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半年报垫底"四巨头" 招商地产降价自救

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受到密集出台的新政影响,招商地产前6个月无论是销售金额还是销售面积均出现大幅下跌,42.3亿元的销售金额仅完成全年目标的32.5%,加上公司早前50亿再融资方案撤销,尽管招商地产早前曾表示无意降价促销,但在业绩与资金的“双重压力”,降价自救成为唯一出路。

半年报垫底

网易房产7月29日讯 作为首家公布中报的龙头房企,招商地产为投资者带来了一份靓丽的成绩单: 上半年营业收入69.81亿元,同比增长142.76%,净利润10.5亿元,同比增长115.71%,两者均录得翻倍式增长。

但实际上,在靓丽的半年报背后,受到密集出台的新政影响,招商地产前6个月无论是销售金额还是销售面积均出现大幅下跌,42.3亿元的销售金额仅完成全年目标的32.5%,加上公司早前50亿再融资方案撤销,尽管招商地产早前曾表示无意降价促销,但在业绩与资金的“双重压力”,招商地产无奈地走上降价的道路以自救。

半年报"四巨头"中垫底

中报显示,尽管招商地产上半年营业收入与净利润均录得超过100%的增长,但主要受到报告期内结算项目较多影响,据统计,上半年招商地产结算面积达到41.1万平方米,远超去年同期9.9万平方米的结算量,尤其是去年下半年火爆的销售行情对于今年上半年的业绩起到很大的推动作用。

但如果仅观察今年前六个月的销售业绩,招商地产仅实现销售面积28.75万平米,签约销售金额42.30亿元,两项数据同比跌幅达到53%与41%,这意味着在空前严厉的新政之下,招商地产受到较大冲击。

更甚者,与万科、保利相比,招商地产上半年销售业绩远逊于两大巨头。据悉,截止今年1-6月,万科累计实现销售面积320.2万平米,同比下跌8.1%,销售金额为367.7亿元,同期增长19.5%,保利地产则实现签约面积267.09万平方米,同比增长5.81%,实现签约金额217.55亿元,同比增长3.33。

即使与业绩同样大幅下滑的金地集团相比,招商地产的表现更为逊色。据悉,金地今年上半年实现签约面积48.29万平方米,较去年同期下降42.8%;累计签约金额53.76亿元,同比下降37.3%,但两项跌幅均较招商地产更小,这意味着无论是规模还是增长速度,招商地产在“招保万金”四大巨头中垫底。

高华证券认为,招商地产上半年合同销售金额仅占2010年全年预测目标120亿的35%,而同行企业这一比例达到了54%,这主要是因为招商地产在一线城市(如深圳和上海)的业务占比较高,而这些城市受到调控影响较大,因此房地产销售的增速慢于其它城市,这对于今年下半年业绩锁定性造成影响。

“招商地产的存货周转速度与行业其他龙头企业还有一定的差距,我们通过数据比较可以看出招商与万科、保利在存货周转率方面有着不少的差距”,长江证券分析师苏雪晶认为,随着公司未来优质资产结算完毕,公司更多地进入二三线城市,毛利率将不可避免的下降,届时需要公司提高存货的周转率以维持净资产收益率。

降价自救

按照上半年的销售额计算,招商地产仅完成全年目标的32.5%,尽管公司早前曾经表示下半年将迎来大规模推货潮,暂时没意对销售目标进行调整,但鉴于目前调控政策并无松动的迹象,招商地产或许意识到形势的严峻,“降价自救”无疑是最有效方法。

就在7月25日,广州招商金山谷“领仕”组团洋房公开发售,售价在7800-9600元/平米 ,比起之前的10000-12000元/平米的“放风价”下降了接近20%,首推的三栋460多套产品仅在开售当日便认购439套,认购率超过95%,招商地产的降价策略可谓立竿见影。

除了业绩压力,不可忽视的是招商地产资金压力同样与日俱增。公司早前推出50亿再融资方案,但由于股价持续低迷且远低于增发价,招商地产无奈撤销本次增发。半年报显示,截至6月底,招商地产的货币资金余额为104亿元,较年初增加了9%,一年内到期的非流动负债为14.58亿元,较年初增加12%,财务状况仍属健康。

但国金证券一份研究报告显示,受到股权融资叫停影响,招商地产增加了债权融资比例,导致报告期内公司借款达到57.3亿元,同比增长164%,超过2009年全年的贷款额。

除此之外,尽管招商地产上半年斥资26亿元,分别于佛山、上海、深圳等地购入了总计46万平米的土地,截止报告期内招商的总土储面积超过了1000万平方米,但国金证券认为,相对于公司规模,目前土储面积仍有所不足,需要大手笔拓展项目以保障长期发展。

实际上,仅在7月份,招商地产便两度联手会德丰,共斥资11亿元拿下了佛山千灯湖的两幅地块,招商地产需要承担50%的地价,即5.5亿元。可见,招商扩充土地储备的需求比较旺盛。

但无论如何,作为拥有央企背景的上市房企,招商地产的长期发展前景无容置疑,“78 家央企的退出,地产资源已开始流向保留的16家,招商地产作为16 家中杰出代表,将有可能获得新的机遇”,苏雪晶认为。

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