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京沪楼市步入下行通道 广州房价依然"涨"声一片

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网易房产连续十二个月跟踪京沪穗300个重要楼盘价格发现,随着新国八条细则在全国多个城市落地,并逐步释放出调控效应,北京有超过3成的楼盘开始降价促销;上海的降价的项目也比3月份增加了10个;目前唯有广州房价逆势上扬,依然“涨”声一片。

网易房产4月29日报道

 随着新国八条细则落地京沪穗等一线城市两月有余,房地产市场调控成果已经逐步显现。不仅属于楼市复苏小阳春的3月份已然“春光不再”,步入4月份,除了广州,北京、上海两地降价盘的比例还在进一步扩大,楼市缓慢步入下行通道。

网易房产连续十二个月跟踪京沪穗300个重要楼盘价格发现,随着新国八条细则在全国多个城市落地,并逐步释放出调控效应,北京地区100个重点楼盘中有23个均价下跌,加上均价不变但是推出优惠的楼盘,有超过3成的楼盘开始降价促销;上海地区在售100个重点楼盘中,降价的项目也比3月份增加了10个,达到39个;目前唯有广州地区房价逆势上扬,依然“涨”声一片,抽查的100个楼盘成交均价中,竟然有高达57个楼盘呈现价格上扬趋势。

北京:3成楼盘降价促销 五环外成主降区

网易房产对“新政满一年——京城百盘价格动态调查”显示,北京100个重点楼盘中,23个楼盘降价,最高降幅为38.46%;有17个价格上涨,最高涨幅为11.11%。直接降价、推特价房源

和前几个月不同的是,4月直接降价的楼盘数量增多,降幅较大,8个项目降幅超过10%,降价数额主流是1000-3000元。跌幅最大的是昌平区的SOCO公社,目前项目主推户型为40-60平米小户型,均价16000元/平米,精装现房,40年产权,3月均价为26000元/平米,比4月均价下降了1万元,跌幅为38.46%。4月的低折扣也是新政一年以来比较少见的,大兴的商住房项目VITA国际打出了贷款79折的优惠,均价从16800元降至13200元;通州月亮河公馆特价房直降3000元。楼市打折风盛行的情况下,1万低5万、1万抵10万等活动已经不足为奇。23个降价盘中19个位于五环外。

4月涨价数量楼盘大幅萎缩,100个重点楼盘中仅有2个项目涨价幅度超过10%,涨幅最高的是顺义区的龙湖·香醍溪苑,项目花园洋房尾盘在售,在售面积为38平米的开间、160平米的4居室(仅2套),毛坯均价15000元/平米,而三月均价为13500元/平米,涨幅达11.11%。

4月有60个楼盘价格较上月没有变化,这一数据也是新政一年以来的最高值。朝阳区重点在售盘较多,无价格变化楼盘主要集中在四环内,这些区域较为成熟,虽然均价已经不低,但是抗跌性好,购房者购买力较强。房山大兴目前新盘较多,老项目后期表现平静,很多项目开始停止推出住宅,而改为推出不限购的商住产品,通州历来是受政策影响反应最大的区域,近期楼市调控逐渐加码,在售新盘多按兵不动。

上海:楼市进入下行通道 降价盘增多

根据网易房产上海站数据中心统计, 4月份沪上在售的100个楼盘中降价的项目相比3月份增加了10个,达到了39个。

网易房产抽取了100个沪上在售的项目,近一个月成交价格有所上涨(涨幅超过1%)的项目为33个,成交价格不变(价格波动在1%以内)的项目有28个,成交价格下跌(跌幅超过1%)的项目有39个。

与3月份百盘调查时的数据相比,3月份僵持的局面被打开,上个月有多达46个项目的成交价格几乎没有波动,而本月价格持平的楼盘却缩减到28个。涨价的楼盘有所增加,从3月份的25个项目增加到了4月份的33个项目,但降价的项目更多,从29个降价项目增加到了39个,降价项目的数量自3月份以后再度超过了涨价项目。

不过4月份涨价项目的涨幅却大于3月份。据统计,4月份成交价格环比涨幅最大的一个项目为毕加索小镇,该项目3月份的均价为19387元/平,4月份的均价为21786元/平,上涨了12.37%。但同样的,均价下跌的项目的跌幅也有明显增加。有4个项目的跌幅都超过了10%。其中,华侨城·西康路989、龙湖郦城和万业紫辰苑的成交价格都环比下跌了13%左右。4月份,跌幅5%以上的项目也激增到了11个,且其中大部分项目的跌幅在7%以上。如此看来,开发商的心理防线已经松动,房价有进入下行通道的趋势。

广州:57%楼盘逆市涨价

网易房产在广州市有网签记录的楼盘中,抽调了100个楼盘的成交均价进行对比,结果显示,高达57%的楼盘成交均价出现上涨趋势,仅有18%的楼盘成交均价出现了下滑,25%的楼盘成交均价基本保持价格不变。和上月的调查结果相比,出现涨价的楼盘增多,有降价迹象的楼盘减少。

涨价项目中,位于花都区的颐和盛世由上月的5696元/平方米升至8301元/平方米,均价相差2605元/平方米,升幅高达45.73%;位于增城的誉山国际成交均价由12849元/平方米升至17159元/平方米,涨幅为33.54%,不过这两个盘洋房别墅齐推,有可能受此结构性因素影响;位于番禺的星誉花园,成交均价由12681元/平方米升至16463元/平方米,升幅为29.82%;天河区的华景里,成交均价由21990元/平方米升至28244元/平方米,相差了6254元/平方米,升幅达28.44%;此外恒大绿洲、东方夏湾拿、顺欣花园、福利金港城等楼盘都有不同的升幅。

降价盘和价格不变的楼盘则各占18%、25%。其中,降幅最大的楼盘是增城的金地荔湖城,成交均价由13756元/平方米下滑到9687元/平方米,跌幅为29.58%,差价达4069元/平方米,不过该盘在售极少量洋房和别墅尾货,受此因素影响较大;同样,位于增城的碧桂园豪园,成交均价由10410元/平方米跌至7447元/平方米,降幅为28.46%;花都颐和山庄成交均价由7635元/平方米降至5938元/平方米,浮动幅度也达22.23%,但这两个楼盘也是洋房别墅齐在售,受产品结构性影响较大。

此外,有25%的楼盘成交均价基本保持不变,如罗马家园、岭南新世界、敏捷国际公寓、庄士映蝶蓝湾、方圆明月山溪、广州亚运城、日出观山、合景科汇金谷和中铁盛德国际公寓等。

中心区楼盘假涨真摔 5、6月份涨幅将收窄

步入4月,广州整体房价虽然逆市上扬,涨价盘相比过去两个月有增无减,但网易房产记者同时也发现,新国八条细则落地后,广州的新增供应量也有了较为明显的上涨。新政出台后第一月新增供应套数为3605套,新增供应面积为49万平方米,出台后第二个月新增供应套数为6851套,新增供应面积为81万平方米,新增套数环比大增90%,新增面积环比增加了65%。

资深地产专家韩世同认为,目前广州市区盘已经出现了“假涨真摔”的趋势。“四月份开发商加大了市区推盘的力度,与二、三月份市区盘几乎以现售尾货不同,四月份有更多楼层好、采光好、朝向好的新货可供大家挑选,但价格只是比二、三月份略升或者一样,我认为这是房价‘假涨真摔’的一种表现,毕竟没有多少开发商愿意公开说自己要降价。”韩世同表示,一般来说,持币待购的人群对市场反应相当敏感,近期在中心六区久违的“日光盘”重现江湖,是什么让购房者如此踊跃,也只有可能是价格。韩世同预计,接下来的几个月内房价涨幅会进一步收窄,甚至不排除会出现负增长。

对于3、4月房价上涨的幅度较为明显的增城,4月中旬也制定并出台了第二季度的房价调控目标以及严格的“单盘限购”措施,业内普遍预计未来几个月内,该地区房价会得到有力控制,从而也将使得广州整体均价再次走稳。“今年的供货主力还是在外围,虽然4月份上旬中海、保利推出的一些市区盘成交量放大从而拉高了全市整体房价,但预计5、6月份,郊区盘会重新夺回市场主导地位,届时广州房价会呈现一个稳中有降的趋势。”合富辉煌首席市场分析师黎文江认为。

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