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从买不起到租不起 租金暴涨是新政调控惹的祸?

2010-07-07 16:52:00 来源: 网易房产 举报
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新政实施将近三个月,房价没有压下去,倒是租金暴涨起来。原因何在?不少观点认为租金暴涨是新政调控惹的祸,实际上打算购房的人,无论是否因为新政而调整购房时间,租房需求与此前没发生任何变化,因为他们一直在租房,并没有因为政策下来由原来租一套房变成需要租两套房。

“一套50㎡破得要命的老房子,什么家具家电都没有,居然都要1500元!” 到员村一带找房子的林昭愤愤不平。就读于民族学院的小林今年刚毕业,被天河工业园一家IT公司录取,试用期工资2000元,公司承诺转正后会有至少1000元的加薪。“租金跟直升机一样,嗖的一声就直线上扬。如果在这一带租的话,房租就占了我收入的50%。” 小林表示负担太重,会考虑找同学合租,或者到再远一点的东圃看看。再不然就考虑先到城中村住一段时间。

象小林这样的人不在少数,这也是当下广州租赁市场的真实写照。

6月广州租赁市场价升量跌

广州住房租金的上涨起于2009年年中,期间由于季节性变化等因素有波动,但是总体呈加速上涨趋势。由于工资涨幅不及租金涨幅,不少租客只好改租条件差一些、或去远郊便宜区域租、或是与人合租化解租金上涨压力的情况,从而导致6月份整体住宅租赁市场调整为价升量跌。

根据合富置业的监控数据显示,6月份成交量环比下跌10%,而市场平均租金在5月底、6月初快速上行基础上,仍保持惯性上冲,中心城区平均租金达34.9元/平方米/月,环比微升2%,接近3月份租赁旺季的水平。租房族在6月租一套80平方米左右的两房单位平均需要近2800元,租一套100平方米的单位则需3500元。在越秀、白云等租赁行情紧俏的区域,平均租金环比出现4%-5%的较大涨幅,而天河、海珠等租赁市场主力成交区域平均租金则保持平稳。

租金上涨不是楼市调控惹的祸

新政调控楼市将近三个月,房价没有压下去,倒是租金暴涨起来。来着满堂红研究部的统计数据显示,2010年上半年广州二手房屋租金总价均值为2200元/平方米/月,单价同比上涨了14.1%。不少人犯嘀咕,为何偏偏租金在这时“撑杆跳”?房价上涨大不了不买房,但是租金上涨影响的人群范围甚广,不能不重视。那么,租金在短期之内飙升的原因是什么?租赁市场会不会成为下一个被炒作的“大蒜”和“绿豆”?

对于此疑惑,专家和市民已有不少讨论,不少观点集中在“新政调控使购房者转买为租,高房价把人逼向租房市场,从而使租房需求增加,拉升租价。”

实际上这一说法经不起推敲,租金上涨并不是楼市调控惹的祸。打算购房的人,无论是否因为新政而调整购房时间,租房的需求与此前没有发生任何变化,因为他们一直在租房,并没有因为政策下来由原来租一套房变成需要租两套房,故需求大增一说站不住脚根。

广州租金飙升原因:成本转嫁+短期需求集中释放

那么,租金上涨的原因何在?

满堂红研究部主任肖文晓认为,本轮广州住房租金上涨的主要因素有两个方面,一是成本转嫁因素,二是需求集中释放的短期因素。

新政调控,疯狂楼市涨价急刹车,但楼价仍在高位运行。楼价的快速上升,直接带来的是新购房业主的购房成本提高,其中贷款购房的业主则表现为月供成本的增加。而在过去几年,广州的住房租金涨幅有限,2008年、2009年广州二手住宅租金的涨幅分别为3.3%和2.5%,远不及楼价的涨幅。买楼收租的业主“租不抵供”的拉差越来越大,提高租金也就成为了业主不得不想的选择。另外通货膨胀压力增大、物价上涨亦是业主提高租金的理由之一。

6月份大部分高校的毕业生离校,外地生源在本市工作,一般会提前租房,造成部分外来人口聚居的热门区域的房源供不应求,从而推动租金加速上涨。

此外,广州正进行琶洲村、林和村、杨箕村、冼村等位于市中心繁华地段的城中村拆迁改造工程,旧城改造迫使蜗居在城中村人口“被动”向外租房,需求大增,租金上扬。

租金还会继续涨吗?NO!

从买不起到租不起 租金暴涨是新政调控惹的祸?
数据来源:满堂红研究部

由上图可见,广州的住房套均租金在2009年9月份上涨至2191元/月之后,此后基本上围绕2200元/月这个水平线波动,继续向上冲击的动力已经明显不足。肖文晓表示,对于租房人群而言,其承租能力决定于经济收入能力,而其对所租赁房源的总价的承受能力是有限的。因此,在经济收入没有提高的情况下,租客很难提高其租房预算。在这个情况下,如果房东的涨租幅度超过了其承受范围,租客就会用改租面积小一点或条件差一点的房子、与人合租以及到其它租金便宜的区域租房等方式化解租金上涨的压力,从而令上一手房东加租的“如意算盘”落空。

从套均租金的数据来看,目前广州的住房租金上涨已经接近租客的最高临界点,因此下一阶段租金将会回归平稳,下一轮租金的实质上涨将出现在居民收入水平得到提高之后,如企业的普遍加薪等。此外,通货膨胀(人民币对外升值对内贬值)亦是名义租金上涨的隐忧。

文武贝贝 本文来源:网易房产 责任编辑:王晓易_NE0011

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