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房改12年: 一场收入与房价的龟兔赛跑

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房价与收入,就像童话故事里的龟兔赛跑,房价已经像兔子般一跃而久,但像乌龟般慢吞吞的收入能迎头赶上吗?

网易房产讯 12年光阴,恍若隔世,回想起自己的购房经历,卢伟一脸唏嘘之色,摇头感叹。

2005年,29岁的卢伟正盘算着在广州实现他的首次置业梦,那一年楼市异常动荡,国家一道道“金牌”剑指高房价,“楼市泡沫”几乎成了全国最热的话题,众多知名经济学家警示房地产泡沫,卢伟也决定搁置他的购房计划。

但随后的事情让他懊悔不已,房价不仅没有受到调控影响,反而上演了一幕精彩的“逆风飞扬”,尽管2008年的金融风暴影响了它的飞跃速度,但随后的报复性上涨让人看得目瞪口呆,卢伟相中的区域,房价已经从5000元/平米飙升到15000元/平米,看着和自己收入水平相当的朋友早已经享受房子带来的巨大升值,卢伟终于在今年年初出手,但按照他的说法,当年可以买豪宅的钱,现在只能买一个小户型。

这就是现实,自从1998年划时代的房改启动后,在这12年里,中国房地产的泡沫之争几乎没有停止过,但这丝毫没有阻挡房价飙涨的势头,人民怨言越大,房价涨得越猛,连温总理早前在澳门也表示:“左一个(国)十条、右一个(国)五条,但房价就是压不下来”。【相关阅读:温家宝:房价压不下来 若真买不到房可先租

房价与收入,就像童话故事里的龟兔赛跑,房价已经像兔子般一跃而起,但像乌龟般慢吞吞的收入能迎头赶上吗?

涨!涨!涨!

1998年7月3日,国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,正式拉开中国房改的帷幕,成为中国住房制度改革的一个分水岭。

回顾房改后12年的房价运行趋势,你会发现在房改的头五年,尽管房地产投资增长迅速,但房价并没有出现快速上涨,那时候楼市仍然处于买方市场,开发商远没有现在的牛气冲天。但随着2003年国务院“18号文”的颁布,房地产正式被确立为支柱行业,大量购房需求涌入商品房市场,房价正式进入“主升浪”,在随后的六年时间里,除了2006年与2008年外,国内房价每年涨幅均维持在14%以上。

与统计局提供的全国房价相比,一线城市房价的涨幅更是惊人,根据网易房产整理的统计数据显示,从1998年-2009年北京全市均价涨了172%,上海涨了399%,深圳涨了200%,但由于早年的房价统计范围主要集中在市中心,如今统计范围却纳入了大量郊区楼盘,以北京为例,如今五环内新房的“起步价”已经是25000元/平方米以上,房价真实涨幅比起数据显然更大。

房价与收入的赛跑

房改12年,高房价之所以让人怨声载道,正是由于房价与收入就如同龟兔赛跑,房价早已经像兔子般跑到大老远的地方,收入却像乌龟般慢吞吞的爬行,导致差距越来越大。

“政府与高房价已经斗争了6年,为何还是屡败屡战,主要是因为统计局没有充当好侦查敌情的角色”,东方房地产学院常务副院长、华东师大商学院地产系主任华伟接受网易房产采访时表示。

翻开最近12年国家统计局的房价与收入数据,你会发现这里面确实出现了一个“大乌龙”。1998年房改启动之时,全国商品房平均价格为1854元/平方米,2009年的全国商品房住宅平均价格则为4445元/平方米,12年时间增长了1.39倍;在收入方面,1998年城镇居民人均可支配收入为5425元/年,2009年则为17175元/年,涨幅达到2.16倍,这意味着从官方数据来看,房改12年,收入增幅甚至远远快于房价涨幅,这不得不令人疑惑,官方数据为何与民众感受相差甚远?

有业内人士表示,由于国家统计局所采用的统计方式是由房产企业直接填写销售价格,而且统计数据往往存在滞后性,所以往往被“降价”;相反,由于目前城镇居民收入统计体系主要为国企、央企等高收入企业,占据比例较大、工资较低的私营企业并未纳入到统计体系,因为收入往往“被增长”。

但除了统计上的缺陷,更重要的原因在于收入分配不均,房地产的财富效应进一步加剧了贫富悬殊。

著名经济学家茅于轼认为,形成高房价的原因有很多,其中一个重要的原因是我国经济的高速增长制造出大量的财富,但由于收入分配不平均,增加的财富富人分得多,穷人分得少,富人手里积聚了太多的财富却缺乏良好的投资渠道,所以都去买房,造成房价被推高,最后的结果是富人更富、穷人更穷。

“社会把高房价当成是抑制中国消费的罪魁祸首,这是一种错误的看法,真正的罪魁应该是收入分配不均”,华伟认为,房地产消费已经带动钢筋、水泥等众多下游行业消费,但由于国民收入分配不均,造成垄断行业收入增多快,竞争性行业增长慢,因此挤压了房地产以外的消费行业,因此不是高房价的错,而是收入分配的错。

高房价出路何在?

根据去年易居房地产研究院发布报告显示,2009年我国房价收入比达8.03,创历史新高,已经国际公认超过3-6倍的安全线,这其中京、沪、深、杭四地纯商品住宅的房价收入比均超过14,而大部分中西部地区,尤其是西部地区,房价收入比普遍较低,基本上没有房价泡沫。

野村证券中国房地产分析师李伟烈认为,一线城市14倍的房价收入比已经和日本上世纪房地产泡沫时期的数字相当,现在开发商们是在给大城市中20%到30%高收入人群建造房子,普通百姓靠工资收入是远远买不起房子的。

“既然泡沫已经产生,那么解决的方法只有两个,要么让泡沫自然破裂,要么是让其软着陆”,中国房地产研究会副会长顾云昌接受网易房产采访时表示,如果让前者发生,那么房价确实会如许多人所愿出现50%甚至更多的暴跌,但届时国民经济将出现崩溃,就像90年代日本,这是所有人都不想看到的。另外一种做法,就是让房价放缓上涨速度,同时加快居民收入增长的幅度,通过缩小房价与收入的差距挤掉房地产泡沫,十二五规划之所以再提收入分配改革,表明政府正是希望通过此方法解决高房价的难题。

除了收入分配改革,顾云昌还认为,对于富人,政府应该加快金融创新改革,吸引资金流出房地产进入其它金融领域;对于大多数老百姓,政府一方面要加大土地供应,增加普通商品房供应,另一方面要加大保障房建设力度,只有从根本上扭转供求关系,高房价才能得到有效遏制。

可以想象,这段房价与收入的故事还会继续,但最终的结局能否像童话故事般,飞速疾驰的兔子打个盹,结果让姗姗来迟的乌龟迎头赶上,成为胜利者?(记者:区家彦)

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