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秦虹:四大原因导致楼市调控效果不尽如人意

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在新的一年来临之际,由网易房产主办的中国房地产2011新年峰会今日下午在广州香格里拉酒店盛大举行,峰会汇聚了国内地产界、财经界代表性领军人物,对政策与市场变化进行前瞻性展望,运筹新一年的决胜之道。

在峰会上,住建部政策研究中心副主任秦虹女士发表了演讲。

秦虹:大家下午好!很高兴有这样的机会在此和大家交流一下有关房地产一些问题。今天我的发言对我来说比较容易,因为我可以直接按照主办方提出的问题来回答,所以为了充分的尊重主办方的意见,我今天用半个小时的时间,回答以下四个方面的问题,谈一下个人的看法。

第一为什么调控政策效果和落实不够好?第二2011年我国房地产调控政策怎样走向?第三个“十二五”期间保障性住房的预测及资金来源?第四个2011年房地产企业应该关注哪些方面?

首先我谈谈对2010年房地产调控政策的看法,2010年特别是“国十条”出台之后,在房地产调控政策方面,出台了比较完整的丰富的一些调控政策,调控到今天,我们可能还有很多方面,对调控的效果还是很不满意。怎么看待这样一个调控的政策,我个人看法有以下几个特点,如果我们对调控政策效果不满意的话,有几个原因,

1、今天房地产市场所面临的一些问题,比如说投资性需求快速增长,企业囤地捂盘行为,这种诉求也比较高,比如说住房保障比例占的比重比较低,房价涨的过快等等这样一些问题,并不是一年形成的。中国房地产市场如果说兴起是住房制度改革之后,住房制度改革之后房地产市场开始真正培育、完善发展,发展速度非常快,中国房地产市场供求关系的失衡从2005年就开始了,05、06、07、08、09这些年来一直处于房地产供求关系的失衡状态,到了2009年,如果把当年的竣工面积和当年销售面积相比的话,是1:1.5,也就是09年竣工1平方米,新房卖的是1.5平方米。这样一个长期的几年累计下来供求失衡市场,不健康的情况,积累到现在突出表现在价格增长速度过快,所以引来了大量的投资性需求。这样的长期积累的问题,也很难要求房地产调控在短短的几个月里就能把几年的问题彻底解决,所以房地产的调控政策,要想见到效果,还必须要持续下去,要把几年累计的问题解决,调控政策还要坚持。

2、现在影响房地产市场外围因素越来越多,影响的力量越来越强,有很多问题不是产生于房地产市场自身的问题,比如说我们资金充裕,流动性过剩,比如说投资渠道非常有限,有很多钱没有地方去,另外现在是通货膨胀预期,存在银行是负利率,现在地方政府还吃土地财政依赖机制没有解决等等。这样一些房地产市场和房地产价格影响关系密切,但是又不是房地产自身的问题外围因素,对房地产市场影响特别大。当这些外围的因素没有得到有效的解决情况下,指望房地产出一些政策就可以把房地产根本问题彻底解决,达到满意的成果也是难上加难。

3、现在改革开放30多年来,经济发展速度特别快,在发展过程中到今天市场主体各个方面利益分化非常严重,比如说中央政府和地方政府利益目标都是不一致的,比如说央行和商业银行目标利益也是不一致的,政府部门,企业部门,调控部门,被调控部门各方面利益分化非常严重。在这种情况下,特别是地方政府、商业银行他们对调控政策的理解和执行程度的差异就比较大,所以能否正确的理解调控政策,准确的把握调控政策,及时的落实调控政策,坚定不移的执行好调控政策,这些在不同的地方,不同的商业银行执行层面一定是有差异的,这样也导致了,虽然中央层面,国务院层面对房地产调控政策制度设计上,政策设计上比较完整,但是在落实上就不那么尽如人意。

4、房地产市场这十几年发展速度特别快,1998年住房制度改革的时候,商品房市场占到整个城市当年竣工商品房屋的比重只有30%,到了现在已经占到了70%,还有30%城市竣工商品房屋不属于开发企业建设销售商品房,包括单位的自建房还有其它的房子,比如09年整个城镇竣工住房是7.9亿平方米,开发企业竣工的商品房是8亿平方米,占了70%,增长速度非常快,市场拓展速度非常快,但是伴随着房地产市场发展,我们相应长期的制度建设显然是缺失的,一个行业的发展,市场的发展,如果没有一个长期稳定的合理市场发展相兼容,相配合的长期制度建设,仅靠调控政策来进行调整的话,那么会影响对市场未来发展预期。

所以出现了很多情况,大家都说,调控政策会不会转向,调控政策会不会什么时候停止了,调控政策发生变化了,为什么大家对这些调控政策有这样一些疑问呢?就是因为调控政策本身是一个相机决策的政策,要根据形势的变化及时调整政策,如果我们有跟房地产发展相适应,长期稳定制度的话,整个房地产市场运行,产业的发展就不会依靠调控政策来进行维持。举一个例子,比如说房地产直接融资制度,房地产金融制度,在几年以前房地产开发企业融资渠道非常单一,就是银行贷款,间接融资,直接融资渠道非常有限,到了今天好像看上去房地产企业融资渠道变的越来越多了,有信托、私募、基金,但是我们实际上这样一些直接融资的渠道仍然处于非常不稳定的状态,随时可能会中断,会被限制。如果我们有了房地产直接融资的渠道,房地产金融制度能够长期稳定的建立起来,和市场发展相适应的制度建立起来,一方面可以为开发企业直接融资提供方便,也让开发企业直接承担市场风险,就不会把风险通过银行贷款转嫁给银行,另一方面也会使市场很多投资性需求有一个投资的出路,第三个方面房地产整个资金量不会那么敏感的受制于整个信贷政策规模的调整。

就是因为缺失这样一种稳定的能够非常支撑这个行业发展的长期制度建设,所以短期政策的调控容易和市场基本面产生一些共振,产生一些影响波动。今年2010年房地产市场的特点,概括起来三句话:开发量不低,今年1—10月份全国房地产开发投资达到4.3万亿,增长速度达到35%,量是比较大的,是历年来的高水平。在建商品房面积今年将会超过30亿平方米,也是近年来的高水平。第二个成交量不少,1—11月份全国商品房卖了8.2亿平方米,同比增长9.8%,今年仍然会成为历史上房地产市场最高的一年,成交量不少。第三个房价涨幅不均,本来我想说房价涨幅相对不高,因为国家统计局给我们的数字,1—10月份全国70个大中城镇房价同比涨了7%,环比涨了0.3%,但是很多人不太赞同,所以我想了想,可能确实有差别,就说房价涨幅不均,有一部分城市房价涨幅是得到了控制,但是还有一部分城市房价涨幅仍然还是比较高的。因为我们有没有一个非常权威的统计数据,用国家统计局的权威数字大家不认可,用其它的数字我们也不一定认可,所以现在很难讲。今年总体来说,房价涨幅比09年是低的。

这样一个状况,大家仍然不满意,我个人觉得仍然难以尽如人意,但是如果没有调控政策,今年的房价涨幅可能还不只这个水平,幸亏有了调控政策的出台,才使今年的房价涨幅低过去年,很多城市涨幅明显降低。这是第一个问题,如何看今年的调控政策,不满意的原因是什么,总而言之,总结原因,我们得出两条结论:1、要解决长期形成的和受外部因素影响过大的房地产市场问题,调控政策还要继续坚持。2、和房地产短期政策相呼应的长期制度建设是非常重要。

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