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顾云昌:中国房价泡沫不会像日本一样破裂

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12月10日-12日,由中国国际贸易促进委员会、中国房地产业协会、中华全国工商业联合会房地产商会、中国房地产报和优博(会展)集团共同主办的2010第十二届CIHAF中国住交会,在深圳国际会展中心隆重举行。

在“当前宏观经济形势与十二五展望报告会”上,中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对当下房地产行业的现状发表了自己的看法,以下是文字实录:

我们的市场要平稳健康地发展,房地产的发展要与其他各行各业协调发展,现在不协调。不协调在哪里?大家统统把钱放到房地产市场来了,有些人买房、炒房,价格越炒越高。中国房地产市场客观是存在泡沫的,泡沫有大有小,有的城市泡沫大一点,有的城市泡沫小一点,中小城市没多么泡沫,大城市肯定有泡沫,泡沫怎么分析咱们还要讨论。

房地产市场为什么会出现泡沫?我认为背后有个原因就是金融的杠杆发挥了作用。我们研究一下亚洲金融危机下出现房地产泡沫的破灭,美国次贷出现了泡沫,问题出现在哪里?在我看来就是一句话,就是不应该把钱借给没有支付能力的人,金融杠杆过头了,金融杠杆体现在低利率、首付降低,这就是金融杠杆。利率多还是利率低,首付款多还是少,美国的次贷问题出现在零首付,过头过量的金融杠杆使那些不具有买房能力的人、没有支付能力的人也借钱买房,问题出在这儿,所以我们的银行一定要把握住首付款和利率,让他在市场波动的时候都能够支付得起,如果支付不起就是泡沫,问题在这里。我们调控什么?首先调控的是金融杠杆,首付提高。现在我们有一个问题,谁炒房杠杆下降,我们不知道买第二套房是炒的还是住的,所以从第三套房开始限制贷款。房地产的发展和金融连在一起,没有金融就没有房地产的发展,但是金融杠杆率的大小取决于市场健不健康。

我们需要拉动经济的时候提高杠杆率、降低利率、降低首付款,没问题,经济肯定上去。反过来,经济过热了反向操作。

前个时期有人担心中国会不会像日本一样泡沫破灭,也有人说美国次贷会不会在中国出现,我认为十二五不会出现这样的情况。尽管中国有些城市房价很高,但从中国全局不可能出现日本所谓的泡沫破灭。最简单的理由:第一、日本那时候的城市化率在泡沫破灭的时候达到70%以上,我们的城市化率不到50%,就是我们后续对房地产的需求还有很大的量,他们是基本城市化完成以后盖了那么多房子没人买,结果泡沫破灭;第二、货币的升值速度快得不得了,开始的时候美元和日元的比值是1:360,泡沫破灭之前开始升值,一直升值到1:80,多少倍的日元升值,导致了货币的膨胀和破灭。而我们现在不是这种情形,我们跟美国的情况更不一样。

9月份,我在美国看到两个数据,第一个数据是美国的捏碎屋,是泡在水里的屋子,就是这套房子的市场价格低于银行借的钱。比如这套房子去年买的30万美元,到今年看20万美元了,我银行欠了25万美元,市场价格20万美元、银行欠了25万美元,这样的房子叫捏碎屋,这样的房子1500万套,比例够大的。美国的房价因为全国平均降了30%就出现了1500万的捏碎屋,出现了300万到400万个家庭的房产被银行收走了,搞次贷、零首付,到最后付不起了,银行最后把房子收回,收回了300万到400万套。中国的情况不是这样,所以我对十二五房地产市场的健康发展是有信心的,当然现在存在高房价的问题、涨的过快问题是应该引起我们的高度关注。

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