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广州二手楼价稳中微升 刚性需求买家超八成

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新政后广州二手楼一度陷入量价齐跌的状态,在经历了3个月的低谷后,7月份广州二手楼市场出现反弹。满堂红、合富置业以及中原地产这三大中介行所统计的广州二手楼成交量无一例外地呈现上涨态势,满堂红、合富置业、中原地产统计的成交量分别环比增长约8.3%、10%、15%。

租赁市场方面,满堂红数据显示,7月份全市二手住宅租赁宗数环比减少0.9%,租金继续维持上升势头,为35.18元/平方米/月,环比上涨5.8%,同比上涨16.1%。

交投反弹 楼价稳中微升

价格方面,合富置业的统计,在历经连续两个月的微跌后,7月企稳并轻微回升。二手楼均价为1.22万元/平方米。满堂红数据显示,二手住宅成交均价也改变了新政后连续下跌的颓势,环比上涨2.6%,为10717元/平方米。中原二手住宅成交均价为12410元/平方米,微幅小调2%,可视作基本稳定。

不少二手业主经过2008-2009年的市场调整,心态表现得较为“镇定”,放盘价格对比新政前变化不大。除了部分投资型业主或是急用钱的业主会降价放盘,大部分非投资型的业主心态依旧强硬,仍不愿意提供较多议价空间。此外,租金大涨市场上“转售为租”的业主增多,达不到心理价位的业主宁可放租也不肯将物业“贱卖”。

不但价格坚挺,在越秀、荔湾等老城区,学位的优势则是二手业主继续高位叫价的有力支撑。而有年底地铁2号线延长线及广佛地铁利好带动的区域,业主则更少有降价情况出现。

刚性需求者唱主角 改善型需求入市积极

2010年2-7月份广州二手住宅各类型买家的比例分布 (单位:%)

合富:7月二手市场交投反弹 楼价稳中微升 

数据来源:合富置业

 2010年2-7月份广州二手住宅各类型买家一次性付款的比例分布 (单位:%)

合富:7月二手市场交投反弹 楼价稳中微升

数据来源:合富置业

从中介行的分析数据可见,7月楼价得以回升的主要原因是靠刚性需求买家的支撑。 满堂红的统计显示,刚需买家占到了80%以上,而中原和合富的数据显示,刚性买家的比例占二手住宅总成交量超过80%,此外,长线投资者比例约为8%,另有1%至2%的购买者为短线投资者。

具体分析看,成交反弹主要由需求较急切的刚性自住买家引发,包括首次置业和改善型需求,而长期投资或理财需求也有跟进。总的来看,目前二手买家主要分四种类型:第一种是需求较急切、实力较强的刚需买家,这部分买家大多选择入市;第二种是受房贷政策影响大或首付不足的改善型需求,这部分买家或降低要求入市或无奈退出;第三种是仍然观望的买家,主要是需求不太急切,这部分买家一般还价幅度较大,导致交投较为胶着。第四种是“买楼防通胀”的买家,集中在一些高端板块,如天河北、珠江新城、滨江东等,大多是长线投资客,实力较强,其中近七成选择一次性付款。据合富置业统计,7月份广州长线投资需求较6月份增加3个百分点。这部分买家的重新入市,侧面反映了买家对广州房产长期价值的认可。

90平方米以下物业成交最旺

7月市场的主力成交物业,以60-90平方米的两房单位为主,总价在60万-100万这个区间最多。满堂红数据统计显示,刚性需求买家的选择多集中在90平方米以下的物业,7月份全市90平方米以下物业成交比例高达72.8%,其中60-80平方米的两房、小三房物业为交投主力,占比达34.1%,7月份全市总价在80万以下物业的成交比例占到61.5%。

而拉高成交均价的原因在于高端住宅的成交有所增加,越秀荔湾老城区、滨江东、天河北、珠江新城等板块交投表现不错,部分鲜有放盘的高档楼盘本月有成交,结构性地拉升了本月的成交均价。合富置业数据显示,7月份广州二手成交住宅中1万元/㎡以下的比例减少,超过6个百分点,1-2万元/㎡的成交比例增加超过7个百分点。

2010年3-7月份广州二手住宅成交单价比例分布情况 (单位:%)

合富:7月二手市场交投反弹 楼价稳中微升

数据来源:合富置业

中心城区稳中略升 外围区域持续小幅走低

7月广州中心城区二手楼价呈稳中略升的态势。中心区一手供应有限,价格坚挺,二手楼需求比较集中,价格有强支撑,受此影响有所走高;外围区域花都、增城、罗岗的楼价持续小幅走低,主要受一手供应充足,价格有所下降影响。

从各板块看,楼价上涨较大的板块主要有五种类型:

一是中心区配套成熟、素质较高的高端板块,如天河北、珠江新城等,由于部分高端买家“买楼防通胀”的重新活跃而价格有所上涨;二是受片区交通、规划、高价拍地等利好的带动,如员村板块、花地湾板块、鹤洞板块、赤岗—琶洲板块;三是片区价值有所提升的板块,如海珠区西部江南西、宝岗大道、工业大道等板块,由于商业、居住、交通等日渐成熟完善,加上天河城广场即将进驻达镖国际和海珠区政府搬迁广州大道南等影响,片区价值有所提升;四是占据一定稀缺资源的板块,如拥有学位房的水荫—先烈板块,占据珠江一线江景的滨江东板块;五是需求旺盛的板块,如洛溪板块、华南板块。

下跌幅度较大的板块主要有两种:一是附近一手楼价下跌明显的板块,如桥东板块、花都、增城;二是上涨幅度过大,本月正常小幅回调的板块,如东风东—东山口板块、原越秀板块;三是有投资客出货较多的板块,如新广从板块。

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