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3月广州二手房市场:二手楼价进入振荡调整通道

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3月份广州(不含南沙)二手住宅成交均价为13168元/平方米,环比上升9.5%。租赁方面,3月二手住宅平均租金为35.4元/平方米·月。

网易房产4月25日报道 记者近日从广州市国土房管局公布的数据得悉,2011年3月全市10区的二手住宅登记量为47.97万平方米,同比减少4.4%。当月虽是传统旺季,但由于银行信贷进一步收紧和客户对市场走势的分歧,今年3月的市场呈现“高开低走”态势,地产中介行促成的买卖交易量比2010年同期有所缩减。

满堂红研究部对本公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析,3月份广州总体(不含南沙)二手住宅成交均价为13168元/平方米,环比上升9.5%,同比上升28.0%。租赁市场方面,3月份广州总体(不含南沙)二手住宅平均租金为35.4元/平方米·月,环比上升1.8%,同比上升11.3%。

3月广州二手房市场:二手楼价进入振荡调整通道

二手楼价极有可能重现振荡走势

今年3月的二手交投量虽然比春节淡季的成交翻倍,但全市总价在300万元以上的物业成交比例却从2月份的2.0%微调到当月的1.9%,其中天河区的该区间比例从2月份的8.7%微调到8.6%,越秀区的该区间比例从2月份的2.7%回调到2.0%。据中国人民银行公布的最新数据,今年第一季度人民币贷款增加2.24万亿元,同比少增3524亿元,信贷收紧直接导致高总价物业贷款的审批难度增大,继而影响其正常流转速度。满堂红研究部把连续两个季度的广州各区二手住宅套均总价作对比,今年第一季度总体套均总价为100.2万元/套,环比涨幅为3.8%,低于前几个季度的套均总价环比涨幅,涨幅相对明显的只有越秀和番禺两区(达到双位数),海珠和萝岗两区甚至因套均面积的缩小而导致套均总价出现环比下滑。

此外,满堂红成交数据显示,广州二手楼市内首次置业的比例从去年第四季度的85.0%上升至今年第一季度的85.3%,以结婚为购房目的的比例从去年第四季度的26.8%上升至今年第一季度的31.8%。自去年10月广州实施限购政策之后,改善换房和短线投机的比例皆明显下降,满堂红研究部高级经理周峰认为,高总价物业所面对的客户群相对较特殊,在调整期内被市场消化后,必须经历一个重新积累的过程,故该类物业的换手速度肯定放缓。缺少了高价客户群的持续支撑,今年广州二手楼价极有可能脱离2009、2010年“单边上升”的通道,转为类似2008年的那种“振荡”走势,至于是振荡向上抑或振荡向下,取决于高端客户的消化和累积程度。但有一点可以肯定,受资金流动性缩窄的影响,市场上的中小面积物业再次成为交投热点,不排除套均面积数值出现逐月下降的情形。

2010年第四季度和2011年第一季度广州市各区二手住宅套均总价对比表(单位:万元/套)

3月广州二手房市场:二手楼价进入振荡调整通道

企业购买二手办公物业有所增多

今年4月1-18日,经满堂红促成的二手住宅买卖成交均价为13014元/平方米,比3月同期上升4.0%。对于资深投资客而言,目前住宅领域受楼价高企影响,操作后产生的盈利空间较之前几年有所收窄,故从去年下半年开始,住宅领域的流动资金开始分流到商用物业领域。从今年第一季度的登记个案看,这种分流现象逐步显现,体育中心、珠江新城的二手写字楼物业成为交投主力,其中中石化大厦暂时以74宗登记数排在季度登记榜首位。此外,近期企业购置二手办公物业的现象有所增多,包括热电、经贸、信息咨询、科技、银行等企业购入江燕科技大楼、津滨腾越大厦等数层物业作为自用或出租。周峰预计,流动资金在写字楼市场所产生的效应会在第二季度之后出现,而信贷收紧也同样导致小投资客在商用物业市场操作的灵活性下降,反而是企业入市及大面积办公类物业的成交比例会逐步提升。

2011年第一季度广州二手写字楼登记量前十位(按登记宗数排名)

3月广州二手房市场:二手楼价进入振荡调整通道

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