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商住倒挂+住宅限购 商业地产起飞在即?

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在新的一年来临之际,由网易房产主办的中国房地产2011新年峰会今日下午在广州香格里拉酒店盛大举行,峰会汇聚了国内地产界、财经界代表性领军人物,对政策与市场变化进行前瞻性展望,运筹新一年的决胜之道。

论坛二  主题:商住倒挂+住宅限购 商业地产起飞在即?

黄华军:首先有请我们这一轮的嘉宾上台:

富力执行董事吕劲先生

世邦魏理仕华南董事总经理刘蔚海先生

百嘉信太阳新天地购物中心董事总经理杨军艇先生

广东流通业商会执行会长黄文杰先生

听了一下午讲楼市,终于轮到我们讲点商业,开会的期间我还接了一个电话,新快报记者采访我,问我对去年广州的商业有什么样的评判,我认为去年是广州商业的分水岭,一下午大家都觉得广州楼市去年是备受打压,而广州的商业去年给我们感觉是很红火。所以今天探讨这个话题,在商住倒挂+住宅限购压力之下,商业地产是不是起飞在即?在探讨之前,我先讲一个情况,为什么说广州的商业去年迎来了一个分水岭,去年整个广州商业大大小小加起来有40个商业项目,新增100万平方米,其中有几十个项目首次登陆广州,新增大型购物中心数量是过去五年的年均供应量的3倍还要多,所以我们有点回想起14年前1996年叫“北商洋店”,感觉去年有那个味道,北方的商家万达来了,洋是沃尔玛开了两个店,兵临城下。

今天我们坐在探讨商业地产起飞在即的话题非常有意义,首先我想请对商业写字楼素来很有研究的世邦魏理仕刘总给我们分析一下,因为去年有一些机构统计,今年写字楼供应量会迎来井喷,我们一直知道商住倒挂是广州很特殊的现象,是否会在空前严厉住宅调控下,商业地产尤其像写字楼会迎来井喷,今年写字楼市场会有什么样的格局?

刘蔚海:谢谢,刚刚主持人说有好几个问题,商业地产我们作为咨询的顾问分几类,纯粹商业的,比如说零售、shopping  mall,还有写字楼的物业,我们一直非常关注整个市场的走势,刚才也听到综合的数据会迎来很多写字楼新增供应,新的供应会不会导致空置率上升还有租金的需求,包括资产的价格会受到影响。总体的看法是新增的需求是非常可观的,中级写字楼用户包括国内国外的企业越来越多,适逢亚运会前后,我们观察一些写字楼的有效吸纳量有很好的增长,而且有很多新增的项目比如说太古汇,是一个综合性的项目,写字楼60%的面积已经被汇丰银行租赁了,还有一些高端项目比如说西塔,我们参与了大概两年的时间,也是前所未有预租有非常可喜的表现,预租现在不少于3万平方米。在这么大体量,这么大的项目出现这么高的预租是历史上从来没有的。在需求方面我们看到非常好的势头。

国内的企业追求好的商业物业越来越高的要求,外资持续08年跌了一阵子,09年迅速回暖,在原来老城区比如说环市东路和天河北他们有非常大的需求就是需要升级换代。所以导致珠江新城整个写字楼在近五年时间是最大的吸纳量时间。2011年吸纳量也会有一个非常稳步的增长,对于用家方面的市场是这样的看法。

另外我想谈一下对于投资的需求,目前一些新的甲级写字楼,今天的题目是商用地产会不会起飞?我认为是一种起飞,过去比如说去年同比增长最贵重一些写字楼物业增长可以达到50%,为什么会有这个形势,其中一个原因住宅有很多的投资,资金会跑到商业物业。还有我们看到一个可喜的现象,即便有这么大的供应,我们也有很大的需求来平衡。在需求底下,租金过去一年有挺大的回升,在甲级写字楼的租金大概是15%左右的增长速度。所以我们展望写字楼的市场,会很大程度上被有效的吸纳到新增的供应。未来可以判断所谓的资产价格看不到有下跌的风险,会有一定程度的增长,平均也不会下跌,特别是在一些老一点的地区或者天河北一带,所谓的空置率会有所上升。

黄华军:按照刘总的意思,投资写字楼正当时,基本上有赚无赔。说起写字楼,就牵涉到谁来用写字楼,去年广州一直着力打造总部经济,珠江新城CBD也是因为去年亚运会因素,亮丽的亮相迎来了八方宾客,随后西塔也好,包括最近开业的几个商业设施,也使珠江新城CBD商业气氛越来越浓厚,我们也看到政府也在提把广州打造为总部经济,但是脚步还是有些缓慢的。我想请两位在珠江新城工作和投资的行业大佬分析一下,广州的总部经济发展究竟存在哪些困难,怎么样提升广州竞争力,才可以吸引更多所谓总部的入驻,先请富力吕董事长谈一谈。

吕劲:大家最关心就是看明星,看电影,看大盘,一个城市肯定也希望世界500强都来了,作为我们在珠江新城有18个项目的大业主,我们也希望写字楼都有世界500强入驻。但广州的实际情况没法跟上海、北京比,总部经济也好,什么都好,不一定非得等到世界500强来,不一定他们每天要付每平方米3元的租金,我们广州历来是一个商都,物美价廉,货如轮转,包括珠江新城经过20年的建设,珠江新城大家也付出很大的代价,政府也花了很大的代价,巴黎他们也是经过了将近40年才发展成今天这么好的商业区,广州20年发展到也不一定非要世界500强过来才欢迎。刚刚曹总坐在我旁边,我听说他们也想把写字楼搬到珠江新城,很多70后骨干,80后主要的员工他们成长起来跟我们那个年代不一样,我们那个年代艰苦奋斗可以过得去,现在艰苦奋斗请不到人,也有很多海归派,他们都希望有象样的写字楼,到你公司上班有面子,楼越高越好,租金越贵越好,所以我们做企业也不得不多花点钱租好的写字楼,在好的区域或者广州其它地方。

所以大家其实也不必要非得靠世界500强来塞满珠江新城,很多的民营企业,很多的政府官方机构,很多半政府的官方机构他们都需要这样好的东西,所以大家不要太担心。我刚才看了一下题目,100万平方米写字楼供应是不是很恐怖?我大概算了一下,以一个中型公司每个公司用500平方米,也差不多了,算400平方米也就2500家企业消化了,所以这个数字真算起来也大不到哪里去,而且广州确实是物美价廉。我记得三年前在上海租写字楼还不是最好的地段,都租到每天1美金,现在珠江新城很辛苦才达到每天1美金,所以空间大的是。广州年轻白领其实是非常辛苦的。谢谢。

黄华军:吕总也是非常有底气,广州素来商都形成的性格是比较务实、实在,这一点相信杨总也是很有体会的,他生于斯长于斯的广州人。

杨军艇:关于写字楼我认为,总部经济的命题是错的,完全不可能存在的,广州市广东省世界500强的企业在广州市,我大概数了一下30多家,还包括中国工商行、中石化之类,很难想象外国、国外在中国发展,把总部摆在广州,我认为第一是北京,第二是上海,第三是深圳有股市,第四是广州,我们很难想象去莫斯科,苏联发展不摆莫斯科摆在海明威,所以总部经济在广州是行不通的。

那么广州的写字楼是按照我们广州销售额收入18%的增长,就产生了写字楼的增长,所以珠江新城东塔、西塔等等塔的产生,我认为是OK了,也是将来会出现供不应求,但不是总部近来。

黄华军:谈完了写字楼,我们谈另外一个商业地产组成部分就是购物中心,万达是赶在亚运期间开业了,我们跟杨总问起太阳新天地什么时候开?他们说没办法,要到春节后才能开业,确实是很多购物中心貌似涌现很多新的,但是我们看到在广州亚运开的也就只有两家,一个是万菱汇,一个是万达,接下来会很多,怎么样看广州购物中心起步的很糟,1996年就有中国第一家天河城,但是到现在购物中心的发展水平不要说比上海,不要说比北京,甚至连深圳都不如,但是随着亚运的拉动,上一波也谈到了城市价值的提升,广州以购物中心为主体的商业地产,我相信会迎来比较大的发展机遇。我想请原来天河城百货元老之一,也曾经操作过许多成功的商业地产个案的流通业商会的黄会长跟我们分享一下。

黄文杰:对于广州的商业而言,最值得几年的年份一个是1996年,一个是2000年,对于1996年来说,主要是百货公司进入广州的市场,当然也包括本土的,也包括外地的。但是在经过了1996年一直到2010,这14年时间里面,说实在的整个广州包括百货公司购物中心发展相对缓慢,但是我们也不能一棒子说广州购物中心就落后了,因为我们还有引以自豪的天河城,天河城至今为止作为中国的第一个购物中心,仍然也是中国效益最高的购物中心,杨总也是天河城创业的元老,我也有幸在天河城工作了数年。天河城当初从商场部分来看投资了10亿多一点,先不说其它年份,到去年基本上一年的商场部分租金收入都有5亿多,单纯看投资回报一年差不多50%的回报率。而作为资产增值来说,当初的10亿出头到现在评估接近100亿,实际上资产增值接近10倍以上,作为十几年增长10倍以上这样的投资回报,资产增值也是非常难得的。

广州经过14年的发展,真正可以拿的手的购物中心仍然只有天河城、中华广场乃至正佳广场,不像北京、上海还有深圳其它一些城市,甚至成都、杭州,他们的商业发展非常迅猛,百货公司、购物中心如雨后春笋般,作为我们来说真正突飞猛进的发展应该是在2010年,媒体报道有41个大大小小的购物中心,商业项目落成,我觉得这个是非常值得欣慰的,虽然事实上在亚运前开业的为数还不多,接下来大部分应该是在2011年呈现出来,实际的开业,但是也是觉得非常欣慰。

商业地产受到重新的重视,主要有几个原因,一个某种程度上感谢住宅地产的调控,让很多投资者包括企业也包括了个人,把目光投向了商业地产,我们作为一个商业运营顾问公司,在一线非常深切的感受到,在去年非常多的朋友咨询我们,买哪里的商铺,多少价格合适,不同行业不仅仅是住宅地产,房地产方面投资商,甚至很多其它行业稍微有一点钱,有一点积蓄的公司都在咨询我们如何进入商业地产的领域。在这种情况下,我们看到商业地产在广州,甚至在全国,都受到了非常大的重视。

同时还有几个原因,天河城作为一个成功的范例,黄总在2001、2002年写了一篇文章,把天河城描绘成特大收银机,从此这个词语一直成为天河城一个别号,他的示范效应也是让很多后来者觉得应该往这个行当去发展。去年一个非常有标志性7月份新财富富豪榜,把万达王建林董事长以401.1亿排在财富榜榜首,以做商业地产为主的老板终于排到了榜首,也是一个非常好的示范效应。

还有我们看到社会销售零售总额,去年全国来看差不多有17万亿,同比增长接近20%,如此强大的消费动能也是推动商业发展非常重要的动力。在刚刚结束的商务部今年工作布置会议上,同样也把拉动内需和产业升级作为今年的八大任务的前两位,在整体各方面的因素驱动之下,商业地产从去年开始一直在往后的发展,我们自己的定论在21世纪的前十年看作是住宅地产黄金发展时期,在2010年开始,接下来的十年是商业地产黄金发展的时期。谢谢!

黄华军:总规来说,过去十年住宅地产风光过了,接下来轮到商业地产唱主角。说到这里,珠江新城唯一的单体大型购物中心就是百嘉信太阳新天地,这个项目体量跟天河城差不多,但是一直待字闺中,还没有亮相,我想问一下杨总,遇到一个好年景,遇到商业地产唱主角的时代,作为珠江新城唯一的地标式的单体购物中心,你们是怎么看待广州商业地产界下来的发展?

杨军艇:太阳新天地是我在操盘,准备搞一个广州排老二的购物中心,第一太古汇,我认为万达出来了,高德出来了,不行,将来会行,今年年底看吧。

关于广州的商业地产,我认为明天会更好,一个大的利好东西,然后三个利好的小东西。第一个最大的利好,因为广州的商业地产全国最差,所以有发展空间。比如改革开放30年来,广州没有外资百货,比如改革开放30年来,广州只有加起万达都不要7家百货公司全国最差,比如广州至今没有一个高档的购物中心全国最差,包括乌鲁木齐都比不上,这些全国最差,也体现了广州的发展空间存在,因为广州的社会消费品零售额2400个亿,改革开放30年以来从来都是全国各省会城市第一名,因为广州人都把它吃了,不穿,这是大利好。

还有三个小利好,第一现在新生代18岁到35岁这一代品牌意识增强了,因为中华广场的H&M排队了天天等着,等着万菱,H&M的产生,大家的热衷、追捧说明新一代对品牌意识的增强,而不是我老婆那一代没用了,是我们的新生代增强了LV、GUUCI的需求。第二就是我们的关税给拦死了,海关相当支持商业地产,买东西带不进来了,所以现在奢侈品纷纷找我了,现在那里相当热闹,因为你带不进来了,这是很简单的道理,因为广州的奢侈品为什么发展不了,广州商业地产那么差,广州只有四个商圈,我们曾经有25个,北京有35个,原因很清楚,找机会你请我给你上课再给你讲。第三个现在多了很多购物中心,我们除了天河城之外,正佳之外,广州购物中心少了很少,还少了一个花花公子,是地方的不懂摆,现在慢慢会了,飞机场白云,珠江新城、琶洲、番禺。谢谢!

黄华军:谢谢杨总。讲到商业地产在座的地产龙头企业之中,富力是很早切入这块领域的,尤其在珠江新城,很早就开始深耕细作布局,我们也看到随着2010年越来越多企业地产进军这块领域,最后也请吕总跟在座同行分享一下,富力在商业地产的经验和心得,富力是否有进一步加大对商业地产的投入?

吕劲:简单一点,我们上市公司重大事情都会公告,所以在这里肯定不会说秘密,我们公告总公司在渴望一段时间里面还是保持至少75%的住宅量,25%是商业,包括酒店、旅游地产、写字楼、商场,当然商场是一个非常考人做的,不是谁想做就可以做到的,但是作为一个大公司持有这样的物业,在中国是一个好的机会,还是给大家一个忠告,一定在前期最高决策层一定要充分考察,另外一定要找到非常非常有经验的建筑师还有策划机构,这些服务性的团队千万不能省钱,省钱的话你会后悔,付出的代价更大。

商业地产大家也看到了,我们国家充满着巨大机会,所以才有大连万达的蓬勃发展,但是我们还是需要品质更高的商业地产,这是跟业主的决心有很大的关系。作为发展商,作为业主,越是先舍得投入,你得到的回报越高,你的风险是越少的。这是我个人的经验。

黄华军:几句话,就是第一商业地产是一个烧钱的玩意,有很多的钱想好才投。第二个要找一个好师傅,或者一个好伙伴,帮你出主意,类似楚睿黄总可能就是一个好帮手,第三就像王建林当初所说的,做商业地产类似于大学生的水平,做住宅地产是小学生的水平,他当时是这样说的,这句话在04年说出来,结果发现到了广州就想拿出一个样品出来,证明他大学毕业了。富力有这样的雄心壮志,也有这样的好的合作机构,相信他今后在商业地产的路子会越走越宽。

今天这个论坛到此结束,谢谢!

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