网易首页 > 网易广州房产 > 新闻 > 正文

房产商和流动性向三四线城市集结

2011-03-14 10:10:08 来源: 《新世纪》-财新网 举报
0
分享到:
T + -
核心提示:在唐山这样的房地产三线城市,万科、万达、绿城等开发商早已抢先进入,每一家开盘都在刷新当地最高房价,增幅高达1000元/平方米以上。而龙湖、恒大、融创等知名开发商还在倚门待进,它们正积极与地方政府谈判,希望能以千亩的圈地规模进入唐山。

房地产商和社会流动性正迅速从一二线城市挤出,向政策相对宽松的三四线城市再次集结

《新世纪-财新网》3月14日报道 就在一二线城市限购调控逐渐加码之时,三四线城市的房地产市场正展开一幅“大干快上”的火热蓝图。

一家总部设在北京的房地产咨询公司,近期遍访三四线城市,了解各地基础设施建设、地方政府态度及经济发展情况、市场容量。“从2010年年底开始,我们开始感觉到一些三四线城市的房地产市场高歌猛进,房价上涨厉害。”该公司总经理向财新《新世纪》记者表示。据他描述,在很多三四线城市,大批项目正在开工建设,有的两年前连一栋写字楼都没有的城市,现在同时在建20多个酒店和购物中心,“这样的场面,令我们不得不感叹自己的步子迈得太晚、太慢!”

河北省唐山市即是其中之一。在唐山这样的房地产三线城市,万科、万达、绿城等开发商早已抢先进入,每一家开盘都在刷新当地最高房价,增幅高达1000元/平方米以上。而龙湖、恒大、融创等知名开发商还在倚门待进,它们正积极与地方政府谈判,希望能以千亩的圈地规模进入唐山。

然而,现在地方政府能给开发商的优惠政策,已远不如两三年前了。最直接的问题是地价急剧上涨。唐山常住人口不到200万,2008年时土地价格只有每亩30万元,如今已涨到每亩300万-400万元,上涨超过10倍。

与供需矛盾突出的一二线城市不同,三四线城市的房地产市场容量非常有限,开发商的鱼贯而入不但迅速拉升了房价,也加速了空置率的攀升。河北省本地开发商景泰集团运营总监鲍军向财新《新世纪》记者介绍,唐山市每年能消化约300万平方米的新增住宅,但根据2011年唐山市政府的规划,市场将新增上千万平方米的供应,除去审批量和实际开工量存在的差距,每年仍有大约700万-800万平方米的供应入市。

“显然市场根本消化不了这么多冗余的供应。唐山市本地居民的住宅是比较宽裕的,新建的商品房几乎全靠外地人和唐山市周边县城的人消化。”鲍军表示。但什么样的外地人,会来唐山这样的三线城市购房置业?

类似唐山这样的城市,在全国境内已呈遍地开花之势。恰好一年前,一线城市“地王”升级,越来越多的房地产商或主动或被动地开展了“到二三线城市去”的战略部署,那时市场对二三线城市是否有泡沫尚存分歧。随着一年来房地产调控政策的演变,房地产商和社会流动性正迅速从一二线城市挤出,向政策相对宽松的三四线城市再次集结。

地方大门敞开

2008年,唐山市新一届领导班子提出城镇面貌“三年大变样”,2009年全市城镇建设投资达510亿元,2010年达到900亿元。财新《新世纪》记者看到的一份2011年2月10日唐山市市委下发文件显示,2011年唐山市提出“六个提速,六大改造,六个攻坚,二十个重点项目”,共计121个项目,总投资3606.6亿元。

庞大的城市建设计划,钱从何来?与其他地方政府并无二致,唐山市城市建设的资金主要依赖城投融资和土地财政。鲍军向财新《新世纪》记者表示,“唐山对土地的依赖非常重,前期投资建设花了太多钱,后期势必要靠土地和房价来弥补。”

“三年大变样”的蓝图,为房地产开发商打开了大门。城东地产总经理赵国靖认为,与长三角和珠三角相比,环渤海区域经济明显滞后,如果中央放开限制,地方政府思路打开,唐山所处的环渤海经济圈有着无穷的发展潜力。

历史上,环渤海区域的统筹发展一直受政策限制。以河北省涿州市为例,因紧邻首都,涿州定位为北京的“屏障”,一切以政治稳定为主,经济发展被放到次而又次的位置,唐山市亦如此。但近年中央政策的放松,以及进京高铁的开通,这些城市打开想象空间。

城投融资和土地财政支撑了这些城市的发展大计,但城投债黑洞已引起高层重视。2011年3月1日,审计署18个特派办和37家地方审计机关,开始了对31个省(区、市)和5个计划单列市政府性债务的全面审查。

在唐山市,城投的运营也遇到困难。城东地产、城投地产、城南地产、城北地产是隶属于唐山市国资委的投融资与房地产开发业务平台。2010年年底以来,这些平台下的部分房地产项目出现资金周转困难的情况,于是,唐山市政府开始引进民营资本参与项目建设。目前,已有三个政府主导的大型项目转让出来,其中一个因地质问题被搁置,其余两个卖给民营企业凯信地产,城东地产只代表政府参股15%。

“唐山市政府主导了庞大的基础设施建设项目、旧城改造和各种政绩工程,另外保障房还要靠商品房来补,政府旗下房地产企业的资金实力薄弱,只能指望土地收入。”鲍军向财新《新世纪》记者表示。目前唐山市2010年土地出让金收入尚不得而知,但根据国土部负责人3月7日在全国国土资源工作会议上披露的数据,2010年地方政府出让金总额达2.7万亿元,同比增幅达70.4%。

在政府助推下,各大开发商纷纷抢滩唐山。唐山南湖生态城、凤凰新城、曹妃甸国际生态城拔地而起,万科在南湖生态城内修建了高级别墅;香格里拉大酒店、新天地综合体落户凤凰新城;海景别墅和高尔夫球场落地唐山湾国际旅游岛;类似项目共有121个,包括各种购物广场、商业街、写字楼、别墅、酒店。

但对于绝大部分唐山市民而言,这些高级住宅和五星酒店与他们无关。2008年金融危机后,唐山房地产市场经历了一波上涨,从均价3000元涨至目前的7000元以上,而知名开发商的涌入对抬高房地产均价“功不可没”。鲍军向财新《新世纪》记者介绍,2009年时唐山最贵的楼盘是8000元/平方米,随后万达广场开盘,把这个纪录拉升至9000元/平方米;之后绿城开盘,纪录又提高了1000元,达到1万元/平方米以上。

与此同时,房屋空置率迅速攀升。据鲍军测算,今年唐山市的住宅供应量可能超过市场正常需求量的2倍以上。开发商寄望于进一步挖掘唐山市周边县城的置业群体。唐山市下属的迁安、迁西等县级城市矿产资源丰富,近年来,这些地方的矿主、煤老板成为唐山市高档住宅消化的主力,他们大多数是投资需求。这种模式,与内蒙古鄂尔多斯古康巴什“鬼城”的发展路径如出一辙。

泡沫在膨胀

所谓房地产三线城市,业界多指济南、长沙、郑州、西安、哈尔滨、温州、佛山、东莞等部分省会城市或沿海较发达城市;而四线城市则指昆山、江阴、常熟、张家港、义乌、洛阳、柳州、株洲等经济强的县级市和内陆一般地级市。

进军三四线城市的趋势始于2008年底。以地产龙头万科为例,2008年年报显示,万科在四线城市辽宁鞍山、江苏镇江的市场占有率排首位,在无锡、东莞和中山等三线城市的排名进入前三。

大片优质价廉的土地,使在一线城市难有土地入账的开发商非常解渴。2009年初,万科以9.48亿元圈地烟台芝罘岛,其后保利、海尔地产、大商集团、龙湖等众多开发商纷纷进入。2010年8月,龙湖地产斥资15.169亿元揽下烟台市牟平区33宗地块,总占地面积2048亩;10月,龙湖地产又以34亿元圈下烟台养马岛36宗地块,总面积4300余亩。

与一年前对进军二三线城市还有争议不同;如今,开发商到三四线城市去的大方向已经非常明确,接下来要做的就是圈地,复制产品和服务。在具体操作模式上,各企业稍有不同,如万达多采用在城市中心复制万达广场,绿城则利用近年来惯用的合营代建扩大规模。

根据绿城2009年年报,在大本营浙江省杭州市,绿城共拥有34个项目,其中仅6个项目由绿城享有100%权益;在浙江省内(不含杭州),绿城共拥有33个项目,其中29个为合营模式取得。在新进入的北方和中西部市场,绿城在海南、新疆、长沙、天津、青岛、潍坊等地区的项目中,均采用合作方式取得和开发土地。

但是,不少企业由于前期调研不足,很快暴露出“水土不服”的问题。以位于唐山市中心的万达广场为例,此地拆迁前是一片低矮的居民楼,1976年唐山大地震后,这里的地基大规模塌陷,因而一直没有修建高层建筑。万达广场却决定在此落地,成片的高层建筑拔地而起,项目开工时曾传出“向地基注入大量水泥仍不见底”的传闻。

赵国靖向财新《新世纪》记者表示,“外地开发商往往忽视当地具体情况,由于地震和长期采煤,唐山市区南部遗留下1800多公顷的塌陷区。而‘凹’地起高楼的项目远不止万达广场一处,大部分唐山市市民是不会买这类房子的。”

一二线城市的全面限购,通胀和投资渠道的有限使很多三四线城市成为资金追逐的新热土。财大气粗的晋商仍在买楼;甚至对投资非常保守的徽商最近也开始出手了,业内人士将其视为非常重要的信号。“连保守的徽商都出手了,可见社会其他资金还是只能投向楼市,一二线限购,只能去三四线。炒那里的地产,就像炒姜、蒜、大豆一样,短线且容易操作。”上述房地产咨询公司人士向财新《新世纪》记者分析称。

信孚研究院研究员童大焕发表文章称,三四线城市房地产市场多数是由地方政府强力推动,并非市场真实需求的反映,因此房价泡沫可能更高。如果严厉的限购政策将社会流动性进一步挤向三四线城市,这些城市的泡沫会有越吹越大的危险,也为将来留下更多类似“鬼城”“烂尾城”等的“城市化浪费”。

江小a 本文来源:《新世纪》-财新网 作者:李慎 责任编辑:王晓易_NE0011

精彩推荐

  • 购房直通车
  • 折扣专线
  • 最新团购
  • 热盘推荐
  • 地产资讯
  • 房产图集
我要报名

  • 1.14南沙线精装商住两用公寓3万抵8万

    1.14南沙线精装商住两用公寓3万抵8万

  • 东部1线双景房7字头起享2万抵93折

    东部1线双景房7字头起享2万抵93折

分享到:
跟贴0
参与0
发贴
为您推荐
  • 推荐
  • 娱乐
  • 体育
  • 财经
  • 时尚
  • 科技
  • 军事
  • 汽车
  • 房产
+ 加载更多新闻
×
编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在区域当前价格
楼盘名称所在位置套数

2017房地产新年峰会

2017房地产新年峰会

地产大佬们普遍表示,今年房地产市场变化过快,调控非常及时,也非常必要。 [详细]

朱大鸣:只涨不跌神话被老业主们砸破了

阅读下一篇

返回网易首页 返回房产首页