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顾云昌:2011是调控落实年 稳定房价才稳定民心

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核心提示:在网易房产主办的中国房地产2011新年峰会上,中国房地产研究会副会长顾云昌发表了关于稳定房价,稳定民心,稳定发展的演讲。认为2011年会上是调控落实的一年,稳定房价才稳定民心。

网易房产1月6日讯  在新的一年来临之际,由网易房产主办的中国房地产2011新年峰会今日下午在广州香格里拉酒店盛大举行,峰会汇聚了国内地产界、财经界代表性领军人物,对政策与市场变化进行前瞻性展望,运筹新一年的决胜之道。

在峰会上,中国房地产研究会副会长顾云昌发表了演讲。

顾云昌:大家新年好,要我讲这个题目时间非常短,我的题目是稳定房价,稳定民心,稳定发展,三个稳定。用网络的语言来说,2011年稳定给力。

我认为2011年是中国共产党90周年的纪念年月,我想我们一定要以中国经济稳定,中国社会稳定和中国房地产的稳定来迎接党的90周年。这也是我的愿望,也可能实现的。讲三个问题,第一个问题叫制定政策与落实政策,第二个问题叫调控房价和调整结构,第三个问题讲理性回归和创新发展。

第一个问题政策与落实,制定政策与落实政策。2010年政策很给力,但是落实不够好,这个话是总理说的落实不够好。我开始还不敢说这样的话,因为是中央定调的,在我看来,在现在的体制环境下,世界宏观经济下面,中国房地产市场有2010年的表现已经不错了,因为我们的问题不是2010年才积累的,从时间来看,我们房地产市场是冰冻三日非一日之寒,统计数字显示从2005年开始全国的房地产市场一路攀升是价格,原因从2005年开始我们的供求关系发生了逆转,因为2004年的时候全国的房地产市场是供略大于求,2003年房地产市场是供大于求,2004年是略大于求,05年突变供不应求,05一直到现在连续六年中国房地产市场销售面积远远低于竣工面积。我计算了一下,从05年到09年全国商品住宅的竣工面积是24.5亿平方米,卖掉了31.5亿平方米差了7亿平方米,实际上每年都是空缺的。今年1—10月份商品住宅竣工面积3.93亿平方米,我们卖掉了6.7亿平方米。有人问为什么卖的那么多,竣工那么少,因为我们卖掉都是期房,如果现在马上停止期房销售供求关系将会更加紧张,我们的市场一直处于卖方市场,就是买家和买家竞争的市场,买者之间互相竞争的市场,所以谁出的钱高就卖给谁,大家看到了,价格为什么攀升?谁有钱谁有购买力卖给谁。而这几年的情况是货币很多,流动性过剩,我经常讲叫钱法,流动性过剩情况下,流动性的钱在少数人手里,贫苦差距越大,我们房地产市场面临形势叫流动性过剩,一个叫贫困差距过大,这两个过导致了有些人占据了房地产市场的高点,有些人自住满足有投资渠道,再加上投资渠道缺乏不断推升房价,使投资者更多,使供不应求的市场更加趋于紧张,这就是5、6年长期积累的问题,要想在一次调控当中,最严厉的调控也只能是这样的效果。

我觉得一个人得了病今天心脏不好,实际上早就不好了,刚刚发现,如果糖尿病血糖刚刚升高,实际上血糖几年前早就积淀了,怎么治疗?吃中药和西药,房地产也是,发烧了2010年市场针对高烧打了退烧针、吃了退烧药,我们的烧退了不少,尽管房价还在涨,但是涨的速度已经大大放缓了。我们在2010年4月份全国房价环比上升1.4%,5月份一调控以后就上升了0.2%,6月份就下降了0.1%,后面几个月不增长,或者增长很慢,退烧药还是蛮管用的,但是真正要解决问题恐怕还要中西医结合,也就是体制问题。所以总理讲不够好的背后,刚刚秦虹主任也讲到了有体制的原因,一个是宏观经济环境的问题,现在全世界国家除了美国少数国家以外房价都在涨,美国房价跌掉30%,现在还在低潮,特别是新兴国家房地产市场房价都在涨,这个和流动性有关系。再加上中国的情况这几年需求特别旺盛,土地供应显的不足,我们的问题是两个方面的叠加,既有流动性的问题,又有土地供应的问题,导致我们房地产市场调控难度就很大。在这种情况下,我们应该客观的看待房地产市场这种情景,如何看待2010年最严厉的政策,政策很给力了,但是落实不够好。

2011年现在从总理的讲话,以及建设部讲话都讲到了,2011年总理说绝不退缩,部长说我们坚决不放松。也就是说政策不松动,落实要给力。如果2010年是政策出台年,那么2011年就是落实年,或者2010年是政策给力年,2011年将是落实的给力年。

第二个问题调控房价与调整结构。我们的房价涨幅在5月份已经平稳下来,但是由于翘尾巴的因素,前面几个月涨很快,所以全年房价涨幅仍然在7、8%,甚至于商品住宅是平均10%的增长,当然这是统计局的数字,实际上一些大城市的数字比这个还要高1倍。在这种情况下,我们如何来看待房地产市场,如何来理解总理说的回到合理价位,总理原来说,在他任期以内要把房价保持在一个合理的价位。最近中央电视台讲回到合理价位,所以我一直琢磨这个话是什么意思,怎么回到合理价位,如何回到合理价位?

无非是两种途径,一种就是降价回到合理价位,大家都满意了。第二种回到合理价位,保障性增加了,保障性和商品房价格加在一起回到合理价位。如果像北京那样60%保障房,还有40%是商品房,商品房加保障房平均价格下降,到底怎么理解,大家各自去理解。对于我来说,中国房地产市场到底是什么问题,尽管有人说,全国85%的人买不起房子,对这个话我是提出异议的,因为全国城镇居民85%以上已经拥有了自己的住宅,总理说80%,建设部对外说85%,总理讲话有余地,但是相信已经有85%的人拥有了土地,想买房的人是少数,买不起房的人也是少数,因为他已经有了房子,怎么叫买不起房子,再说85%买不起房子这个话不成立,除非说85%是想买第二套买不起,这个我相信。但是我们考虑的是第一套。

如何理解85%的人有了房子的情况下,到底谁对房地产市场意见最大,问题在哪里?我想起了公共汽车,85%的人已经上了公共汽车,还有百分之几的人在排队上公共汽车,风又很大,公共汽车又很少,大家意见大了,上来以后发现公共汽车挤满了,没有我的地方,要想上公共汽车的人是谁呢?为什么他们上不了公共汽车?我发现是我们的夹心者,过去几年保障房有的城市提出来应保尽保,有的中小企业廉租房租不出去,经济适用房还分不出去,到底谁对住房那么紧张?就是夹心层,就是收入是高于低保,但是买商品房买不起,我们发现夹心层曾经在5、6年当中被政策遗忘了,丢在遗忘的角落,原来我们政策讲的很清楚低收入家庭租廉租房,中低收入家庭购买经济适用房,后来政策变化了,经济适用房面向低收入,把原来面向中低收入变成面向低收入,赶快跑到低收入家庭去买,结果人家说你没资格,你的资格超过低收入家庭,比如大学毕业生很多没有资格,赶快跑到另外窗口,商品房价格一打出来,吕先生在你这里,你的价格是2万元/  平方米,我也买不起,这边不让买,那边买不起,我怎么办?公共汽车永远等不到,这些人是夹心层,而且我发现主要是80后,要结婚了,谈了女朋友一切都很好,丈母娘问我,什么时候跟我女儿结婚,小伙子说房子没有准备好,丈母娘说再等一等。这样的情况下你说我着急不着急,哪条路都不通了。

所以我认为是政策执行当中有了差错,主要解决大城市的夹心层,而且厚度很多,在北京、上海这样的夹心层很多,所以我们要抓住关键问题。如果让夹心层盯着房价降降,因为他希望降价,这样可以买得起,与其这样还不如告诉夹心层未来供应的产品就是我们的保障房。我曾经算过账,北京房价现在3万元/平方米,2万元/平方米,即使降一半这样的夹心层仍然是买不起的,更何况现在没有房价大降的迹象。在广州可能还好一点,真正要时夹心层都买得起商品房,大降价恐怕也是不现实的,所以问题在哪里?我认为与其高度让夹心层想买房,坐公共汽车的人关心我们的房价什么时候降下来,还不如让他更多的关心我们的保障房什么时候盖好,盖成什么样子。

也就是说我的话很清楚,在2010年大家全神贯注房价的同时,实际上我们已经在调整结构,但是调整结构因为刚刚开工,真正推出的不多,到了2011年恐怕才有推出,如果我们2011年重点是调整房价的话,调控房价的话,2011年重点是调整结构,把调整结构落到实处。这就是我对问题的看法,我们全社会在宣传上,认识上是不是有一个误区,盯着商品房市场,因为我们的结构是一房独大的,过去整个新建房供应当中95%是商品房,5%是保障房,这样的结构永远不可能回到合理的价位,回到合理价位必须是调整结构,让不同收入家庭买的到和他收入相匹配的房子,租到和他收入相匹配的房子。

我经常讲体恤衫的市场,分三个档次,第一在座的老总你买T恤衫恐怕买1000元国际品牌,普通员工买的是100元,农民工是买10元一件地摊上也是全棉的,有谁说T恤衫价格太高,有人说呼吁要降价,没有,因为T恤衫供应结构是合理的,而房地产市场供应结构是极不合理的,因为我们是一房独大,所以要真正回到合理的价位,在稳定房价基础上,把结构调整了,调到不同收入家庭都可以买到和他收入相适应的房子,租到和他收入相适应的住房,这时候才是合理价位。所以我认为2011年市场应该理性回归,回归到这样的市场上来。

第三个问题就是回归,市场理性回归就是调整结构,这个结构的调整不是商品房内在结构的调整,我认为对商品房的结构政府不用多管,开发商根据市场需求去进行调整。我们要调整的是商品房和保障房的结构,也就是两个体系,过去光重视商品房的体系结构,不重视保障房的体系结构,现在要把保障房的体系建立起来和商品房之间构成一个住房的供应体系,这样才能够使我们的市场理性回归。这次中央经济工作会议讲到两个体系,我觉得讲的非常好,过去讲两条腿走路,这次改成两个体系,在我看来两个体系三个市场,新房是两个体系,一个是商品房体系,一个是保障房体系,实际上旧房体系还有一个很大的体系就是第三市场,最近我提出三大市场的概念,中国的第一市场是商品房市场,第二市场是保障房市场,第三市场是小产权,城中村、地下室、集体宿舍等等的市场,别小看这个市场,这个市场容纳了全国城镇三分之一人口,我们的农民工兄弟大多数住在小产权、城中村、地下室,北京的地下室住了100万人口,百万大军在地下,全中国多少万大军在地下,几个国家的人都住在我们地下室,对这个市场一点不重视,从来不谈,小产权市场有多大,不得了,但是小产权市场我们不承认,城中村市场不规范,还有一些市场没有统计在里面的。实际上恰恰是中国城市化过程当中不可缺少的市场,这三大市场加在一起组成了中国现在房地产市场,这个市场会长期存在。

所以我们未来市场第一市场要健康稳定的发展,第二市场要大力发展,第三市场应该是规范发展。

讲到这里重点讲讲保障性问题,保障性问题已经给我们提出一个福音,给夹心层和未来农民工兄弟解决住房提出了出路,这个很好,但是要认真研究,今年已经开工了590万套,明年还会再增加,要回答好五个问题,第一个问题谁投资,第二个问题谁建造,第三个问题怎么建,第四个问题保障谁,第五个问题怎么管。“三个谁,两个怎么”,谁出钱投资,谁来建造,保障谁,两个怎么,怎么建房,建在哪里,交通怎么解决,质量怎么把控,怎么管。我们过去是供房管理,千万不能走原来供房管理福利房老路,这个问题要防止,这个问题在2011年将是我们思考的问题。开发商也应该思考这个问题,因为在保障房怎么建造过程当中开发商肯定要参与,2009年竣工面积5.8亿平方米,每一套100平方米就是580万套商品房,今年可能还多一点,也就是600、500万套商品房,明年保障房有1000万套,这个问题是非常大的,开发商要主要的承接。所以理性回归当中,要看到这样的问题。

第二个就是创新要跟上,开发商一直是搞商品房,参与保障房建设如何搞,国内有好的案例,中海就是在香港搞保障房起家的,他里面的经验要借鉴,开发商要好好认真探讨。当然创新的问题更多,一个是科技创新,一个是产品创新,一个是金融创新,刚才说的一些问题,有许多体制问题,有许多没有很好的创新问题。所谓科技创新,如何在2011年搞好绿色发展,节能减排,这个问题应该作为我们房地产开发商认真思考。第二个产品创新,现在的市场除了住宅以外,商用市场我特别看好两大市场,一个叫老年房市场,中国已经进入老龄化社会,2020年退休人达到3亿,老年人用房怎么搞,商业地产特别是旅游地产,我们的高收入家庭消费去那里,不让买房子,买黄金也可以,要调动消费能力,旅游地产、商务地产发展潜力很大,现在很多开发商已经往那个方向发展了。第三金融创新,未来肯定是金融要收紧,货币要收紧,对冲,在这种情况下如何保护好我们的资金链,这个应该要有预案,因为银行贷款不可能像去年前年那么松了,今年怎么办?金融创新方面如何和金融机构一起来搞活直接融资市场,十二五规划当中讲的很清楚,要积极发展债券市场,增加直接融资的比例,在这当中房地产开发商如何和银行一起来推动房地产的创新,房地产金融的创新,开发更多的金融产品。

因为中国房地产市场要健康发展,我始终认为要解决两条出路,第一条出路就是中低收入家庭解决住房的出路,现在这条路子已经指明了,大大往前走,必须两个体系,三个市场来解决住房。第二条出路就是中高收入家庭投资出路,钱的出路在哪里,好像到目前为止还不清晰。所以我们现在采取的办法是赌住,有钱不让你到房地产市场投资,不让你炒楼,但是钱没有出路,开发商又缺少融资渠道,一方面投资者没有投资渠道,另一方面开发商缺少融资渠道,这正是给我们创造了金融创新极好的机会。所以我们抓住这样的时机和金融部门一起搞好房地产创新,比如REITS,私募,这样只有才可以促进房地产市场健康发展。

总而言之,房地产发展目标应该是三大,第一个住有所居,是民生目标第二个健康的楼市,经济目标,防止金融危机,第三个目标绿色发展是环境目标,根据这样的目标在2011年提出我们的任务,第一要落实市场给力,第二在调整结构给力,第三在创新上给力。谢谢大家。

主持人:谢谢顾会长,请顾会长留步,今天我们现场主办方也邀请到了很多房地产相关记者和媒体同行光临我们此次峰会,这样难得的机会和业界这么资深、专业的精英们面对面进行交流,也是一次特别好的机会,今天峰会现场特别增加了媒体提问环节,哪位媒体朋友有兴趣和相关的问题想和顾会长交流的话,请举手示意。

南方都市报记者:现在大家都很关心限购令的效果,限购令执行以来,很多城市成交量下降,但是价格还没有出现明显的回落,明年像广州、深圳继续推行限购令,您怎么看待限购令发挥的作用,会不会担心2011年如果取消的话,会导致房价报复性反弹?

顾云昌:限购令就好像过去发票证,是因为东西不够了,现在花生瓜子鼓励你买,为什么要在这些城市限购,是因为这些城市房价上涨过快,价格已经很高,但是市场的情况是供不应求,比如说北京、上海、深圳,房子不够卖,所以必须限购,我认为这是不得已而为之的办法,一种行政举措,当然现在全国是16个城市限购,更多的城市没有限购,应该说限购令对调控房地产市场发挥了一定的作用,因为调控了供求结构,在增加供应量的同时,我们对需求要进行抑制。

这些城市发挥了作用,至于房价为什么不降?大家对于房地产市场调控目标认识不一致,国务院文件说我们调控的目标是遏制房价过快上涨,但是我们许多准备排公共汽车上车的人,买房的人希望下降,停下来下降,说实在话一旦上了公共汽车关门吧,咱们走吧,没买房的人希望下降,买了房的人希望上涨。我们调控目标大家理解不一样,如果按照房价平稳来说,调控目标初步达到了,对于房价下降的目标远远没有达到,所以这样来衡量房地产市场恐怕最后的结论是不一样的。

更主要一点我看到北京、上海、深圳等地供应量相当紧张,原因在于,据我所知上海过去五年土地供应量,供应的土地能够盖出来房屋的数量,比已经卖掉房屋数量之间存在很大的差距,我看到一个统计数字差了4500万平方米,等于三年的销售量,也就是上海过去若干年供应土地造成的供应量远远比不上已经卖掉的房子数量。北京从另外一个角度来说,供求若干年一直没有完成土地的供应量,所以造成了北京的供应紧张,而深圳在过去若干年当中关内几乎没有土地,现在刚刚打开关外,导致这些城市没有更多的库存来销售,首先要保证基本需求,所以必须进行限购。但是由于供求关系短期没有得到改变,仍然是供不应求,所以在这种情况下,要使房价马上降可能性就很小,这实际上是背后供求关系决定的。去掉投机需求,仍然是供不应求,当然需要一个过程,如果说我们今年土地供应量加大,土地规模翻倍,如果完成计划在2010年将是2010年2.4倍,达到18.1万公顷,从国家统计局数字看来,开发商今年买地数量同比增加了33%,这是十几年当中第一次增加那么大数量,新开工面积增加了48%。如果这些城市的供应情况有了明显的好转,即使限购令取消了,需求量增加,供求关系平衡,也不会造成房价反弹。

所以什么时候取消限购令,要取决于这些城市实际供求关系,比如说福建原来决定去年年底取消,现在延长了,也可能看到供求关系一时改变不了,实际上限购令是为了打时间差,这个时间供求关系很严重,一旦过了这个需求,供应量加大,即使取消限购令,供求关系就平衡了。

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