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禹洲地产:调控对我们影响有限

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3月31日,禹洲地产在香港举办2010年年度业绩发布会,禹州地产董事会主席林龙安、财务总监兼公司秘书邱于賡、企业融资及投资者关系总监包蕴瑜等高管出席了会议。

截至2010年12月31日,禹洲地产营业额及毛利分别约为42.65亿元人民币和17.77亿元人民币,同比增长114.2%和79.9%;股东应占核心利润约为7.56亿元人民币,每股基本核心盈利为32分人民币,较去年同期分别增长88.5%及52.4%。

公告称,禹洲地产年内完工面积约49.7万平方米,新开工面积193万平方米。预计2011年在建总建筑面积达260万平方米,可供销售面积达101万平方米,计划新开盘项目4个,包括禹州.高尔夫,禹洲.天镜二期,禹洲.尊海和禹洲.阳光花城。

禹洲地产主席林龙安在业绩会上表示,2010年是禹洲地产在香港联交所上市后的第一个完整的财政年度,期内无论公司的合约销售金额、营业额以及核心净利润均创下公司自1994年成立以来的新高。2010年整个销售目标完成60%来自海区地区,以厦门地区为主;40%来自长三角区,以上海为主。

林龙安还表示,2010年公司在厦门获得了9.5%的市场占有率,确保禹洲在厦门成为最大的房地产开发商,也是厦门最大的土地储备商,公司目前有250万平方米的项目。

对于2011年的发展,林龙安表示,2011年禹洲地产可推售的房源绝对超过100亿,考虑新推盘项目时间和不确定的市场环境因素,预测去化率将达60%,预计2011年销售在65亿,销售增长及利润增长率将不低于30%。

林龙安还透露,禹洲地产截至3月24日的销售额已经超过8.3亿,包括部分签订合同3亿多,应该在第一季度里面公司销售已经出现12个亿,相对于10年同期4.2亿来讲有大幅度的增长。

以下是禹洲地产业绩发布会实录:

现场提问:公司今年入帐的金额有多少,今年建安的成本有多少?未付清的土地款有多少?负债现金状态是怎么样?今年有没有融资计划?很多城市出台调控的目标,楼价上涨不超过GDP增幅,你觉得这个消息是好还是坏,对今年的定价目标有没有影响?

邱于賡:我们今年入帐的金额肯定是不低于去年,是希望提升30%左右,已经销售还没有入帐的金额大约有40亿。40亿基本上已经接近2010年已经入帐的水平,所以公司上半年卖的房子很大机会在全年里面反映,整年的销售肯定不低于去年。

建安方面成本大约是30亿左右,全年需要支付的土地款大约有20亿左右,包括最近新买的一块地,在上海金沙。在去年12月底公司大约47亿现金,到现在大约有20亿左右。

公司今年还没做融资的安排,因为现在资金还是挺充裕的,加上最近的合约销售,在未来一个月变成现金,可以说暂时还没有融资计划。

林龙安:各个地方陆陆续续推出调控的目标,两年前我们已经作出这个计划了,所以今年推出的产品结构有接近50%是不受限购、限贷和限价影响的办公类住宅。

总体来讲,调控对整个产业有影响,但是禹洲地产已经在提前两年布局这些状况了,现在对禹洲地产影响是有限的。

现场提问:土地均价的情况多少?现在的销售情况能介绍一下吗?

林龙安:这三年的平均售价是在11000元,平均的土地成本是1100元,平均毛利接近50%,今年开始公司可能整个的均价水平与上半年持平,现在第一季度的整个均价应该在12000左右。

今年第一季度销售情况比去年有超过120%-130%的增长。现在合约销售是8.3亿,再加上已经认购没有签约的3亿多,所以加起来有接近12亿的销售额,公司去年只有4.2亿。

现场提问:有没有说你们大概会增加多少土地储备。还有预计大概多长时间?

林龙安:土地储备是公司最核心的竞争力,但是今年公司还是会积极采用收购兼并,包括和政府合作一、二级联动活动开发,以及参与一些公开市场的拍卖的形式来收购土地。

今年有10亿是可以购新的土地的资本开支,当然公司也会积极结合现在已有的状况、合约销售完成的情况,今年公司布局都很合理,50%不受到影响,如果超预期地完成公司的销售目标,我们肯定会更积极地与收购、兼并的机会,使公司的量和质有大幅提升。

现场提问:公司土地储备是很充裕的,一般开发的周期呢?公司在土地储备方面还有没有什么补充?

林龙安:公司在现有的土地储备中,在建的有240多万面积,有40%多处于已开工状态,是严格按照政府的要求来做。

公司董事会还严格要求管理层的项目周转期不能久,力争两年半就要结束,最慢不能高于3年,所以公司会更严格确保资金的周转。

现场提问:这样的话,跟过去一年房地产的销售总体来说公司还是下降了,从土地的总价和销售的方面呢?

林龙安:禹洲跟别的公司不一样,比如说最大的特色是提前布局、结构调整。我们在两年前就布局了现有的成本,像今年推出的成本50%是不受限购和限售、限贷、限价的影响,另外50%集中在海西经济区和合肥,也不受调控影响。

但多少也有一些,调控是会软性一点,但说实话调控能确保整个行业平稳的过渡。对于这方面,公司的整个策略上,包括设计的户型上,包括推盘的时间上,我们都做了重新的梳理和调整。

现场提问:公司如何看待海西经济区的发展?因为去年包括保利、世茂等都布局海西经济区,公司是否感觉到有压力?

第二个问题是,公司刚才说从万达,包括万科这边吸引了一些人才,在吸引人才这一块采取了哪些方式,后期会不会用股权激励?或者您谈一下公司最大的优势是如何吸引人才的?

林龙安:压力的问题,任何一个城市,特别是一、二级城市都有竞争,但企业要学会竞争。禹洲是在厦门起家,有18年的一个品牌和市场占有率,有30%的老客户都有带来新客户,所以公司有独特的市场占有空间。

在厦门当然不可能说不存在竞争,但这也是我们的动力,也带来了公司新的理念开发的整合,以此更加确保了公司在厦门的龙头地位。这是一个压力变动力的问题。

第二个,刚才讲的是人才这一块,我们把管理中间这块分离出来,来管理整个上市公司。目的有两个,一个是强化厦门的优势,起到根据地稳固的作用;第二个把全国的管理,就是我们现有全国性的城市布局划分到上海来,来强化公司对城市区域布局的管理。

其实每个公司都有独特的吸引人的方面,首先是公司用的当然是激励机制,我们现在股权机制还没有,已经在考虑,但目前还是以激励机制为主,就是把业绩做出来,公司给予一定的奖励。

第二,人才要和企业的文化融合在一起,新加盟的职业经理人要适合做禹洲文化,要适应公司文化,来确保禹洲这条船一帆风顺,不断前进。

现场提问:公司在商业地产这一块布局会不会加大,或者说公司在总的销售比重有没有一个计划?

林龙安:禹洲地产的商业地产,如果在区域来讲,公司是厦门第一个做城市综合体的地产商。现在在厦门的商业地产这一块,占有的位置排名第二。所以,禹洲地产商业的净租金收入2010年比2009上升30%,公司的商业地产是平稳地上升。

当然禹洲地产现在整个持有型物业,根据董事会的要求,会逐步增加,目前是在7%左右,会逐步增加到15%左右。就是800万的土地储备,其中有15%是持有型物业。

现场提问:您怎么看限购政策对房地产行业的影响?对公司的影响?

林龙安:国家的调控有两个方面,从长远来讲是有利于行业的发展,我们地产商也是非常认可的,当然调控目的基本上是实现了,应该说整个房价是比较平稳了。

房地产这个产业链本身比较特殊,影响的产业不仅仅是房地产业,还影响原材料的供应产业,还有一个建安产业,农民工就业问题,产品的应用系统等。这些影响都很大的。

对于禹洲而言,说没有影响是不现实的,但影响不大。我们提前布局,就是说提前两年布局,对一级城市来讲,公司不做纯住宅,还做办公室住宅,这些是产业链调整。

然后是避开受调控打压比较严重的一些城市,比如现在不让进海西区域,我们就进泉州、合肥,相对来讲,这些城市的限购和限价会比较软性一点,影响会稍微小一点。

现场提问:您刚才说2012年到2013年市场会回暖,为什么你们会这么觉得?有什么例子可以支持您的这个观点?刚才您也说过会通过收购方式去收购一些土地,现在有没有看到一些小公司可以收购?还有就是你们北京的项目,今年的进展如何?

林龙安:回暖问题,刚刚讲过,国家的政策不是打死地产业,房地产业是国家主力,是经济的主产业之一,国家是让它有个平稳的发展空间,与国民经济发展相适应的平稳发展空间。

目前国家出台的对房地产业的政策应该是已经达到了基本的目标了,所以到了2012、2013年,我们预计,调控目标达到以后,行业会平稳发展。

第二个,收购方面,我们也是有18年的经验,18年来公司通过收购、并购获得了不少项目,刚才也讲了上海的项目,1收购而来的地价是1300块。

当然也有很多小公司跟我们谈,因为我们有收购的信用。信用很关键,公司有信用体系与能力体系这两大体系的支撑。但公司不会盲目收购,我们会根据公司现金流,根据公司的销售,所收购项目的地理位置,还有它的利润率来决定是否收购。

第三个,北京项目的问题,北京项目我们是一、二级联动,这是什么概念,就是跟政府合作,一起来推动项目的开展,包括基础设施、拆迁安置。

拆迁工作是政府做的,公司出钱,预计北京项目投资不超过15亿,就可以滚动这个项目。预计在今年年底会先推出一部分到市场,让市场先拿地,真正现金回流要到明年以后了。

现场提问:保障性住房这一块,公司有没有计划参与保障性住房建设这一块?您刚才说到公司与征服一、二级联动开发项目,那这个合作具体的模式、方式是什么?您可不可以详细谈一下公司是怎么跟政府运作的?

林龙安:对于保障性住房,公司目前来讲是没有计划的,但是如果是结合大型项目,特别是城市总综合体项目运作的同时,政府有这个需要让企业来做,作为企业家的社会道德来讲,我们很乐意来承担一部分。

联动的问题,我们之前也讲过,因为公司是带方案、带资金跟政府合作,就是说整个方案是我们做的,整个资金是我们投入的,然后来开发这个项目。这样我们有优势,可以先占领这块土地的市场资源,主要是这一块。

至于是什么运作方式,我们滚动式开发,从基础设施开始,从方案开始,从基础设施投入,整地拆迁,然后系统化一步一步做,做到推出来销售,还要把土地推出来挂牌。

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