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独家:全国"地王"亚运城深陷维权拉锯战

2011-10-09 17:36:05 来源: 网易房产 0人参与

曾经创出255亿天价“地王”记录、并且顶着五大开发商联合开发的“光环”,广州亚运城从开卖至今却一直陷入连绵不断的“维权”风波。作为一项“政府建设——移交开发商”的类BT项目,亚运城的质量问题应该由谁负责?

独家:全国

全国"地王"亚运城深陷维权拉锯战

网易房产原创报道 曾经创出255亿天价“地王”记录、并且顶着五大开发商联合开发的“光环”,广州亚运城从开卖至今却一直陷入连绵不断的“维权”风波。

继今年5月爆出“质量门”事件引发过百名亚运城业主聚集抗议后,9月25日,上千名亚运城业主聚集一起,与开发商利合地产就追讨装修费等关键问题进行谈判,尽管广州市政府与市国土房管局曾经联合表态,将从业主利益出发尽快解决亚运城“质量问题”,但4个月过去,这个被誉为全国第一大盘的巨无霸项目仍然深陷维权拉锯战,

在激烈的纠纷背后,愤怒的业主把矛头指向了开发商,开发商却声称在接收亚运城后才对政府已建项目的质量情况有详细了解,负责工程承建的广州市重点办则坚持亚运城工程符合国家验收标准。作为一项“政府建设——移交开发商”的类BT项目,亚运城的质量问题应该由谁负责?

更令人担忧的是,这个由富力、雅居乐、碧桂园、世茂房地产以及中信地产五大巨头联合开发的“巨星级”住宅项目,仅仅在首批8000套现楼销售阶段便陷入如此困境,过度平均的股权结构、缺少全盘操盘手的开发模式会否成为这位富豪公子生存发展的最大障碍?

“维权”拉锯战

今年年初,刘伟(化名)在亚运城媒体村以总价87万元买下了一套70平米的两房单位,原以为淘到了一套价廉物美好房子的他,没想到在收楼时看到的却是一遍不堪入目的景象: 随处可见的空鼓墙、形态优美的墙壁裂纹、发霉的木地板、锈迹斑斑的水龙头、花脸猫一样的地砖以及变形的门框,这和自己在销售中心里示范单位的装修标准可谓天壤之别。

实际上,刘伟只是有此遭遇的众多亚运城业主其中一人,有业主更在论坛发帖,自己在收楼时看见在发霉的木地板脚线边缘发现了一朵疑似木耳或蘑菇的植物,亚运城质量问题一石激起千层浪。

今年5月29日,过百名业主集聚在亚运城的项目现场,高举着“拒收蘑菇楼”的牌子,与开发商利合房地产公司及物业公司就项目装修质量以及周边配套进行了3个小时的协商,但最终无功而返。

面对争议,广州利合房地产开发有限公司常务副总经理刘天宇认为,亚运城首批现楼的用材用料与其在珠江新城的样板房中完全一致,一些细小的部位也有提示说与实际交楼时不符,由于亚运城在亚运会与亚残会期间曾被使用,因此部分单位出现磨损是很正常。但业主却认为,亚运城比较严重的质量问题中,大部分都是由施工草率、维护不善造成的。

在双方激烈对持下,今年6月,广州市房管局、市重点公共建设项目管理办公室、利合房地产开发有限公司更联合召开新闻发布会,公开表态政府部门将督促亚运城的开发商从业主利益出发,组织人力、物力加快维护、修缮工作。

“市政府表态后,利合公司根本没有什么实质性动作,仅仅增加了几个投诉电话敷衍应付”,刘伟向网易房产透露,尽管业主三番四次要求开发商尽快开始修缮工作,但开发商却一直态度冷淡,要么以缺少施工工人为理由拖延,要么就是应付式的维修,装修质量难以令人满意。

四个月过去,“质量门”事件不仅没有得到很好地解决,业主与开发商之间的矛盾却愈加激烈。9月25日,上千名亚运城业主聚集一起,与开发商就追讨装修费等关键问题进行谈判,将此次“质量门”事件推至高潮。

据刘伟介绍,目前双方最大的分歧在于补偿方式,业主要求开发商以现金补偿的方式,按照统一标准赔付业主装修费;但利合公司则提出由施工队统一维修,如果房屋结构存在无法解决的缺陷,则以物管费形式补偿,现金赔偿也不是不可能,但需要逐户一对一单独谈判。

一位参与谈判的亚运城业主向网易房产直言,如果接受施工队维修的方式,仅靠开发商部分物管对房屋就行修缮,质量难以令人满意;如果接受逐户谈判的方式,开发商拥有强大的背景与谈判能力,势单力薄的业主最后只会被“无情”地压低赔偿标准,这两种方法都无法接受。

据悉,到目前为止,亚运城已经发出四千多户的收楼通知,目前大概有1600多户接受维修和物业费减免方式的赔偿,这也意味着依然有接近两千户业主因为房屋质量拒绝收楼。

据上述人士透露,事件从5月份发展至今,开发商一直采取能拖就拖的态度,许多不想收楼的业主由于在供楼的同时还得自行租房,经济压力非常大,一些拖延不起的业主只能被迫接受开发商的补偿条件。

去年9月,在亚运城开盘之初,这个被广州市政府称为“政府女儿”的住宅项目创造了一天卖掉1000套的业绩神话。在这背后,亚运城几乎是用“盲婚哑嫁”的非常规营销方式--业主无法到现场看房子,样板房也是设在市区的几个销售点里,但却成功营造出一波又一波“抢购潮”,让许多业主连楼书都没看就直接下定。

“回想买房之初,我们是衷心感谢亚运城,因为它给了我们工薪阶层一个买得起的价格,而且还有政府的信誉保证”,刘伟向网易房产直言,但如果现在有人说想买亚运城,我会觉得很丢脸,因此政府和开发商在处理问题的态度让购房者失去了信心。

责任之争

面对业主众口一致的指责,利合地产一位内部员工向网易房产无奈地表示,公司也是在接收亚运城之后才对政府已建项目的质量情况作详细了解,自己也是被“蒙在鼓里”。

据悉,在亚运城开建之初,广州市政府决定以BOT模式,即政府先行垫资及贷款完成相关亚运配套的基建工程,然后引入社会资金,解决亚运城开发过程中的资金问题,也即建设—移交—运营,这也意味着在利合地产接收亚运城之前,已经建成的运动员村、技术官员村及媒体村早已通过验收,当时施工方负责的对象则为广州市重点办。

在“质量门”事件爆发后,广州市重点办有关人士曾经表示,整个亚运城在建设过程中,一直高度重视质量问题,建设严格按计划实施的,整个建设工程前后差不多是3年时间,不存在“赶工期”的现象。同时,重点办相关负责人还多次向出现质量问题的业主强调,亚运城是一项重大政府工程,整个建设过程均符合国家标准,房屋质量比起许多民企住宅项目还要优越。

但网易房产从一位参与亚运城工程的某施工单位内部人士获悉,亚运城建设时间根本不如重点办所说的如此充足,目前存在的很大部分原因正是由“赶工期”引起。

“虽然亚运城号称从2007年11月26日正式开工,但里面的每一项工程并非都拥有三年的建设时间,有不少项目是从2008年中乃至2009年初才开始动工,因此整个亚运城建设是非常赶时间”,上述人士透露,由于所有施工单位在工程开始前都需要签订工期承诺书,如果工程误期就要被罚款,因此整个建设过程大家都在与时间赛跑,不少施工单位最后只余下不足两个月时间作最后的收口处理,质量情况可想而知。

一位在大型开发商任职工程监理的业内人士也向网易房产表示,从目前亚运城存在的房子质量情况来看,赶工期无疑是最主要原因。“墙体开裂是因为墙体砌筑时没有满挂钢丝网、墙体一次砌筑到顶、砖材料太湿或者太干造成,地砖与石材断裂则是因为施工单位没有进行修补便直接安装,发霉的木地板与变形的木门套则是由于缺少防腐、防潮处理,这说明施工单位在没有完成收口处理的情况下便匆匆忙忙交楼完工。

随着富力联合体成功拿下亚运城项目,其独立项目公司利合地产不仅拿下亚运城的后期建设土地,同时拿下了已建承的技术官员村、媒体村及运动员村的房屋销售权。今年1月,广州市亚组委将亚运城项目整体移交至利合地产,按照亚运城土地出让合同,亚运城一旦移交至开发商,开发商应承担其交楼之前的修缮责任。

中原地产项目部总经理黄韬认为,虽然亚运城前期工程由广州市重点班负责,但既然利合地产已经接手了整个亚运城项目,那么就在接手时应该对已建工程作全面了解,存在质量问题应该与承建方提前沟通解决。

实际上,今年5月,广州市副市长苏泽群就亚运城问题公开表示:如果亚运城收楼出现质量问题,业主应向开发商投诉。但苏泽群同时表示,“政府不会不管的,如果确实存在问题,要追究承建商的责任。”

但上述施工单位人士却认为,由于亚运城属于超大型政府工程,大规模维修较一般住宅项目难度大得多。“按照规定,在每个工程项目施工单位均需要预留一笔维修金在承建方,金额一般为造价的5%-10%,但如今亚运城已经从政府移交至开发商手上,这笔维修金到底在谁的手里仍不得而知;除此之外,像有问题的地板、水龙头、木门等材料均由重点办指定的供应商提供,质量维修涉及到供应商,问题解决可谓难上加难。

五巨头模式之忧

亚运城,这位含着金汤匙出生的富豪公子,它的出生很不平凡,成长之路也毫不平坦。

2009年12月22日,由富力、碧桂园、雅居乐组成的“民企”联合体黑马跑出,战胜了由万科、保利、中海组成的“国企”联合体以及中信地产,以255亿夺得广州亚运城,这也是国内有史以来总价最高的土地出让项目。

随后,在去年5月,中信地产与世茂房地产以股权转让方式入主亚运城项目,世茂、富力、雅居乐、碧桂园及中信地产各自拥有该项目公司注册资本的20%权益,亚运城项目收购物业土地使用权的成本也将由5家公司各自平均承担,亚运城正式从“三足鼎立”变成五巨头联合开发。

实际上,五大开发商联合开发的模式在国内房地产史上相当罕见,无论是五巨头的实力还是名气,业界对于亚运城项目都赋予了极高的期望。五巨头对于亚运城项目前景可谓信心十足,富力地产执行董事吕劲接受网易房产采访时曾经表示,由于亚运城项目规模在全国首屈一指,联合体的五家开发商各有所有长,富力负责设计、施工等环节,雅居乐负责营销、碧桂园负责采购、中信华南负责融资、世茂房地产负责人力资源管理,五家合作能更好地做好亚运城项目。

但与此同时,并非所有人都看好这种强强联合的开发模式,黄韬表示,按照以往的经验,强势开发商之间合作不容易达成一致,同时亚运城股权分布过于平均,在运作当中,如果谈得好聚在一起大家都会雄心壮志,但如果情况不如意,合作的难度会比想象中的更大。

“强势开发商合作开发项目的先例并非没有,像珠江新城猎德项目便是由富力、合景泰富以及新鸿基联合开发,但像亚运城这种如此庞大的项目在广州可谓是首次”,黄韬认为,亚运城整个开发与销售过程涉及大量决策,如果没有一位明确的全盘操盘手,很容易导致责权划分不清楚,遇到重大事件反应与决策能力也令人担忧。

实际上,一位参与谈判的亚运城业主向网易房产透露,利合公司在此次“质量门”处理问题的态度上犹豫不决、拖拖拉拉,没有丝毫大公司的风范,如果由其中一家股东全盘接手,相信结果会比现在好很多。

除此之外,在当今严厉的调控环境下,经历了去年开盘销售高潮的亚运城日渐陷入销售困境。根据网易房产数据中心监测显示,从2010年9月26日至今年10月8日,广州亚运城网签销售套数为5467套,但近半年销售套数仅为825套,这意味着大部分销售在开盘阶段完成,“高开低走”的态势相当明显。

“五大开发商都忙于完成自家的销售任务,还能分配多少精力与资源在亚运城上尚是疑问”,广州某项目操盘手向网易房产表示,既然亚运城销售不畅已成定局,与其调动更多资源强行提高销售,倒不如把资源调回自家项目,毕竟自己的项目操作起来更加得心应手,更容易出效果。

据了解,前万科广州分公司助理总经理梁睿于2010年7月投奔雅居乐后,曾被任命操盘亚运城项目,但最近已经被调回雅居乐。

更令人担忧的是,首期8000套现楼仅仅是亚运城销售大戏的“开幕式”,未来剩余地块的大规模开发对于五巨头而言才是真正的考验。

“亚运城的庞大体量在国内首屈一指,这种巨无霸项目的开发相当困难,即使是多家大型开发商联合操盘也未必能做得好,背后还得需要政府在政策上的大力支持”,广州某开发商营销总监向网易房产表示,如果亚运城未来开发与销售陷入困境,五巨头之间或许发生矛盾,不排除会有开发商选择退出,届时亚运城才是迎来最严峻的挑战。

(本文来源:网易房产 作者:区家彦) 小田田

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