调整,例如大城市经过十几年的发展,社会分工的地位遇到了很大的提高,要加强发展第三产业,重点就发展服务经济,这是一线城市需要面临的问题,北京的服务经济已经到74%左右,就要进一步拉升的地位,我们一线城市所面临的问题,二、三线城市要做的进一步推进工业化的进程,同时兼顾考虑到现代服务业,同时城市空间布局里面,中心城区要实现退二进三,要发展高端服务业,同时城市郊区部分,要实现退城进园,就要实行有特色的现代产业体系,其实刚刚黎总分析了广州的案例,已经清晰的说明这个问题,其实广州也是面临这个问题,中心城区的的改造其实就是城市规律的体系,这是第二个问题。

所以结合这两大规律,我们来说,我们产业地,我们的工业地产在这种新的规律面前,形势下面就需要新的升级打造全产业链的产业地产,以前所说的产业地产就是针对产业微笑曲线,工业在制造环节提供标准的定制的厂房,刚刚谈规律,就需要产业向价值链的两头拉伸,需要培育科研创新区,来支撑制造研发的环节,同时建设总部的基地,同时构建营销高端环节的另外一个空间载体,那就是说,整个工业地产沿着自己的路径发展,由简单的工业厂房向工业园区,其实就是围绕着专业来说,另外围绕着产业,例如文化产业,体育产业,卡通动漫产业,其实就是围绕着功能和产业形成两个方面的聚化,我们就是工业地产沿着全产业价值链提升的地产,由传统制造业向知识性服务型战略性新兴产业的升级,第二是产业链的升级,就是制造服务环节向营销总部的提升,第三是产业结构的优化,形成第二产业和第三产业在园区里面的互动,从而培育整个园区持续自我配套完善活力的主力。

我刚刚谈到产业地产整个方式,整个开发模式主要的模式大概就有四种:第一种整个是以政府为主导的开发模式,这是以政府与区域规划,然后把土地出让给企业,自主进行开发,这是目前中国在开发区整个建设过程中间用得最多的开发商,也是最主导的开发模式,企业就自己建设,主导企业引导,同时引进一些相关的企业形成同类产业的集聚,例如TCL,富士康就是以自己实际企业作为支撑引进相关的企业,第三种模式就是产业开发商模式,园区在工业区里面获取土地,完成整个过程,进行招商和培育,然后也形成产业园区的载体。

第四种有机的整合上面谈到三种方式,进行综合的开发,我们现在剖析一下,目前所面临主导模式里面存在的一些问题,现在最主流的一种模式是什么呢?就是说企业进行区域的产业规划,园区的一级开笔,然后进行招商引资,向企业供地,这是政府做的事情,企业在这种情况下面,根据投资的需求选址的要求,在开发区里面拿着土地,自行选址设计,最后完成施工和运营,这是目前最主流的方式,但是我们看到这种自荐模式面临了几个困境,第一个政府所面临了怎样的问题,第一招商效率低,因为受到行政资源,直接洽谈项目,区域聚集形成的周期比较长,土地利用效率比较低,在这个园区里面,土地资源日益稀缺,土地难以集约化的利用,难以形成公共配套,单独一个小的土地,资源来源进行整合,开发进度规划不同,各个地方零星的出让后,各个企业的设计里面不一样,难以形成统一的形象,对后续的企业,因为土地使用权,土壤的企业本身,就要进行后续的,这是很难介入的,而且对企业整个生命周期也是非常难保证,所以税收制度很难长期保证,这是政府面临的困境,企业面临怎样的问题,第一个是扩张效率比较低,因为企业从选址到投资建成,至少要完成两年的时间,本质扩张的目的就是占领区域市场,而不是建房子,扩张的效率非常的低,耗费的精力比较多,要进入全国不同的区域,需要大量的精力处理好这些关系,还有管理控制比较难,对整个开发的建设,企业就有专业的团队和控制的流程,否则成本质量很难控制,做实体经济介入到做建筑环节,非经营型的资产在沉淀,都在核心能力这块打造亮点,大量的资产就会沉淀在非经营型的物业上,经营的弹性受到了限制,很难退出一个区域,因为沉淀了投资,从国外很多先进的五百强企业来说,不在物业上进行沉淀性的投资,保持了市场的灵活性,这是谈到门槛的问题,所以在这样的环境下,整个产业地产的开发,市场化程度非常低,由企业自己建,专业化的程度非常低,就由自己去作模,这种情况下很类似于三十年前的住宅市场,我们在住宅市场没有进行市场化改革之前,都是企业自己建房子,农民自己建房子,单独自己建房子,其实产业地产处于市场化的初期阶段,所以产业地产的开发需要市场化,专业化的运作模式,整个发展的路径,我们觉得从业经验来看,就有几种趋势,有政府主导园区的开发,走向市场多方力量共同的推进,可能以企业实体为主的,有开发商为主的,政府是少不了的,多方的力量进行整合,进行整个产业载体开发,其次就是园区有政策的优势,逐步走向产品和服务方面下功夫,因为毕竟是社会提供的商品,必须要考虑本身产品和服务的竞争力,而不仅仅靠简单的地缘优势,在目前的政策环境下面,这种优势扁平化。第三单一的业态功能向复合的业态功能转变,其实传统的工业区就是制造的环节,没有配套,这就成为了一个死城,白天就是来上班,居住区就成为了睡城,或者是死城,这两种如何进行复合,其实人都希望工作和生活商务就近,不要大量的时间耗费在交通上演,耗费在无效的成本上面,功能的单一对任何一个城市或者区域的开发都是非人性化的,其实刚刚很多专家也谈到个概念,就是复合多元。

本土化向全国化的扩张,初期阶段都是本地化,本地化就磨炼出市场需要的,需要有竞争力的模式,然后走向全国化,住宅地产为什么能够迅速出现100亿,或者是500亿的企业,在之前的发展,很难出现百亿的公司,但是这种模式进行了突破,全国化的扩张,有100亿到200亿到500亿的速度远远超过之前初期阶段所需要的时间,这个领域里面慢慢出现优越的企业,未来出现一批能够提供产品,全国化布局的企业。

产品导向向顾客导向转变,产业地产跟住宅地产和商业地产更大的区别在拉里?对顾客分析更加的深入,因为企业需求就是一个企业,就有高层,中层、低层、复杂的员工组成的关系,而且企业的需求特征也是更加的复杂,人构成就是更加的复杂,比传统住宅商业地产就更加的复杂,我们就要开发适合顾客所需要的产品,同时后期维护也是更加的复杂,你招商引资就是整个生命周期的开始,所以后面整个运营体系更加的复杂,就要从产品的阶段转变,向顾客阶段的转变,更多就是以顾客来考虑产品设计和后面的服务运营。

基于对地产行业的认识,包括细分市场的认识,我们企业考虑到提出蓝海的策略,就是做产业园区的开发,我们要开拓一个新的模式,区别源有的企业,同时也是社会所需要的,所以谈到专业化差异化,差异化就是和竞争对手区分开的,专业化就是专注做细分市场,需求来自于上面的几点,社会发展需要肆需要,这是必然的,市场的潜力大,竞争对手少,专业化低,刚刚黎总谈到,地产模式开发里面,关键就是要开辟一个新的蓝海出来,这是我们需要考虑的一个模式。

所以联动地产作为产业地产运营商,经过八年的摸索,围绕着产业的微笑曲线,从研发到生产制造,到营销品牌,构建产业价值链一体化平台,通过总部、商务、科技研发、配套服务产品线的开发建设,实现园区里面二产业和三产业的配套互动,从而实现业态功能的结合,创造规模效应和集聚的效应,整合社会的资源,开发最适合区域发展的项目。

第一个因地制宜,根据不同的区域和政府对接,看到产业发展的现状,需要怎样的产业,第二就是合作共赢,整合政府和产业企业的资源,共同的完成,不是靠单方面的力量,主要是推出两大产品线,围绕着产品和研发,推出总部经济体,以总部为核心,形成整个大的综合体,发展以总部为核心的总部经济,第二个产品线就是围绕着制造环节打造生态产业园,在一线城市和二线城市的远郊区,重点支持区域发展第二产业和高端制造业,重点针对总部综合体的模式进行介绍,总部综合体需要提升产业新载体,区域经济的新引擎,就是以总部为核心,生产性服务业为支撑,商业生活配套为补充的主要的模式,在各种区域里面比较高端的产业环节引入到园区里面,周围的配套上,商业配套和居住配套,就形成了功能多元,产品复合,同时生态绿化,服务完善的工作生活商务圈,能够带来的社会效益就是以总部经济为龙头,产生总部的集聚,其次为区域带来稳定的税收,同时提升城市的形象,集聚区域的人气,这是谈到综合体的模式。

整个模式的核心要围绕着两方面,首先给政府提升了区域的价值,实现产业集群的升级,第二是拉升区域的经济,帮政府节约土地资源,提升税收和就业,这是帮企业和政府要做到,第二个就是围绕着入驻企业发展,构造企业高效率低成本聚集的平台。我们从产品的定位,规划的设计,招商的租赁和最后期的运营维护和实现全程控制和保障模式。

往往优势更聚焦在产业链的高端环节,更多就是投资选址策划定位,规划设计、推广招商营运服务上面,其实首先就是我们所说的,筑巢引凤,浇水施肥,到春华秋实,到最后就是根据企业实现同步的成长。

下面谈到几个核心的能力,首先是规划设计的能力,因为我们顾客需求是非常复杂,顾客的特征和需求就是更加专业化,从整个研发的团队和整个资源,一直在这方面跟客户进行深入的研究,开发出最适合的产品,目前在总部办公、标准厂房,生活配套方面形成了五大产品线,和国内比较优秀的设计院进行战略的合作,开发顾客所需要的产品,这就是核心优势,在规划设计的环节,第二是品牌推广的环节,与主流的媒体,主流的行业协会,通过主流的活动高调推广整个产业地产的品牌,第三比较核心的优势是整个招商体系,因为刚刚有一个老总所讲了,整个开发出来了以后,如果说没有商业或者是没有产业的房子,钢筋混泥土是没有用的,你项目开发出来,如果没有客户,钢筋混泥土就没有任何的优势,其实招商运营团队就要非常的强大,首先招商的理论,招商的策略,招商的资源都形成了自己核心的优势,尤其是招商的团队形成了300多个人的队伍,进行专业化的训练,同时在项目开始规划的阶段,就进入整个项目的运营而且目前积累的客户资源上万条,两千多万平方米,在国内的同行里面招商能力首屈一指的。

核心能力,就是园区的服务,园区整个体系,不仅仅是靠房子,而是靠产业环境是否成熟,在园区的软实力这块,提升优质全面的服务,提出在入驻之时做保姆,发展之后做助手,首先是基础的物业服务,第二是增值的服务,成熟之后就作保安,把各种生产性的进行战略联盟和集聚,另外就是个性化的服务,重点的客户提出针对性的服务,对整个模式和优势进行了具体的介绍。

下面就结合具体项目的案例,讲一下模式目前所运营实际的效果。

在北京中关村金桥产业园,聚集了独栋的商务、办公、配套设施综合性的产业园区,规划面积100多万平方米,产值200多亿,税收15亿。

科技研发园、标准厂房、企业定制、园区配套设施,包括居住、商务和生活休闲设施,目前整个客户的资源,应该来说从这个方面来看,2009年以46%市场份额占据了领先的地位,十年磨一剑,围绕着高端生产性服务业为龙头,电子信息、能源环保、精密机械生物医药,进行产业链的招商,目前签约入驻的企业300多家,多家世界五百强的企业,实现多个项目的资源共享,目前将近一万多家客户,同时就有强大的租售体系,包括每个月的客户信息源源不断的,这是入驻圆园区的典型客户。

同时政府对我们这种模式进行了认可,包括现在模式开始跟各个区域的政府进行对接,展望未来,将以产业模式为核心,进行传统的布局,以沈阳的项目开启东北工业基地的布局,以无锡项目开启长三角的布局,对发展优势的区域进行积极的扩张。

这是沈阳的项目,在沈北新区,是集制造、研发、展示为一体的综合产业园,这是无锡的项目,这是无锡唯一授权的,这是东部办公、科研研发、商业生活配套为一体的总部商务。

展望未来,企业定位于做产业地产,希望成为企业投资兴业的首选地,成为中国地产的品牌旗舰。

感谢各位的聆听。希望与我们的产业模式进行合作。

主持人:谢谢梁总,这是非常好的载体,今天分论坛到此结束。

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