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亚运大利好VS调控再加码,广州楼市走向何方?

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在新的一年来临之际,由网易房产主办的中国房地产2011新年峰会今日下午在广州香格里拉酒店盛大举行,峰会汇聚了国内地产界、财经界代表性领军人物,对政策与市场变化进行前瞻性展望,运筹新一年的决胜之道。

论坛一  主题:亚运大利好VS调控再加码,广州楼市走向何方?

严家森:首先非常感谢各位领导和嘉宾光临今天的大会,下面有请这一场沙龙四位嘉宾:

中国房地产学会副会长顾云昌老师

广州市政协委员、广州市房协副会长、新城市集团董事长曹志伟先生

中地行董事长徐建平先生

合富辉煌执行董事副总经理李慰先生

如果让我用一句话来概括一下刚才三位地产专家的主题演讲的话,我们用一个多小时学习揣摩了一下中央的精神,这三位专家都是来自北京,而且都是决策部门的高级智囊,他们在演讲里面透露的信息,可能也就是中央政策动向的信息,他们所作的分析判断,也将会影响到决策部门的分析判断。我们学习完中央精神之后,接下来就是结合本地的实际,本地广州最大的实际情况就是刚刚开完了亚运会,所以今天的主题就是亚运大利好VS调控再加码,刚才我们从三位专家演讲里面,都知道,今年可能调控不会放松,在这种正反两个力量作用之下,广州楼市将会走向何方?接下来的时间我们就探讨一下这个问题。

刚刚主持人也提到了亚运投入了1200个亿,其中投入城市建设就有1090个亿,亚运会的成功举办,对广州城市价值究竟有怎么样的提升作用,先请徐总分析一下。

徐建平:刚刚我们听到了中央的声音,在广州做房地产的同行,通过亚运会的举办大家受益匪浅,都至少分享到这个行业所带来的利益,但是我想在中国来讲,无数的数据评判都有一个检验性的东西,中国目前城市评比广州称之为“第三城”,第一城是北京,第二城是上海,第三城是广州,中国5000年历史文化当中,全世界影响最大一个活动—奥运会在08年北京召开,2010年上海举办世博会,对上海城市影响非常大,在奥运会之前北京举办了亚运会,亚运会对北京城市建设的南侧,广州举办亚运会对中国尤其是南中国的影响不是一个城市问题,是一个整体区域的问题,北京第一城,上海第二城,广州第三城,至少第三名的地位已经被确定了,所以对广州城市的价值用世界范围内的大型活动来认定它。这是第一个。

第二个从全球范围来看,现在都有世界都市圈的概念,在中国能够拿的出跟世界都市圈对比的模型来看,长江三角洲就是上海都市圈。其实真正有价值的是珠三角的香港、深圳、广州组成的这个都市圈更加有凝聚力,因为他们的经济结合更加紧密,上海是靠一个城市来支撑。但是在南方有三个城市来支撑,这三个城市相加综合应该超过中国所有其它的城市。

亚运会的召开对城市价值的提升是一个历史的高度,城市价值提升了,这个城市对房地产市场最大的影响首先是人,未来的广州在短期内人口的聚集度应该是广州市建城2000多以来最强最快的时期,未来十年当中有更多的人愿意到广州来居住,广州的城市人口会迅速的膨胀,这是最大的利好。其次就是广州市的城市建设通过亚运会之后,城市区域规模放大也是建城2000多年历史的广州市最快的时期,这个城市规模扩大了以后,所带来城市的协调性和功能的互补都会令到广州这座城市在中国甚至在亚洲城市竞争当中占有很高的地位,也有很强的竞争力。这样来说亚运会在广州召开对广州城市价值提升我个人的看法。

严家森:谢谢徐总。曹总是广州市房协副会长,也是一个房地产企业的掌舵人,有人说我们投了1000多亿举办了一个亚运会,得益最大就是房地产这个行业,曹总您觉得房地产这个行业是怎么受惠于亚运会呢?

曹志伟:首先要澄清一下房地产企业并不是最大的受惠者,因为房地产企业这半年时间的停工,停工期间的利息是不是由政府补贴呢?停工期间的员工工资是不是政府补贴呢?所以这点要澄清,不要什么好处都是房地产企业捞了,其实最大的受惠者,最想搞这个“运动”的人。

第二个顺着今天的话题,亚运会之后,后亚运时代广州怎么看?用一个不恰当的比喻来讲,广州本身就是一个“美女”,亚运这次盛会等于参加了一个选美比赛,让世界认识了广州,选美之后之后美女价值出场费肯定上涨。所以讨论后亚运时代广州的房价升还是跌,这个是很弱智的问题,不需要讨论。问题是升多少,想它升多少,是否可以控制的住,1226亿的城建投资这是官方数据,其实这里面整个城建的投入应该是2倍于这个数据,这些城建的投入等于贴金,穿衣戴帽之前荔湾一些老城区的房子二手房5000、6000元/平方米,穿衣戴帽之后马上翻了一倍,城建的投入直接令房价上涨。

作为广州不但是广东省的中心,而且是华南的中心城市,广东21个地级市里面,班子当中绝大部分领导都是住广州的,就等于一样不断有京官上去上任,最终他们留过走过的地方都是在那里有房子,中心城市房子的价值会日益体现。另外随着各条高速公路,以及高铁的建成,直接对广州商业地产有足够的支持,这部分也会产生很多的税收。今天报纸上有一个统计数据,去年广州的地税是1321.7亿,个税部分达到845亿,增长了14%,连续12年在全国省会城市排第一,连直辖市算在内是排在第三,这样的数据支持,我觉得广州的房价要降下来的话,真的只有像各位领导所说的多建一点经济适用房、保障房,把数据参和进去,最好把农民宅基地的房子也算进去,我不知道这个统计有什么意义。光从纯粹讲市场上商品房价格来讲,剩下的问题是涨多少,能控制多少的问题。我再做一点补充,是否真心想控制又是另外一个问题,去年年初答应广州市供应7平方公里土地,这个数据一公布出来,我说肯定做不到,5月份调为5平方公里土地,实际供应1.9平方公里土地,还包括相当一大部分是戴帽子供应的,这些并不能真正成为市场商品房,这种供求矛盾在不断制造过程中,真正房价调下来,让小学生听下来也不会是相信的。

严家森:前一段时间调查在各个城市幸福感,广州还是比较高的,最大的原因就是广州的房价相对一线城市甚至一些二线城市都还算比较低的,2010年也涨的比较厉害是38%,总体来讲,在一线城市里面算是一个“洼地”,广州的房价为什么比别的城市涨的比较慢一点,顾会长跑遍了中国各大小城市,请您分析一下,广州的房价还是会让广州人幸福一点?

顾云昌:今天讨论的题目是亚运大利好VS调控再加码,亚运大利好刚才各位讲了,亚运会开了以后,我们投入那么多的资金,改善了基础设施,改变了城市面貌,对整个城市产业结构的调整,城市面貌的改变,为未来的发展创造了机遇,利好很多,你们比我都清楚。

调控再加码,这两者有什么关系?我们一定要弄清楚为什么要调控,调控的目的大家很清楚,第一房价不要涨的太快,第二让更多人买得起,租得起和他收入相适应的房子,这两个目的。为什么调控?因为房价涨的太快了,千万不要认为我们调控是为了打压房地产,从来中央没有说过要打压房地产,这么好的房地产是中国国民经济发展的大儿子,他们要打压大儿子?如果打压了房地产大家都不买房了,房地产下去了,建筑下去了,相关的行业下去了,农民工干什么活,GDP靠什么增长,所以不存在打压房地产的问题。我们要打压房地产价格上涨过快。

亚运大利好和调控再加码有什么关系呢?主办单位有这么一个思想,刚才几位老总都说了,投了那么多钱下去,肯定要在地价反映出来,经济学原理土地价格级差促房价,给土地投入反映在地价上,政府投入那么多钱最后靠什么来回收?不靠土地出让,不提高点地价怎么回收?另外基础设施投入以后,客观上推升了地价,条件更好了,这是相辅相成的。在这种情况下,我理解亚运会开了以后,广州房价上涨的压力更大了,要使房价保持平稳发展必须调控再加码。

全国收入水平最高的几个城市深圳、上海、北京、杭州、广州、广州,但是他们的房价统统比广州高,甚至高出一倍,北京的房价、深圳的房价差不多等于广州的2倍价格,广州人已经算很幸福了,当然广州许多朋友还不满意,我还买不起。广州的房价为什么会比其它地区低呢?广州开发商说我们比较理性,广州老百姓说我们比较理性,没有那么多炒房者,相信这个话是对的,但是我们更要从市场供求关系分析广州为什么比其它地区房价便宜。我一直把杭州和广州做对比,2003年在杭州的时候看到杭州房价涨的不得了,但是广州的房价稳中有降,感到很奇怪。后来发现其中的奥秘,第一个奥秘就是我们广州的土地供应量在上个世纪末本世纪初相当充裕,华南板块、花都板块,新华社有人发内参批评广州市大量开发商圈地,但实际圈地之后搞开发,那么多量开发出来供应量大,杭州在上个世纪就开始搞土地招拍挂,实行饥饿性供地,你们是敞开供地,你们供应量大,供求关系容易平衡。

第二个珠三角地区的人不是只爱广州,他们既爱深圳,还爱珠海,珠三角的人不一定到广州买房,但是杭州人不一样,浙江省民营企业家赚钱都想到杭州买房,全国人民因为上有天堂,下有苏杭,有一个苏杭,北京、上海是全国人民买,广州的房子基本上是广州人买,广东省内买的有,但是数量远远没有上海、杭州、上海多,所以我们的需求这方面没有那么强烈。再加上有一点特别,珠三角地区进入商品房个人买房时间早,90年代开始买房,早就进入了市场经济,1998年房改以后像火山一样爆发居民买房积极性,在珠三角早就爆发了,买房的能量释放比较缓和,比较稳健,所以没有形成买房的高潮,供求关系相对平稳,所以房价也相对平稳。

我们要使房价保持平稳,无非是调整供求关系,广州人不是没钱,你们的钱不比广州人少。

曹志伟:福布斯统计数据1000万净资产以上的人383000人,其中广东只占8万人。

顾云昌:这个数字保守,我最近看到是87万,实际上这些富翁很多,我们要使当地的房价平稳下来,要看到需求者是谁,土地供应量造成主要供房供应量是什么,即使广州有房价上涨的压力,但是供应比较充裕的话,土地供应比较充裕的话,房地产市场还是稳步健康发展,房价也是稳步健康发展。

严家森:顾会长刚才对广州的房价做了一个非常全面的分析。亚运大利好对城市房价有非常大的促进作用,我们想请李总判断一下,广州有没有机会追上北京、上海、深圳的房价?

李慰:广州有,但是不是现在,用多长时间追上,是追上现在的房价还是未来的房价,这个需要探讨。但是我觉得刚刚说回来广州是幸福感最强的城市,我觉得在未来依然是。这次亚运会对广州来说是厚积薄发,过去这几年广州已经在为他的城市和城市群扩张,城市群的组合做了很多工作,包括地面的快速交通,一些轻轨,广佛的地铁等等,广州已经在几年前建立怎么样舒缓未来城市人口和居住、就业等等未来的布局。经过几年的发展,广东人就是默默的做事情,不会进行自我的宣传,通过一个亚运会将自己宣传出去,刚才说投了很多资金进行基础建设,这些都是对广州城市发展画龙点睛的作用。

在未来广州因为这次亚运会,这么多年的积累,广州社会地位,经济地位,国际形象都得到了很大的提升。对于这样的城市,它的房价绝对有很强的上涨动力,但是另外一个我们可以看,除了广州房价比不上北京、上海、深圳这些地方之外,周边一些城市包括佛山、中山等等,他们的光家也是远远低于上述城市,但是广州和周边的城市交通、配套方式相当融合,未来方便程度会非常高。广州很强烈的房价增长动力,首先通过带动周边的城市跟他们进行一种舒缓的压力,所以这种往上涨的动力最终还是会不断的爆发出来,在长远来说是坚定不移的往上走的趋势,跟其它城市有所不同。

严家森:李总讲到最后,想买房的人更放心一点。

李慰:再补充一句,想买房的人赶紧买。

严家森:我接下来的问题就是,大家平时最关心就是行家、专家对房价进行一个预测,作为自己买房的参考,现在亚运大利好不用说了,就是涨多少的问题,另外我们看到调控特别是限购还是有一定影响,网易房产数据中心有个统计,在11、12月跟10月份高峰期就是金九银十回落了大概6%,现在限购对后面成交量的影响,只要不放松还是会有影响,在亚运利好和调控不放松这两个力量作用之下,2011年房价应该是怎么样运行,包括成交和整个市场形势,请四位嘉宾都用比较简短的语言回答一下,另外也给想购房的人提一点建议,什么时候出手比较好?

徐建平:刚刚严总把焦点都提出来了,其实对于整个社会来讲,中央政府顾会长提到,关于房价问题中央政府目的是抑制快速上涨,我们搞研究的人都知道,一个是房价降到什么程度,像明年GDP住房政策提出明确数据,广州市也提出明确数据,2010年GDP增长达到什么目标,或者2011年达到什么目标,从来没有听说过房价降到哪一个数字,或者是降到哪个百分比。至于说快速增长是什么概念?是一个模糊的概念。

我们看广州,按照我们对北京奥运会的观察,以及对上海世博会的观察,广州亚运会是12月份结束的,由于开会之前的赶工,开会中间对安防的要求,所以很多的展示都是在会议完成之后,城市建设的价值体现比较充分,我们估计2011年广州市的楼价上涨速度从全国范围来看,应该还是在前列,广州市房价2011年还是会涨,因为限购是一个很具体的战术上的措施,但是中国房地产总体来说有两个最大的根本原因是没有变的,一个是城市化进展令到城市人口集中度更高,第二个政府GDP的增长通常是表现在城市建设的投资上,城市建设的投资就是令土地增值,土地增值,人口集中,这两个最最基本的令房价上涨的因素存在的话,楼价就有上涨的动力。广州由于有亚运会的强烈促进,因为这是一个定时、定点之前的集中投资,所以令到广州市城市价值体现的更加充分。

我们自己可以看到,原先珠三角的人,刚刚严总提到珠三角的人到广州来,我90年代早期卖房子的时候,很多珠三角的人到广州来买房子,但是从1998年之后大概到2005年这个阶段,没有多少人到广州来买房子,但是从亚运会之后,从眼前最近几个项目来看,珠三角这一带到广州来买房子的比例明显增加了,广州市在华南都市圈中的地位在增长,这个肯定是亚运会所带来城市建设的领先度。

所以我认为广州市在2011年还是会增长,要讲数据很为难我,但是我胆子是比较大的,我想广州市楼价总体上涨应该是在15%以上。一个是珠江新城中心明显看到它的优势,还有亚运城和白云新城,这两个中心对地价的推动,这个百分比很容易达到,广州市第三城市,这样比较起来,我们比第四城第五城还要低,还是有价值的。

严家森:曹总是否同意?

曹志伟:如果涨15%等于没有涨,如果把真正的通胀算进去的话,绝对不是我们现在所公布出来GDP的数据,我们货币增长量减去GDP增长量已经超过了15%,何况我们的现金周转,按照中国人用现金的习惯国际上是4.58次,但是中国人用现金接近7个轮回,所以说涨15%等于没涨。这是第一个。

第二个说老实话,有钱有需要赶紧买,但是有钱没需要又没有好的投资,也不得不买,没钱没需要看房价干吗?有需要没钱看了也白看,还不如不看。所以我想至于涨多少,这个数据没有一个官方的数据可以确认,这个数据没法统计的,包括你刚刚讲的成交萎缩,这个数据在统计学来讲是错误的,供应量减少,本身可售量减少,不可买的人又限制了,本身的统计跟原来环比的统计没有任何意义,如果是规定这个月广州不允许卖房,成交量为零,有意义吗?很多人就喜欢看数据,很多专家也喜欢讲这些东西,那是没有任何意义的。另外奉劝讲一句话,别把我们讲为专家,大家千万不要相信专家讲的话,你们翻一下这五年当中讲房价下跌的专家,有多少,还有预测中国经济有泡沫的人,说上海的房地产有泡沫,在世界金融风暴唯一一个正确的投资就是在上海买了房,还有一个号召不要买房的人,悄悄在北京买了一套房,所以这个年代伪君子的数量跟有问题房子的数量几乎成正比。

顾云昌:我始终认为自住型的住房需求什么时候都应该买,不要等,房地产的产品和其它产品一样,是唯一性的,我看中你的小区环境好,交通好,配套好,还想等一等,对不起等你等的时候人家买走了,第二次买的时候没了,所以有支付能力,而且是改善型、自主型不要犹豫,因为中国房地产市场特别是广州的房价总体来说还在上升通道当中,至于上升的速度由当时宏观经济背景和供求关系决定。

对于中国房地产市场我总的判断,无非是两种预测,一种是房地产价格反弹,销售反弹,第二个是下挫,现在看来主要的倾向是反弹,所以从部长到总理讲话都是,绝不退缩,物价防通胀,防房地产房价反弹。在这种情况下,我觉得对调控的认知是很清楚的,广州由于我们基础设施加大了建设,城市建设更美好了,肯定要推升地价。由于广州城市变美了,凝聚力更大了,需求又增加了,又会推升地价,所以对广州房价、地价上升压力更大一点。你有支付能力,自己住的,该出手就出手,至于投资者就慎重选择,小老板有其它方向投资的何必投资房地产。

如果广州的房价明年保障房大量的建设,商品房价可能要涨,但是平均房价可能还会跌,这就是涨和跌的辩证关系。

严家森:谢谢,李总是合富辉煌的高层,合富辉煌对房地产市场有一个非常雄厚的研究力量,我把题目出的更难一点,在一年里面买房的时间也有不同的时机,春天买、夏天买还是秋天买,冬天买不太一样,根据供应量和供应区域,您给我们购房者提一点更具体的建议。

李慰:我一直支持一个家庭应该拥有两套房子,一套是自住的,一套是投资性的,比如说大大的超过这个范畴的配置不宜叫合理,一个家庭如果是居住型的,自住型的在未来一年里面或者未来两年里面,我相信在广州的住宅供应量还是供少于求,可能需求会大于供应,所以如果是从自住角度来看,看中了一套房子,无论是现在或者是明天,或者这个月,或者下个月只要看中,你喜欢的,你合适的买得起就是适合买的时候。至于投资性的,还可以好好去考察,哪个地方未来出租的情况是适合的。但是如果超出了两套以上,或者有些已经超出很多,我建议不一定要配置在房地产这一块上面,个人投资应该是多元化的。

严家森:今天4位嘉宾讲的非常精彩,因为时间的关系,非常感谢4位专家。

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