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房产增值幅度继续保持双位数 兔年楼市变数大

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受二手房网签系统在2011年启动消息的影响,二手买卖市场在年底被再次激发,当月地产中介行促成的买卖交易量比11月增加三成,租赁交易量比11月增加7%。

网易房产1月28日报道 记者近日从市国土房管局获悉,2010年12月全市10区的二手住宅登记量为71.75万平方米,同比减少40.9%。2010年全年全市10区的二手住宅登记量为825.42万平方米,同比减少13.9%。受二手房网签系统在2011年启动消息的影响,二手买卖市场在年底被再次激发,当月地产中介行促成的买卖交易量比11月增加三成,租赁交易量比11月增加7%。

满堂红研究部高级经理周峰向记者介绍,12月份广州总体(不含南沙)二手住宅成交均价为12523元/平方米,环比上升6.0%,同比上升25.6%。2010年全年广州总体二手住宅成交均价为11047元/平方米,同比上升31.1%。租赁市场方面,12月份广州总体(不含南沙)二手住宅平均租金为34.4元/平方米·月,环比上升0.2%,同比上升11.3%。2010年全年广州总体二手住宅平均租金为32.4元/平方米·月,同比上升13.3%。

房产增值幅度继续保持双位数 兔年楼市变数大

二手住宅年度增值20万元/套

满堂红研究部将2009、2010年全年广州市各区二手住宅买卖套均总价做对比(见下表1),可以看到,2010年广州总体二手住宅套均总价为88.43万元/套,比2009年增加了20.16万元/套,涨幅为29.5%。二手物业增值,主要是市政配套设施完善、旧城改造刺激新生需求、购房投资理念逐渐普及等因素所致。二手住宅套均总价变化幅度最大的是花都区,达到53.1%,而天河区的二手住宅套均为111.36万元,绝对数值增加32.29万元/套,位居各区之首。

表1:2009、2010年广州市各区二手住宅买卖套均总价对比表(单位:万元/套)

房产增值幅度继续保持双位数 兔年楼市变数大

年底“冲关”后,广州楼市将进入春节淡季,但从2011年1月份中心城区二手房网签约系统启动后的效果看,准买家似乎未受太大的影响。1月头25天经满堂红地产促成的二手买卖宗数仅比12月减少一成,网签首月的成交量可能到月底最后几天才真正减缓。

二手写字楼表现可圈可点

据广州市国土房管局公布的数据,2010年全年广州市二手写字楼登记量为16.04万平方米,同比增加20.7%。其中越秀区的登记量为4.74万平方米,占总量的29.6%;番禺区的登记量为4.64万平方米,占总量的28.9%。在住宅市场接连遭受调控政策打压的前提下,部分资金相对充裕的投资客开始转移到二手写字楼市场,但从实际成交的个案看,投资客的操作对象较偏向于专业市场的附属写字楼和传统商务区的写字楼物业,譬如环市西路广州美博服装城6至12层共有259宗写字楼交易,排在年度二手写字楼宗数首位;而光大银行大厦两层写字楼交易则位居套均面积的头位(下表2)。满堂红研究部高级经理周峰分析,二手写字楼物业市场在2010年的表现可圈可点,但未能形成“多点开花”,买家以个人名义操作为主,投资、保险、商贸等企业入市比例不算高,故大面积的成交个案不多,2011年才是广州商用物业市场成交爆发的重要时刻,估计保险企业会大举入市,但“鱼龙混杂”的市场仍有可能令部分投资客操作失误。

表2:2010年部分二手写字楼买卖成交情况表(单位:宗、平方米、平方米/套)

房产增值幅度继续保持双位数 兔年楼市变数大

兔年广州二手楼市“先抑后扬”机率大

2010年全市10区全年的的二手住宅登记宗数为95939宗,同比减少13.9%,占一、二手住宅成交量总和的62.4%,比重创了最近10年的新高,可见广州二手市场已起到绝对主导作用。2011年广州二手楼市将受到正、负面因素的双重影响,变数较大。

负面的主要体现在信贷方面,1月20日后,大型金融机构的存款准备金率以达到19.0%,比2008年12月22日的15.5%提高了3.5个百分点。资金流动性被限制已在今年1月上旬的信贷市场得到体现,2010年同期单周放贷6000亿元的“好景”难现,在接下来的2、3月份最有可能出现的是变相加息(缩减或取消首套房优惠利率)和真正加息。2010年广州二手市场能一次性付款的客户比例只有26.5%,只要信贷持续收紧,便会有一大批必须依靠贷款才能入市的准客户被踢出“门外”。1月26日,国务院发出了“二套房贷款首提高至六成”、“个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税”等信息,也将对2011年上半年的二手楼市成交量造成冲击。

对市场影响相对较正面的因素,应该是二手房市场的供应量会有所增加。在2010年,虽说限贷、限购有打压楼市的意图,但同时在通胀加剧和缺少投资渠道的前提下,大多数有资金储备的市民仍旧将房产作为首选购买对象,但市场供应却一直未如理想,小业主的精明程度比经纪人还要高,不断反价或惜售就是看好后市的最好证明。在业界普遍认为属于淡季的时段,买卖市场的盘客比仍旧维持在1﹕5.3,供需矛盾一天得不到解决,市场成交量都很难放大。到了2011年,这种情况会得到改善。由于2009年的市场相当火爆,一手住宅登记宗数达到91582宗,到2011年下半年将会陆续取得房产证,根据新楼取证后第一年约有7%-8%的房源放盘出售的规律,再结合前几年次新房的累积效应,2011年广州市新鲜供应的二手次新房源保守估计也有2万套。

周峰预测,“兔年”的广州二手楼市大致会沿着以下的方向前行。上半年国家或央行肯定会再出台相关政策,基本上会围绕继续收紧信贷规模等“做文章”,以及地方政府对限购政策何时放松的“不明确性”,二手市场在经历3、4月份的一波“阳春高潮”后,会马上转入短期调整,上半年的成交量比去年同期缩减两成左右。广州的限购政策有可能在第三、四季度解禁,届时将会令部分压抑的需求快速入市,且在新取房产证的次新房供应配合下,整个下半年的成交量比去年同期略微增加,故预计全年的广州二手住宅登记量比2010年缩减10%。价格方面,从满堂红研究部统计的全市28个板块的二手均价走势看,2010年平均同比涨幅在30%以上,2011年的涨幅或许缩窄到20%以内,即全市的二手平均价在1.3万元/平方米左右。而白云大道、同德围等板块的涨幅应会继续领前于全市,珠江新城板块内2万元/平方米以下的物业将会逐步消失。

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