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当前宏观经济形势与十二五展望报告会

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当前宏观经济形势与十二五展望报告会

时间:2010.12.10  下午

地点:深圳市会展中心6F桂花厅

实录内容:

主持人:各位嘉宾、各位同志们,女士们、先生们下午好!难忘的2010年即将过去,充满期待的2011年即将到来,在这年度交际和经济发展方式转型的重要时刻,我们在这里举行当前宏观经济形势与十二五展望报告,请几位专家从不同的角度对当前的宏观经济形势与十二五期间的房地产发展做展望与讲解,希望各位专家的报告能给各位的思路,特别是对安排部署十二五开局之年的工作有所启发。

下面首先请国务院发展研究中心市场经济研究所任兴洲所长,给大家做“对当前房地产形势的分析与认识”的报告。任所长不仅是我们国家研究市场经济问题的专家,也是研究房地产的专家,下面欢迎任所长报告。

任兴洲:各位来宾大家下午好!一年一度的宏观经济形势与十二五展望今年又和大家见面了,很高兴借这个机会跟大家交流一下对当前宏观经济形势以及对房地产的影响。实际上每年谈的话题都跟房地产有关,但是每年的形势可能都发生着变化。

我想谈这么几个方面的问题:

第一、看一下2010年房地产市场运行的特点,叫岁岁年年花相似,年年岁岁人不同。房地产实际上也是这样,说是一个大的行业,但在不同年份所面临的形势以及运行特点是不一样的。

我们梳理一下2010年房地产市场运行的特点,今天是12月10号,虽然这一年还有二十多天才过去,但大的方面我们可以对今年进行大概的总结,所以今年全年下来我觉得可以叫做名副其实的“调控年”,调控措施出台的力度、频繁性、范围之广有人说是史上没有过的。

从今年1月10号开始,国办发出通知要求进一步加强和改善房地产调控,实际上就已经揭开了2010年房地产调控的序幕,实际上从去年11月、12月份调控的味道就已经出来了,但真正的开始是从1月10号国务院的通知出来。这个通知出来,大家觉得信号发出来了,但并不是很严厉,很多人叫做温柔的调控。1月份、2月份、3月份、4月份、5月份、6月份,几乎每一个月都有调控的出台,最严厉的是4月17号国务院出台了对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区暂停发放购买第三套及以上的住房贷款,对房地产出台了严厉的调控。不仅仅是4月份,5月份、6月份、7月份、8月份不断地有跟进的措施出台。但是,经过半年左右的时间,到了8、9月份的时候房地产市场根据出现的新情况、新问题,价格没有明显的回落,而且有些地方的供求又出现新的情况,比如说土地价格又开始热起来,房地产价格又有所反弹。在这种情况下,9月29号又出台了所谓的“二次调控”,我个人认为这个二次调控并没有特别新的措施出台,但它是对4月份房地产调控措施执行力的强化,特别是在这次二次调控以后差不多有十三四个城市出现了限购令,从行政手段上讲最严厉的限购令开始出来,大家数得上的一线和一部分二线城市开始出现这样的措施。所以今年可以叫做名副其实的调控之年,这是今年不同于往年的最大特点。

第二、今年调控的特点可能有这么几个方面:一、现在的货币政策开始从积极的财政政策向稳健的货币政策过度,有人说原来的刺激政策开始退出,但我们细看一下最先退出的是房地产刺激政策。2008年危机来了以后,中央政府到地方政府出台了一系列史上从来没有过的最宽松的房地产刺激和支持政策,包括税收方面的、信贷方面的、价格方面的、土地方面的等等。但是从今年1月份开始,实际上房地产刺激政策在逐步退出,如果说其他政策还是逐步退出的话,房地产政策是最先退出来的,从1月份开始,特别是从4月份开始一整套税收优惠,契税和印花税的调整以及二套房贷等等都无一例外的调出来。有一些政策是从来没有使用过的,比如行政手段的运用,以前有一些行政手段可能也采用过,但这一次的限购、问责特别是对城市政府的问责制开始出来,同时还有约谈,昨天我跟几个地方建设厅的领导一起谈,他们最怕的是约谈,一约谈就说明你这个地方的房价出现问题了,而地方政府的压力是非常大的。今年的调控里这样的行政性手段出台的比较集中。

二、各种经济政策同时并用,货币政策、信贷政策、税收政策、土地价格等等政策同时并行,而且集中的出台,今年的这个特点是非常明显的。

三、虽然原来有国10条、国8条、国15条、国6条,但在一年里有所谓的二次调控出台也是历史上没有过的。足见今年国家对房地产调控的力度之大、决心之大,在9月29号“十一”前夕又出台了所谓的二次调控,而且二次调控是强化了对第一次调控的执行力,甚至对很多地方十几个城市有指向性的限购令随之出台。

在这样的调控政策下今年的市场运行可以用几高几低来概括。

几高:

一、房地产投资增幅还是比较高的。原来我们担心4月份出台的调控政策,下半年可能会直接影响到房地产的投资,但是看下来,今天统计局刚刚对1-11月份的房地产形势、房地产数据做了公布,我们看到1-11月份全国房地产开发投资同比增长了36.5%,总体上看仍然是比较高的水平。当然我们还要细分一下这样的房地产投资投到了哪个方面,但总体上并不像我们想象的今年4月份出台,9月份又出台了所谓的二次调控,对投资打压的很厉害,事实上好像不是这样。其中商品住宅的投资增长了34.2%,占房地产开发的投资比重是70.3%。11月份,房地产开发投资增长了36.7%。总体上看这一高出乎我们的意料。

二、新开工面积增幅较高;1-11月份房屋新开工面积14.5亿平米,增长48.7%。这是房地产开发累计的增速(见图),红的是投资,今年1-11月份仍然保持比较高的水平。

三、房价水平仍然相对较高,特别是同比,今天公布的数据,11月份当月全国70个大中城市的房屋销售价格同比上涨7.7%,上个月是8.3%,应该说同比有所回落,但7.7%的水平还是不低的,环比上涨了0.3%。

四、保障性住房的投资增幅有所提高,到11月份已经号称今年所有保障性住房的任务都已经开工。

几低:

一、交易量有所降低,特别是与去年、上半年的火爆交易量相比,今年的交易所在调控背景下确实有所降低,特别是调控最初时交易量下降的非常明显。到6、7月份和7、8月份有所反弹,但到9月份二次调控出来以后有些城市的交易量又有所下降。

二、住房信贷增幅低,因为对信贷的控制,无论是商业银行的贷款还是公积金贷款,大家知道像北京这个地方对公积金的贷款又出台了比较严厉的政策,所以商业信贷和公积金信贷今年与去年相比都有比较明显的下降,包括对开发企业的贷款也开始有所控制。

这样几高几低构成了今年房地产运行的特点。

到10月份房地产开发景气指数,比今年最高时的3月份有所降低,但总体水平还在比较高的数值上。从08年以来,全国70个大中城市到今年3、4月份的时候房屋销售价格最高,虽然有所下降,但还是很高。不同房地产市场的走势是有所差别的,价格涨的过快、价格水平过高以及供求过高的地方实行了严厉调控,在这种情况下部分一线城市的调控措施出台对市场的影响比较大。一些二三线城市调控力度相对比较小,特别是像限购这样的严格政策没有出台,虽然信贷等其他方面也有影响,但对一线和二线城市以及三四线城市的影响不太一样,所以对市场的影响也有一些差异。

这是今年房地产市场的一些特点,大体梳理一下,我们白描式的描述下来今年大概有这样的特点。

第二方面,是什么样的因素决定了这样的调控背景呢?为什么与07年、08年都不一样了呢,为什么有这样大的差别呢,我们还是要调查这样调控实时的背景和原因是什么。

第一、很大的原因是今年国内外总体形势和主要矛盾已经发生重要变化,与08年、09年我们国家面临的主要矛盾发生了变化,所以围绕着主要矛盾采取的政策措施也必然发生变化,客观上影响了而且要求着房地产市场政策的变化。有哪些变化呢?毛主席说一定要抓事故的主要矛盾,我们看一看它和两年前有什么变化?

一、在国内经过两年的应对危机,我们正处在走向后危机的整体形势过程中,我说用正在进行时,正在从应对危机最困难、最紧急的时刻走向后危机时期。什么叫后危机?是所有的主要指标都已经恢复甚至超过了危机前的水平,进入到常规的和正常的增长时期。危机呼啸而来的时候我们一下采取了很多措施,包括4万亿的刺激计划、包括房地产在内的一系列刺激计划。经过两年我们的GDP呈这样一个轨迹在增长,有些人说叫微型的回转,在全世界中国增长的是最快的。经济增长今年肯定是10%以上,因为前三个季度是增长10.6%,在这样大的危机下我们用一年多的时间实现了双位数的增长,大家不要忘记我们是在30多万亿GDP总量上的10.6%的增长,所以我们在应对危机方面确实在全球交上了一份最亮的答卷。而且所有经济指标都已经恢复甚至超过了危机前的水平。在这种情况下我们正在走向后危机时期,虽然我们还不能说真正摆脱了危机的阴影,但是我们已经开始进入到常规的增长时期。这个时期面临的问题已经和应对危机的时候不一样了。

二、在危机时我们面临的是什么主要矛盾呢?是怕经济快速下滑像多米诺骨牌一样一泻千里,大量的工厂倒闭,大量的工人失业,我们怕这样,然后大量的刺激计划出来把经济撑住,我们的外需不行了,民营投资资本也没有了,因为不知道前景怎么样。我们出台了4万亿不断注入流动性使经济撑起来,不仅是中国,全世界都是如此。但经过两年以后我们走向正规的、常规增长的时候反而出现一些新情况、新问题,这些问题在危机的时候有的是没有的、有的是不明显的。但经过一年多的时间这些问题反而成了困扰经济最大的问题。

什么问题呢?大家当然知道是通货膨胀的问题。2009年是什么情况?我们的CPI是负的,一直到11月份才由负转正,那时候通胀是我们的主要矛盾吗?不是我们的主要矛盾,主要矛盾还是保增长,能不能实现8%甚至更高一点的增长。但是今年通胀的问题就来了,当然也是我们预料到的,因为我们这么大的流动性充斥到市场上来,采取那么多的刺激措施肯定要反映在今年甚至明年的价格上。那么物价水平的上涨,上边是CPI,下边是PPI,上边是居民消费价格指数,下边是工业出厂价格的指数,肯定要大幅度的上涨。我们还有流动性泛滥的问题,去年M2增长了30%左右,正常年份是增长17%-18%,所以我们M2是相当宽松的,所以不仅仅是适度宽松,是非常宽松的货币政策。再加上去年我们有接近于10万亿的新增信贷出来,9.57万亿,原来我们的计划是5万亿,实际差不多增发了10万亿,差不多多了一倍,这么多的流动性对今年的经济带来很大的困扰。大家说流动性过剩以后怎么样呢?当然是通胀,通胀说到底最根本原因是货币的问题。今年不让炒房子了,开始炒绿豆、炒打算、炒生姜、炒黑茶、炒松香,最近又听说炒大红袍,大量的流动性要找一个出口,这是我们国家的现实。

如果说去年在应对危机的情况下差不多增发了10万亿,我估计今年不会低于7.5万亿甚至更高,因为到10月份我们已经有6.88万亿的新增信贷投出去了,后边还有两个月,两个月要7.5万亿,每个月都不能超过3000亿左右了,所以对整个新增信贷的压力也是蛮大的。在这种情况下,流动性过剩的问题成为经济方面非常大的困扰。

还有一个大的问题是产能过剩,危机来的时候我们不是担心产能过剩,而是担心产能不足,因为很多工厂倒闭,外需订单没有了。但经过一年多经济复苏以后产能过剩的问题突出出来,所以2010年政府说用铁腕治理产能过剩。原来我们希望很多的产能通过外需输送出去,为什么全世界产铁、产焦炭、产稀土,但有一些是我们不愿意做的,因为它是两高一资的产品,大量的污染、大量的消耗在国内,然后通过比较廉价的价格出去。大宗价格的上涨直接影响了中国制造业,高价买入能源在中国加工,把污染留在我们这里,然后再出去,这是转变发展方式里最核心要解决的问题,所以产能过剩的问题成了今年经济中的困扰,而在应对危机的时候它并不是个问题,所以这也是我们今年面临非常大的新情况、新问题。

三、资产泡沫增大的问题,虽然去年我们应对危机的时候,6、7月份已经出现这样的问题,但是在保增长的情况下还不是最最突出的问题。但是今年以来随着物价不断往上涨,资产泡沫的问题对经济的威胁就非常大了。在这种情况下怎么治理资产泡沫的问题成为今年宏观调控非常大的一个焦点问题。

四、房地产和土地价格上涨过快,从我们这个行业来讲它的负面影响越来越大,如果说08年比较低迷,09年是恢复性增长,再过快的价格上涨就导致很多社会问题的出现,比如说资源配置,大量的挤出效应,把大量的资金投向房地产行业,对实体经济的好转和回升是有影响的。现在我们不知道房地产的利润到底是多少,但是我们看很多企业包括国有的、民营的、大的、小的都愿意投资到这个领域,所以产生了大量的挤出效应。另外,房地产价格过高也使得泡沫不断积累,现在不能说所有地方都有泡沫,但有些城市泡沫确实在逐渐积累,而且房地产又是和金融高度交织在一起的行业,如果它的泡沫程度不高对金融会有影响,我们担心这种情况出现。房地产也是一个再分配的领域,什么再分配呢?就是越有钱的人越买房子,买了房子房价越上涨,这样有钱的人就获得更多的财富,它是一种市场化的再分配功能,导致了所谓的马太效应,它使得本来就很大的收入分配更加拉大了。所有的收入分配不是房地产引起来的,但房地产机制可能引发所谓再分配出现的这样一些效果。带来的问题就是收入差距越来越大,而且房地产价格太高了以后影响人们的即期消费,对整个经济的平稳运行会产生影响。所以如果房地产价格上涨过快负面效应对经济的影响越来越大,虽然现在还没有到泡沫特别大的时候,但是要防范这样的情况出现。

在国内这样的背景下,今年对房地产市场的调控大家就可以理解了。

国际上今年也发生非常大的变化,各国复苏的形势出现非常大的差异,所以在全球化背景下中国还不能光看国内这一块地方,我们一直强调叫“蝴蝶效应”,就是在太平洋这一端的蝴蝶翅膀的煽动可能会影响太平洋那一端的一场海啸,全球化背景下全世界是相互联系的,而且是相互影响的。国外对我们有什么影响呢?在危机的时候各国采取的措施出奇的一致,都是大量的注入流动性救本国经济,刺激本国经济的发展。那个时候矛盾并不是很大,因为大家都应对不暇回去救本国的经济。一旦在逐步复苏过程中,各国复苏的进程发生了变化,特别是美国和日本高负债率、高失业率、低增长率是比较明显的特点,现在美国的失业率仍然高达10%以上。所以它为什么对人民币施压,是因为中国对美国的出口太多影响了他的收支平衡,抢了他们工人的饭碗。当然我们不认同这样的观点,即使不进口中国的产品,这些产品在美国几乎已经不生产了,即使不进口中国的也要进口越南的、洪都拉斯的、马来西亚的,总之你的物价水平已经不支持生产这样的产品了,我们的产品和他们之间有非常大的互补性,他转嫁矛盾就说我们导致他们收支不平衡。美国的主要问题是高失业率、高负债率和低增长率的问题。

欧洲面临的是什么问题呢?欧洲是主权债务出了问题,希腊先出问题,现在是爱尔兰,很快可能是葡萄牙和西班牙,它的经济政策带来的是高负债率,到一定程度没有办法偿还的时候主权债务危机就出来了,由于是一个欧盟共同体,所以几个国家的问题会影响到这个欧盟,甚至IMF整个货币基金组织的成员都会受到影响。所以他们面临的问题是各家有各家难念的经。欧洲是主权债务危机的问题,就要削减财政支出,一削减财政支出就有大量的人上街示威砸政府,今天我看到英国又在抗议,不断爆发国内的社会问题和矛盾冲突,这是他们面临的问题。

新兴国家的经济体,像中国、巴西、印度这样的国家面临什么问题呢?是大量的刺激政策下去以后经济很快复苏了,但带来的是高通胀率、高资产泡沫以及流动性过剩的问题,这是新兴经济体普遍面临的问题。印度已经六次加息了,巴西也在加息,甚至澳大利亚这样的国家都开始几次加息,而中国现在只有一次加息,所以这些国家面临的是这方面的问题。

经过一年多的复苏以后,各个国家面临的复苏进程不同采取的政策就不同了。美国说还得刺激经济,低失业率、低增长率还没有解决,消费还没有刺激起来,所以还得量化宽松,所以出台6000亿的量化宽松政策,他说是从美国的角度来看,对全世界没有什么影响。但由于美元在国际上的特殊地位量化宽松对全世界都产生了影响,特别是像新兴经济体比如中国产生非常大的影响。两个影响:一是影响了国际大宗商品的价格突飞猛涨,而中国是以制造业为主的,这样大宗商品的价格变动直接影响了中国进口商品的价格,因为它对中国输入性通胀的影响是非常大的;二是持续的低利率带动大量热钱开始追逐那些利率相对比较高的国家,大量的热钱在全世界横冲直撞,特别是像新兴国家经济体包括中国和香港地区,这些日子以来热钱通过不同渠道到这些国家套利或套汇,因为他们认为人民币也要升值,因为你的利率高于美国的利率,或者在人民币汇率升值的时候能套汇,总之能套点什么。在这种情况下美国采取量化宽松政策,欧盟采取宽货币紧财政的政策,因为主权债务危机主要体现在财政方面,紧财政带来社会矛盾的突出,而新型国家经济体采取的是控通胀、稳货币、调结构。大家看是不是这样呢?随着经济发展的过程主要矛盾发生变化了,你的政策当然要围绕主要矛盾去态度,这就叫宏观调控。宏观调控叫相继抉择,根据本国情况不断调整,我认为这就是宏观调控,过热的时候我冷静一下,过冷的时候我刺激一下,有人说是违反经济规律,其实不是的,是使用这样一些手段使得经济保持平稳的发展,这是宏观调控的目的。

由于国际上各个国家、各个经济体复苏进程面临的突出问题、突出矛盾不一样,政策变化就比较大。当然,这些国家的政策直接影响了我们中国。

一是恶化了我们的外需环境,现在我们的出口有很多壁垒,环境壁垒、绿色壁垒、标准壁垒以及其他方面来控制中国的出口。二是让人民币汇率升值,他认为升值以后我们的出口成本就会增长,他的外汇收支就可能平衡;三是大宗商品价格的大幅度上涨影响了中国的通胀;四是对人民币形成压力增大,对国际热钱压力的冲击增大,虽然我们有防火墙,不能完全自由兑换,但可以有上百条的线路可以进来,防不胜防,国家外汇管理局采取很多措施来管控,但有些是防不胜防的,因为中国毕竟也是一个开放的经济,我们融入到国家经贸体系的步伐实际上已经很快了。在这种情况下他们的一些政策对中国产生比较大的影响。

在这种情况下中国主要矛盾发生变化的时候,扼制通胀,调整结构;在这种大背景下应对危机时的大幅度刺激政策部分退出当然成为我们的一种选择,是宏观政策的一种基本趋势,大家想想是不是这样呢?因为我们面临的问题和他们是不一样的。这种调控今年已经开始了,虽然年初我们强调叫稳定的政策的连续性和可持续性,但实际上我们正在逐步调整我们的政策,比如说今年对货币信贷政策的调整不是从现在才开始的,虽然前两天的政治局会议和今天开始召开的中央经济工作会议会对积极的财政政策和稳健的货币政策做出全面部署,但实际上在今年就已经开始了政策的调整。比如说今年以来五次调整存款准备金率,从1月份就开始调整存款准备金率,有些人说什么叫存款准备金率,就是商业银行吸收来的存款要拿出现在高达历史最高的18%,要把资金的18%存到银行去作为存款准备金。大家想,我存到央行那儿越多商业银行可支配的就越少,这是对货币数量型的调控政策,比加息要柔和,但已经是对货币的调整,虽然不是紧缩,却已经是收缩了我们的货币政策。今年五次加息,11月份一周之内两次加息,这在历史上是很少见的,节奏在加快。这五次调整先后冻结了商业银行的资金超过一万亿,再加上成数效应冻结的资金就更多,在一定程度上缓解了大量的过剩流动性对经济的刺激。

二、控制货币和新增信贷的节奏,不像去年,去年一个月就1.6万亿的新增信贷出来,今年只有1月份是1.39万亿,其他都是几千亿的节奏,实际上今年我们已经注意到了这样一些情况。

三、三季度10月19号央行在27个月以后第一次宣布加息,是我们没有办法迫不得已的情况下,实际上加息面临两难的境地。一方面加息以后经济还处在复苏巩固的过程中,企业的压力会增大,企业的资金压力会增大,我们不想看到这种情况。另一方面如果我们加息了和国外的利差越来越大,热钱更加追逐高利息的地方,促使国际热钱进来,所以我们不太希望加息。我们五次加息,把频率调的非常密集,但我们还是不想做价格型的调整,加息是一种价格型的调整,而存款准备金率的调整是数量型的,我们希望采取缓冲柔和的措施。审时度势,10月份我们还是加了一次息,存款和贷款利率不是对等的,存款提的相对高,贷款提的相对低。而且带来了综合性的效果,有的专家讲未来一个多月内是不是加息呢,还需要看宏观经济发展的情况,我们审时度势,相继抉择,看是不是还需要加息。

四、公开市场操作,央票利率已经在提高了,通过央票回收流动性。

五、房地产政策的调整也是相关政策退出的一个领域,力度、范围、针对性和可能带来的影响都是前所未有的。9月份我们又强化了调控的执行力度,这也是今年整个宏观政策调整的重要方面。

还包括对产能过剩的治理、出口退税的调整等等,我们有六百多种出口退税率,或者降低、或者提高,是应对金融危机逐步调整,并不只是房地产政策在做调整,其他的政策都在做调整。

在这种情况下我们要理解国际国内的大背景决定了宏观政策调整的必要性和必然性。房地产是国民经济的重要领域,当然调控,也必然涉及到它,其他的领域也在不同程度的受到调整,比如说产能过剩的问题,像钢铁、水泥、玻璃、煤炭等等很多行业都在做这方面的调整。虽然还有二十多天今年就过去了,但我们可以大体上做个把握了。

明年的形势怎么样呢?这也是大家所关心的。房地产产业链非常长,关系到上游的钢铁、水泥等等,下游又和家电、装饰、装修一系列东西密切相关。我认为明年国内外形势和运行状况的发展变化仍然是决定中国房地产政策的主导性因素,我们可能要跳出房地产来看房地产的政策导向,因为大的背景没有特别大的变化或者又出现新的问题,光靠房地产政策的变化是不太可能的,还是在这样的大背景下考虑房地产政策。我想有这么几个方面:

一是通胀治理的水平。像农产品供给是有周期的,虽然今年是第六年的丰收年,但由于很多原因特别是由于低温、洪涝大面积灾害对蔬菜造成很大的影响,包括国外输入进来的商品价格有影响。它的供给周期是什么呢?要到明年的夏粮或秋粮上市的时候才能在这一季节里改变,像猪从有猪、存栏到出栏也有一个周期。相对比较短的是蔬菜周期,在大棚里边两三个月就可能改变蔬菜的周期。所以国家16条控制措施出来,有些蔬菜价格已经有回落去世了。但明年农产品价格不容乐观。

成本上升压力,除了增产以外农产品成本也在上升,包括它的油价、运输。北京本地供蔬菜只占10%-15%,大量的是外地运进来的,物流成本、其他成本的上升导致了价格的上升。还包括输入型的因素,大宗商品价格的上涨PPI的上行压力也很大,再加上美国货币政策的转嫁对中国也将产生直接或间接的影响,所以明年的通胀形势还不容乐观,明年的政策很大程度上是要防止通货膨胀的继续加剧,控制在这样的发展阶段上是可以承受的水平之内。

流动性过剩的状况,货币政策转向稳健的程度怎么样也决定了房地产政策的走向,如果流动性过剩还是这样大,如果货币政策有很大的转向我认为会对房地产产生比较大的影响,因为房地产任何一个环节离不开资金、离不开信贷,所以它是和货币政策高度交织在一起的,受它的影响非常敏感。

房地产价格的回调、供求关系的状况也会对我们产生影响,如果说明年供给比较高,价格回落,我说相继抉择,调控可能也会有一些调整。但如果供求矛盾还是非常紧张,价格回调的因素也不是很大,也影响到明年调控政策的力度。

还有社会对通胀预期的问题,现在大家的预期是非常高的。如果这些条件不变化,如果预期一高,现在房地产政策松动的话很多人说疯狂的报复性反弹可能就会出现了。我们在治理大通胀的背景下当然不愿意看到这样的情景,所以这些条件明年还将左右着或者间接决定着房地产政策的走向,它是客观存在的,越到高层做顶层设计的时候更要考虑到方方面面的情况,来决定一个行业的调控政策。这种情况下房地产政策如果没有什么变化松动的动力不太足,大体上维持,可能会做微调,关键看明年的宏观政策。

市场走势可能是开发企业进行价格调整,促使交易量增长,到年底了很多企业也在做这方面的打算,明年的发展战略要做相应的调查。新开工值得关注,对后一轮的供给会产生影响,这也是我们所担心的,如果今年的供给不行对明年的供求关系会产生影响。保障性住房明年会受到很大的重视,现在在商量明年是不是一千万平方米的建筑规模以及1.4万亿的投资,这一块的力度是非常大的,如果说这个规划下去的话力度是非常大的。当然还有一些制度性的安排调整将对市场产生影响,比如说对预售资金的管理、对市场秩序的治理等等,我估计我们的房地产企业对这方面可能是非常关注的。另外还有房地产税的试点可能会实质性提上日程,最近这种预期又在增强,这样的制度性安排可能在十二五规划的开局之年有所动作,当然是从试点开始的,取得经验,发现问题,然后调整这样的政策设计。还有市场的供给等等。

在这样调控的背景下企业要关注房地产领域发展方式转变的问题。十二五规划的主题是科学发展,主线是实质性推进发展方式的转变。回过头来,如果先不看价格的话,这个领域经过三十年的发展、经过十年市场化的洗礼,我觉得也到了转变发展方式的时候,那种过快的不断跑马圈地的数量型增长还是需要的,因为我们处在城市化的快速推进过程中,但是从关注量的扩张向更加关注开发质量、提升产业化的水平方面转变是我们这个行业面临的突出问题。另外,注重低碳节能的产业发展目标,这是我们这个领域的社会责任。我看到这次住交会就体现了这样一些主题,叫创新发展,包括社会责任。另外宜居环境的打造,包括企业内部治理结构的完善、管理水平的提高、营销能力的提升等等对行业是非常重要的,我们相信通过这样一个调整的机会,行业能在转变发展方式上往前推一步,能在发展水平上提高,能在质量和低碳环保领域里大大向前迈进,我们调控的有一些任务就达到了目的。当然政府政策也要进行相关的调控,有一些涉及到宏观政策层面的我就不多说了,因为还有其他专家发言。

以上是我对当前房地产形势的分析与认识,有不对的地方请大家批评指正。谢谢大家!

主持人:任所长不仅在时间的把握的好,对国际国内形势以及对房地产政策讲的很好,任所长的报告给了我们一个清晰的思路。下面,请顾云昌副会长给大家讲解,他这次讲解的题目是“房地产调控-目标、途经、市场”。

顾云昌:今天统计局公布了11月份的数据,一公布就有电话来采访,还是关于房价的。有人说中国房价政府这只手是闲不住的手,不断出台政策,今年5月份国务院办公厅出台一个文件要促进房地产平稳健康发展,这个文件出来不太管用。总理在“两会”期间讲在他任期以内把房价保持在合理价位,人代会一开北京就迫不及待的拍土地,拍出了三块地王,导致4月份国10条新政出台。新政出台以后价格出现了变化,大家回顾一下4月份的房价环比上升1.4,5月份房价就开始出现环比大概0.4、0.5,6月份出现首次下降,7、8月份环比持平,9月份环比上升0.5,10月份环比上升0.2,这个月是0.3。不管怎么说房价没有过快上涨,坚决扼制部分城市房价过快上涨。房价过快上涨没了,但大家对这样的态势不太满意,总理也不太满意,10月份总理在澳门讲了一句话“左一个十条,右一个五条,房价压不下去”。

到底如何看待中国房地产市场?我们对房价怎么看?在十二五展望的时候对下一步的房地产市场应该怎么展望?刚才任所长讲了很多宏观层面的问题,我也在学习十二五的中央建议,发现中央建议当中少了两句话。第一句话“以经济建设为中心”没了;第二句话“房地产作为重要支柱产业”这句话没了,是不是房地产就此不是支柱产业了?这是大家的猜测,在我看来是不是以经济建设为中心不重要,实际上还是要以经济建设为中心,只不过是要科学发展。至于房地产那一块写了很多保障房的问题,保持市场平稳健康发展,房地产是不是支柱产业不是文件上说的,是实际存在的,在我看来房地产是中国市场经济发展的大儿子,因为房地产投资占整个投资比例的20%以上,最主要的一点是销售,现在我们把房地产销售统计在投资里面,没有打入消费。我一直在宣传这样一个数据,去年房地产销售总额新房达到4.4万亿,加上二手房销售额达到7万亿,请各位注意7万亿是什么概念。去年我们的汽车销量是世界第一,今年还是世界第一,总量是1.4万亿。另外的支柱产业旅游,销售总额是1.1万亿。两大支柱产业加在一起是2.5万亿,我们房地产是7万亿,你说我们是不是老大,还有哪个行业比得过我们。这么大一个行业对经济的影响是巨大的,它上的快一点GDP就快一点,上的慢一点GDP就慢一点。我想中国还是以经济建设为中心,当然要科学发展、全面发展。

调整经济结构绝对不会把房地产调下去,我纠正任所长那个数字,不是1000万平方米,是1000万套。1000万套是什么概念?所有的商品房850万套,这几年最的开发量就是1000万套,当然商品房开发不到1000万台,是按照100平方米算。如果经济适用房和保障性住房的面积小一点。展望十二五的时候首先把思路理清楚,房地产到底处于什么样的位置上,没有写进去它还是重要支柱产业,请大家放心,不要担忧了。当然保障房也是房地产业,总量不会少,这是一点。

第二点,房价还在涨,尽管说房价环比增长速度放慢了,同比增幅下降了,现在全国房价同比上升7.7%,上个月8.6%,前个月9.6%,再往前十点几,同比增长速度放缓了,但还是上升的。为什么会出现这个情况?现在大家应该很清楚了,房地产总的态势是供不应求。今年1-10月份,全国商品住宅卖掉了将近7亿平方米,去年卖8.5亿平方米,06、07、08、09四年全国商品房竣工面积24亿平方米,卖掉31亿平方米,差了7亿平方米,供不应求。一些经济学家一说到房地产就是炒出来的,如果供大于求炒得出来吗,只有供不应求才能炒得起来。我发现和房地产有关的都在炒,土地当然也在炒,因为稀缺资源才能炒。所以我们要理解中国房地产市场发生了什么问题,背后的原因是什么。在流动性过剩、流动性泛滥的情况下房价会怎么样,在钱很多的情况下、买房的人很多的情况下会怎么样,这是第一。第二、贫困差距拉的很大的情况下房价会怎么样。第三、投资渠道缺乏的情况下的房价会怎么样。

反过来,我们的土地是收紧的,04年我们一直收紧两根,一是银根,二是地根。过去有些部门不承认土地供应量短缺,说供应量够了,不存在地荒问题。但现在实践证明土地供应量是不足的,过去几年平均每年供应土地5.4万公顷,今年要放大到18.5万公顷,是过去的三点几倍。去年我们的土地供应量是7.6万公顷,今年要到18.5万公顷,这说明我们已经意识到了房地产市场上的供应相对不足,需求相对旺盛,导致了我们房价上涨。

了解了这样一个过程,了解了这样一个情形,我们知道我们应该怎么调控,我们的目标在哪里,我们的途经是什么?我今天的题目是“房地产调控-目标、途经、市场”。

我讲四个问题。

第一个问题:三个目标。房地产市场调控,房地产发展当然要坚持科学发展观,在十二五规划当中必须突出这一年。什么样的科学发展才是科学发展呢?在我看来应该兼顾三个目标才是科学发展。

第一个目标是社会目标,社会目标是住有所居,我们为什么要发展房地产,当然是解决人民的住房问题,人人有房住,不能人人没房住,但不是人人有房产。十二五中讲到这样的话,现在社会发展当中存在“三个不”,不平衡、不协调、不可持续,房地产市场的不平衡就体现在居住的不平衡,有人两三套房,有人没房住。联合国提出人人享有适当的住房。我们现在的问题出在哪里呢?我去年就发现了,今年又有人说中国85%的家庭买不起房子,我对这个话是提出疑义的,因为中国85%的家庭已经拥有了私房。为什么说85%的家庭买不起房子呢?这个我就不理解,他已经拥有了房子为什么说买不起房子呢,除非你说85%的家庭买不起第二套房子,如果说85%的家庭买不起房子的话我觉得有问题。应该充分看到我国这十年来房地产的大发展,从人均10平米不到,现在人均35平米,当然贫富差距加大。问题出在哪里?问题主要出在夹心层,这几年的住房发展当中对保障房不是很重视,1998年房改提出了“安居工程”,提出了经济适用房、廉租房,就是对不同收入家庭采取不同住房供应政策,但是我们发现这个政策在执行当中出现一些偏差。偏差在哪里?经济适用住房的投资01年、02年、03年占总投资的少则14%,多则16%,但是07年、08年、09年我们的投资占总投资的4.4%和4.6%,也就是说保障型住房的比例大幅度下降。下降在哪里?最大的不利是针对夹心层的,因为保障性住房结构当中原来讲的很清楚,低收入家庭是廉租房,中低收入家庭是经济适用住房,后来政策发生变化,有人说开奔驰、开宝马的人住经济适用住房,所以我们缩小了经济适用住房的面,也定位给低收入家庭。这样导致数量大幅度下降,二是原来中低收入家庭可以买到经济适用住房的现在买不到了,谁是中低收入家庭?是刚刚毕业的大学生、是刚刚参加工作的员工,他们是社会的夹心层。随着房价的提高,这些人保障没资格,商品房买不起,被边缘化了。而这些年轻人是80后,他们是网络的主体,他们是媒体的记者,你说我们的舆论怎么样。女朋友找好了,丈母娘问他什么时候结婚,他说马上就结婚了,丈母娘问房子呢?房子没有,那对不起。夹心层是住房矛盾当中的突出点。

现在网上有人说房价太高坚决不生儿子。上次中央电视台有个节目,有个老大娘说“我合适了,我生的是女儿”,有人说“女儿是招商银行,儿子是建设银行”。低保家庭我们很重视,他们舆论不多,夹心层是我们的80后,是八点钟的太阳,现在没有解决这个问题。所以中央出台政策大量建设公租房,就是针对夹心层,这是实现住有所居的重要方面,也就是实现社会目标发展平衡,这一点大家看的很清楚。

第二个目标是经济目标,我们的市场要平稳健康地发展,房地产的发展要与其他各行各业协调发展,现在不协调。不协调在哪里?大家统统把钱放到房地产市场来了,有些人买房、炒房,价格越炒越高。中国房地产市场客观是存在泡沫的,泡沫有大有小,有的城市泡沫大一点,有的城市泡沫小一点,中小城市没多么泡沫,大城市肯定有泡沫,泡沫怎么分析咱们还要讨论。

房地产市场为什么会出现泡沫?我认为背后有个原因就是金融的杠杆发挥了作用。我们研究一下亚洲金融危机下出现房地产泡沫的破灭,美国次贷出现了泡沫,问题出现在哪里?在我看来就是一句话,就是不应该把钱借给没有支付能力的人,金融杠杆过头了,金融杠杆体现在低利率、首付降低,这就是金融杠杆。利率多还是利率低,首付款多还是少,美国的次贷问题出现在零首付,过头过量的金融杠杆使那些不具有买房能力的人、没有支付能力的人也借钱买房,问题出在这儿,所以我们的银行一定要把握住首付款和利率,让他在市场波动的时候都能够支付得起,如果支付不起就是泡沫,问题在这里。我们调控什么?首先调控的是金融杠杆,首付提高。现在我们有一个问题,谁炒房杠杆下降,我们不知道买第二套房是炒的还是住的,所以从第三套房开始限制贷款。房地产的发展和金融连在一起,没有金融就没有房地产的发展,但是金融杠杆率的大小取决于市场健不健康。

我们需要拉动经济的时候提高杠杆率、降低利率、降低首付款,没问题,经济肯定上去。反过来,经济过热了反向操作。

前个时期有人担心中国会不会像日本一样泡沫破灭,也有人说美国次贷会不会在中国出现,我认为十二五不会出现这样的情况。尽管中国有些城市房价很高,但从中国全局不可能出现日本所谓的泡沫破灭。最简单的理由:第一、日本那时候的城市化率在泡沫破灭的时候达到70%以上,我们的城市化率不到50%,就是我们后续对房地产的需求还有很大的量,他们是基本城市化完成以后盖了那么多房子没人买,结果泡沫破灭;第二、货币的升值速度快得不得了,开始的时候美元和日元的比值是1:360,泡沫破灭之前开始升值,一直升值到1:80,多少倍的日元升值,导致了货币的膨胀和破灭。而我们现在不是这种情形,我们跟美国的情况更不一样。

9月份,我在美国看到两个数据,第一个数据是美国的捏碎屋,是泡在水里的屋子,就是这套房子的市场价格低于银行借的钱。比如这套房子去年买的30万美元,到今年看20万美元了,我银行欠了25万美元,市场价格20万美元、银行欠了25万美元,这样的房子叫捏碎屋,这样的房子1500万套,比例够大的。美国的房价因为全国平均降了30%就出现了1500万的捏碎屋,出现了300万到400万个家庭的房产被银行收走了,搞次贷、零首付,到最后付不起了,银行最后把房子收回,收回了300万到400万套。中国的情况不是这样,所以我对十二五房地产市场的健康发展是有信心的,当然现在存在高房价的问题、涨的过快问题是应该引起我们的高度关注。

第三个目标是环境目标,发展房地产不仅注意政策的问题,还要注意产品的问题。我们的产品应该发展绿色建筑,中国房地产研究会的中国房地产协会2010年论坛的主题叫做“低碳技术,绿色建筑,百年住宅”,作为我们行业人士来说一定要充分了解到当前房地产市场的产品情况,应该说有很大的改进,但是不容乐观。中国的房屋建造量是世界总量的一半,现在全世界新增房屋有一半是盖在中国的。第二个数据,盖房屋过程中我们的能耗占全社会的40%以上,所以房地产业发展什么样的产品直接决定了国策贯彻的怎么样,直接影响了世界气候的变化,所以我们责任重大。过去我们若干年盖的房子90%以上是不节能的,新建的房子开始节能了,做的怎么样还没决策,所以里边问题很多。

另外是我们的旧房,新房要节能减排打造绿色建筑,十二五旧房也要进行节能改造,上海北京先走一步,但遗憾的是出现11.15大火,我们要吸取教训但不能不进行改造了,本来是好事,把好事做坏了。

看到十二五规划当中应该是三个目标兼顾的目标,是行业发展的方向,三个目标要兼顾,调控改革创新任重道远。这是我讲的第一个问题。

第二个问题:三种定位。我讲一讲对房地产市场调控的目标定位。现在对房地产市场调控目标看法完全不一样,好多记者来问我下一步房价怎么样,问来问去就是问房价。房价到底调控什么程度是合理呢?国务院提出要扼制过快上涨,这是一种目标定位。如果按照这个目标定位我们的目标基本实现,这半年来最多是0.6、0.5的上升,一年加在一起每年的房价上涨比工资增长的还慢,应该说目标达到了,不仅是部分城市,所有城市都没有过快上涨。

二、社会上媒体对这个目标不认同,他认为是目标下降,调了半天房价还在涨,只有下降了目标才达到,显然现在目标没有达到,所以还要继续出台新政策。这两种房价的目标是怎么定的?如果扼制过快上涨就是和收入增长比,如果今年的人均收入涨8%、10%,房价涨3%、4%,那个时候是合理的。但房价下降必须是同比和环比,这个月和上个月比下降了就是下降了,这个目标是不一样的,全社会无法达成共识。最近我看到中国人民大学预测说房价下降20%,这是合理的吗?稳中有降是合理的吗?因为个人的目标不一样所以全社会没有统一。

除了这两个目标之外我又发现第三种说法,这个目标不是我说的,是总理说的,温总理说要在他的任期以内使房价达到合理价位。有人说这个话说了半天没有说清楚,北京的合理价位和成都的合理价位不一样,大城市和小城市不一样,说不清楚,各种人对合理价位定位不一样,我认为是2.5万,他认为是1.8万,谁也说不清楚。到底哪种目标是我们的定位呢?我们应该用哪个目标作为我们的目标呢,到现在社会不统一。我提出一个建议,我认为总理说的合理价位应该作为我们的目标或者说是长期的目标,理由在哪里?我最近一直在宣传体恤衫的理论,我们夏天都会穿体恤衫,老板买体恤衫一千块以上,我们的员工买不起,百货商店买一百两百的也不错,但我们发现广大的农民工兄弟买体恤衫从地摊上买十块钱一件,请问中国体恤衫的价格合不合理?今年国际品牌涨了10%,大家说体恤衫涨了10%,农民工说跟我没关系,我还是地摊上买的,也是纯棉的。我恰恰认为体恤衫的市场价格是合理的,问题在供应结构,因为在体恤衫市场上不同收入家庭都能买到和他收入相匹配的体恤衫,体恤衫是季度消费品。

住房市场和体恤衫比起来问题出在哪里?出在一百两百的体恤衫太少,我们的体恤衫都是一千块的,还在涨,这些买一百两百体恤衫的朋友本来买得到,现在买不到了,看着体恤衫的价格他老盯着,到一千一、一千二、一千三了,骂体恤衫厂商黑心肠赚黑心钱。我问中国的市场在哪里?中央十二五讲的很清楚,要实现经济结构的战略性调整,房地产的经济结构、产品经济结构要实行战略性调整,多生产一百两百的体恤衫。我刚才说一百两百的体恤衫比例从十几降到四点几,现在要把结构调整过来。结构调整的战略意义就是在这个地方,使我们的房价和收入达到平衡。

北京十几万的房价有人买,就像体恤衫两千三千一件的照样有人买。但对中低收入家庭说,北京的房价现在平均两万多,三环以内三万多了,即使降低一半对中低收入家庭也毫无意义,他也买不起。所以我跟媒体朋友说,降15%、20%跟你们没关系,你的月收入五六千块钱,降15%、20%跟你们没关系,预期关心房价房价房价,不如关心保障保障保障和结构结构结构。合理价位是我们的目标,一般的家庭比如说北京市买一万的或八千的,最低收入家庭一个月付一块钱的廉租房,体恤衫价格差100倍,住房价格可不可以差100倍。现在每个月房价都打在一起了,平均房价上涨,权重不一样。我有十套房子,九套是商品房,一套是保障房,十套房子910块钱,910块钱除以9是多少还是九百多块钱一件。反过来五套保障房、五套商品房5500块钱,除以10,等于550块钱,房价降了一半。为什么我讲这话?我不是说房价不应该降,泡沫过大的地方该降还得降,我讲的是更大的结构调整才能保证房价真正的合理。所以我认为要使中国市场房价健康发展,最大的应该是结构的大调整,只有结构的调整才能使不同收入家庭买得到、买得起,租得到、租得起和他收入相匹配的房子,这时候大家都于意见,房地产市场健康合理,该生产高档的生产高档,该生产低档的生产低档,当然在各个城市是不一样的,但总体上趋于合理,这是真正十二五要达到的目标,是大家要达到的目标。既实现了住有所居,又使我们经济保持稳定的发展,全社会舆论也会下降。以后作为夹心层就盯着保障房今年什么价格明年什么价格,高端盯着高端的,中端盯着中端的,低端盯着低端的,我们讲的结构调整不是小的9070内部结构调整,而是整个大结构的调整。

第三个问题:三层需求。

我们如何合理引导住房需求?这是十二五规划当中讲的,我们想从不同层面来看,我把它分为基本需求、改善需求、投资需求。

第一种是基本需求,基本需求就是保障的,一般来说基本需求都希望房价下降,房价下降我才买得起,这是一种心理。当然我们也希望买了房以后不要往下走。

第二种需求是改善需求,盼望房价平稳。

第三种需求是投机需求,盼望房价上涨。

使房价保持平稳才是我们调控的目标,如何实现这个目标?我认为现在中国房地产发展需要开辟两条途经:

第一条途径:低收入者住有所居的途径,现在路子比较明确,要发展保障房,保障房和商品房两条腿走路,通过大力发展保障房实现不同家庭住有所居,这个道理已经找到了,我们坚持走下去,当然又怎么走好的问题。

第二条途径:高收入家庭的投资出路在哪儿,他有钱。现在有人说没钱人愁买不起房,有钱的人存银行负利率,买股票套牢,买黄金搞不清,买股东字画上当,你说买什么?高收入没有出路之前买房最方便,我们发现山西的煤老板除了挖煤就会买房子,看到房子盖好了把钱给售楼的就行,当然我不是贬低煤老板。十多年的经验证明没有听说过哪个投资房地产的亏本。今年六一节我在北京看了一个报道,是一个母亲写的,她的地亩叫做“炒房要从娃娃抓起”,因为她发现好不容易把孩子培养起来大学毕业找不到工作,还不如好好培养孩子买房子,赚的钱比大学毕业还多。

光有第一条出路,找不出第二条出路,我们的楼市发展也很难,低收入解决了高收入怎么办?要给高收入渠道,如果没有渠道就去炒房。房地产应该合理引导需求,一个叫居住需求,一个叫投资需求。现在不让投资,堵住了,怎么办?要开辟新的投资渠道,这样才能使房地产市场健康发展。

第四个问题:三大供应。

我觉得我们中国房地产除了需求旺以外,现在的问题是供应不足的问题。在未来我们应该看到三大供应。完善符合国情的住房体制机制和政策体系,这句话也是十二五讲的。怎么完善?中国的房地产市场,现在看来大家都盯着商品房市场,其实我们还有另外两个市场,一个是保障房市场,这个市场要打点引号,因为保障房市场是政府定价的,但它的开发经营是安全市场经济路子,只不过价格是政府建议或指导的。除此以外还应该看到第三个市场,我把它叫做“小、城、农、下”市场,小产权、城中村、农民房、地下室、集体宿舍等等,这个市场现在没人讨论、没人管,没人看到。你知道光地下室住了多少人吗?北京市地下室里住了100万人,不得了。小产权住多少人?有人说60亿平方米,60亿平方米占整个总量的三分之一,我们农民工兄弟有两亿多,40%多的农民工是住在城中村,他们也是城镇化的一员,他们的住房问题没引起我们的注意,讨论来讨论去就是户籍人口,如果没有农民工城市化没法进行,到了冬天如果农民工回家去了北京市卖菜的都没有了,炸油饼都吃不到了,我们不能不考虑这个市场,这个市场是客观存在的。我觉得这几个市场要协调发展。

一、商品房市场是第一市场,要平稳发展,防止大起大落。一手房、二手房的交易量很大,它大起大落必然引起经济的波动,不管谁预测,中央政府和地方政府都希望市场是平稳的,既不要大起更不要大落,大起大落代表损失太大了。如何防止大起大落?现在中央出台政策的目的就在这儿,就是金融创新的问题。如果平稳发展供求要平衡,既要扼制过旺增长又要增加供应量,供应量增加今年是个很大的起点,18.5万公顷土地的供应量。开发商有充分的资金,有人认为要收紧开发商的资金让开发商没钱了导致房价下降,我认为这是消极的办法,积极的办法应该把大量的资金和土地供应给行业,多开发房子,造成供应量加大以后的供求关系平稳,才能长期导致房地产市场的平衡,这是我的一个观点。过去的问题是收紧了生产者的贷款,收紧以后成本提高了,开发贷款放开了,需求增加了,杠杆提高了,导致供不应求。现在在供不应求的情况下需求适当收紧,房地产贷款、房地产资金通过我们直接融资的渠道、通过各种新的金融创新把我们有钱人的钱通过股票的、债券的、基金的、信托的、直接融资渠道途经输到前端,而不是通过卖房炒房在末端分享炒楼的利益,所以我们要呼吁金融创新。有相当充分的土地和资金进入到我们行业,国企也好、民企也好都来开发,只要我们资金跟得上、土地跟得上,钢铁、水泥有的是,加大供应量以后导致供求关系平稳,供求关系平稳以后想炒也炒不起来。我认为这是平衡发展,防止大起大落。

对下一步的预计,有人担心强力反弹,有人担心年度下挫,我觉得在宏观经济条件下这两种可能性都变小了,相反平稳发展的可能性比较大,因为土地供应量加大了。国务院新36条鼓励民间资本发展当中,要把民间资本引到实体经济当中去,现在采取的限购是阶段性的问题,下一段供应加大了,即使需求上来了还是能够平稳。讲的白一点,这届政府、那届政府换届期间都希望房地产这个大儿子平平稳稳的。

二、保障房市场要大力发展,多方式、多渠道的发展。现在有一些说法,能不能做到还要看最后的决定,量是非常大的。我觉得发展保障房是个喜讯,对我们调整推动很大,但它的需求关系、它的质量包括配套、交通、以后的物业关系,这些问题恐怕要极早进行政策储备,不要出现90年代初出现的经济型住房现象,在大力发展的时候一定要把后面的事情想周到。

三、规范发展,小产权要尊重事实,如果小产权问题老是这么拖下去,越拖问题越多,客观住着那么多人。好多人告诉我说为什么非要买房,一是看着房价涨,以后越来越买不起;二是租房子安全性太差,搞不好房东让你走了,所以要买房。现在这些市场我们要好好培育,小产权市场越早规范越好,我们一定要解放思想,尊重事实,中国的市场如果没有第三市场城市化是不可能的,但现在没有引起高度重视,这样的文章很多,各种情况不一样。

我的结论是三大市场协调发展,房地产市场才能平稳发展。我们的全面小康、十二五规划才能全面推进。谢谢大家!

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