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楼市放量供应名不副实 金九银十或只是幻象

2010-09-13 08:25:07 来源: 《新世纪》-财新网 举报
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8月28日,周六,天刚蒙蒙亮,王亚带着女朋友从北京北三环驱车前往南五环外的大兴区黄村。这一天,他们心仪的金地仰山项目终于开盘。

行至京开高速,大堵车开始了,车从四面八方挤向这条通往大兴的主干道,心急如焚的王亚很担心这么早往大兴赶的都是冲着开盘去的。当王亚们还被堵在路上时,售楼小姐李娜正在接待客户。售楼处一开门,像春运一样的人潮就涌了进来,李娜手里的户型图被哄抢一空,连胳膊都被拉出几条血印。

从七八月开始,各地售楼处不断上演类似场景,迈入9月,供需两旺趋势进一步加强。经过近半年的观望,类似王亚的“刚需”一族似乎已到忍耐的临界点,对进一步降价不再抱指望。而开发商的资金链看来没有崩盘迹象,金融危机时代割肉降价的情形无望重演。

但政策面上,本轮调控未有松懈迹象,近期不断放出加码信号。市场分析人士马光远(博客)认为,在截然不同的政策面氛围下,房地产市场不可能上演2009年全面回暖的超级大逆转,应警惕“金九银十”噱头所营造的羊群效应。

调控高压未减,今年“金九银十”会上演怎样的市场博弈?这波出手的“刚需”们会否成为被套高地的“绵羊”?

供应量大打折扣

各地市场数据显示,9月第一周楼市普遍量价齐升,颇有“金九”气象。但从7月、8月两月的供应数据看,实际入市楼盘数量大打折扣,业内普遍预计9月实际供应量或将继续低于预期。

亚豪机构数据显示,7月北京计划开盘34个项目,实际开盘仅17个,半数爽约。8月实际开盘项目仅5个,远低预期。

据搜房网数据监控中心统计,北京9月计划开盘的普通住宅项目共46个,城八区与郊区各23个。虽然计划入市项目连续两月呈上涨趋势,但业内人士预测,9月实际推盘量还将大打折扣。

对推盘量大大低于预期的原因,中原集团研究中心高级经理刘渊认为,一方面是近期入市项目半数位置较偏,另一方面有部分开发商捂盘惜售。

易居中国分析师薛建雄表示,新政调控后,一些开发商甚至采取减少新项目开工和放缓在建项目的方法来压缩供应量。据中国房产信息集团(下称中房信)数据显示,上海商品住宅供应量从4月、5月的128万和94万平方米大幅下滑,6月、7月供应量只有51万平方米,8月供应量也只有50万平方米左右。

除了有年终业绩压力的上市房企在加速推盘,中小开发商,并无业绩考核压力,也没有大量在建项目补充,更希望在在建项目上赚钱。此外,中小开发商产品竞争力不强,需要降更多价才能卖得动,所以,他们降价动机和空间都不大,但等涨的动力却很足。

融科投资管理顾问执行总裁李汝容认为,不着急开盘的开发商,主要是中小型、地方性开发商,他们占据市场总量的绝大多数。他透露,开发商现在普遍弹药充足,“看不准就扛着,反正不着急回笼资金”。

从近期市场楼盘销售情况看,只要定价比前期或周边同质楼盘低10%左右就能热销。但还有众多项目没有降价推盘,这表明开发商并无太大资金和库存压力,同时对后市有较良好预期。

开发商资金真的如此充裕?

上市公司8月销售数据显示,住宅市场成交回暖带来的现金回笼已令开发商资金状况出现较大好转。8月,万科、富力和保利的销售金额较去年同期分别增加了149%、45%和66%。其中万科单月销售达120亿元,刷新国内房地产企业单月销售纪录。

8月,中国银行对全国除新疆、西藏地区进行了实地调研,参与调研的人士向本刊记者表示,地方上的地产开发商融资很容易,原来做钢材、贸易的实业家现在大多改投房地产。“只要地产老板说要借钱,没有借不来的。只不过利率稍微高一些。”这位分析师称。

此外,保险资金开闸,无疑是对房企资金面的重大利好。9月5日,保监会出台了《保险资金投资不动产暂行办法》,对保险资金投资商业地产“正名”,允许保险资金采用债权、股权或者物权方式投资商业不动产和办公不动产,配套建筑投资额不得超过该项目投资总额的30%。

中原地产发布报告测算,截至2010年6月底保险业总资产为4.52万亿元,按规定的投资上限10%计算,预计可投入房地产领域的资金高达4520亿元,约占2009年商品房销售金额的10%。

价格迷雾

在僵持了半年之久后,加上所谓“金九银十”传统销售旺季概念的助推,供需双方——购房者和开发商——的心态都发生了微妙变化。近期出现的量价齐升是供方占上风的标志。

以具有风向标意义的京沪深三地市场数据为例,据中房信数据,9月第一周,上海商品住宅成交量23.9万平方米,环比大幅上升40.3%,也创下新政20周以来最高水平。与此同时,平均成交价格回升了2.6%,达到21350元/平方米。

北京住宅期房签约面积19.8万平方米,周环比上升28%,住宅成交均价为19962元/平米,周环比上升1%。深圳住宅成交面积周环比上升5%,成交均价达22204元/平方米,周环比上升13%。总体来看,9月首周一二线主流城市整体销量环比上升10%。

国泰君安一分析师认为,量价齐升主要原因在于,新增供应量温和释放,推迟购买累积的、对政策调控效应不信任累积的刚性需求,基于预防通胀的投资需求重新活跃;同时,基于政策不再严厉的预期,房价整体止跌盘整。

一度与期房市场价格倒挂的二手房市场,也出现明显回暖迹象。中原领先指数系统数据显示,全国五大主要城市8月二手住宅成交量环比增幅达四到五成;在成交量反弹形势下,上海、广州两大城市的二手房价开始止跌回升。随着成交量反弹,二手房业主对后市信心开始增强,议价空间缩小,甚至出现小部分业主提高报价的现象。

阳光100副总裁范小冲认为,成交量在压制了半年后出现反弹,是正常现象,表明地产市场的健康,不必担心房价借此蹿高。主要依据是,目前出现的回暖主要是刚性需求的释放,投资投机性需求由于信贷从紧仍旧被压制。

信贷数字对范小冲的观点提供了支持。个人住房贷款最大行建设银行的董事长郭树清在半年报发布会上透露,2010年上半年,个人住房贷款较上年末增加1496.90亿元,增幅高达17.56%,其中首套房贷款的比例接近九成。而首套房贷款群体基本是自住需求的“刚需者”。从近期热销的楼盘也可看出,小户型精装修的楼盘受到热捧,豪宅市场成交仍旧冷淡。

不过,信贷面仍旧从紧,对于房价继续上行构成了较大压力。据本刊记者了解,重庆市房贷政策再度收紧,银行已取消首套房七折利率,全面推行8.5折利率。另据北京媒体报道,北京市八成银行也都开始执行首套房利率8.5折政策,部分首套置业贷款金额从原来的最高八成变成了六成。

警惕更严厉调控

表面上看起来,今年的“金九银十”很可能再上演供需两旺的行情。但西南证券研究员肖剑分析称,所谓“金九银十”,市场有理解误区。从十年平均数据看,8月、9月、10月住宅成交面积占全年比重为12%、11%和11%,与6月、7月、11月基本持平,与2月-5月仅差2个百分点左右。因此,2010年两个月的销售旺季无法改变全年销售总量同比增速放缓甚至下降的事实。尤其在政策压力面前,地产市场量价持续双升的局面很难出现。

首创集团总经理刘晓光表示,地产商也担心房价反弹招来新一轮调控,房价继续飚高,房产税很可能出台。

易居中国的报告显示,如果目前房价水平没有达到调控目标,政府可能要在土地增值税、预售款监管、开发贷款等方面入手,不断给开发商造成资金压力,同时大量增加优质土地供应,诱使开发商降价回笼资金去拿地,促使他们降价抛盘以释放需求。

范小冲认为,如果调控目标是控制少数城市房价过快上涨,肯定已经达到了,但老百姓预期房价大幅下跌则没实现,而居者有其屋更是长期目标。

土地市场回暖可能是刺激更严厉政策出台的另一诱因。9月,久违的“地王”重现市场。

9月1日,上海松江广富林低密度住宅用地以16488元/平方米楼面价成交,刷新该区域新单价地王。9月2日,广州番禺中心南区地块被广州城建以楼面价7282元/平方米取得,番禺地王再度刷新。同日,万达买下武汉东湖中央商务区两幅用地,47公顷土地总价76亿元,成为该地区新的总价“地王”。

监管层已在密切关注回暖。8月13日和8月21日,国务院副总理李克强八天内两次强调:要继续落实房地产调控政策,坚决抑制投机炒作行为。新华社此后撰文称,这给敏感时期的楼市注入了一针“清醒剂”。

江小a 本文来源:《新世纪》-财新网 作者:李慎 责任编辑:王晓易_NE0011

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