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金沙洲价格战首付14万起 市区最后一块置业热土(全文)

2011-11-07 14:12:21 来源: 网易房产 举报
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核心提示:网易房产推出《再造广州居住版图》系列专题,为你剖析2011年最热门板块及2012年最值得期待板块,我们将通过实地考察、图片、采访居民,为你展现它们的环境、交通、居住氛围等,并分析其楼价走势,作出宜居综合指数评分。第一期——金沙洲,市区最后的置业热土。

十年前,谁都不会想到在十年后的今天,会有众多购房者在金沙洲、广州新城、新塘置业,因为在那时候看来,这些地方都遥不可及,当时珠江新城在人们的心目中还是广州最大的“城乡结合部”。随着南拓北优东进西联的深入,旧城改造的加快,广州城市居住版图不断扩大,购房者置业的范围已经触及大广州,而这也恰恰符合且有利于政府的“抽疏市区人口”的政策。与此同时,面对中心城区持续高企的楼价,不少购房者不得不向外迁移,用距离换取更低的价格,而开发商的开疆拓土,也拉开了一轮又一轮的置业浪潮。

·楼价走势篇 首付14万起可置业

·楼盘PK篇 地铁六号线贯通

·居住配套篇 交通老大难问题

·规划发展篇 浔峰新城美好祝愿

“金沙洲很远,而且经常塞车,地铁六号线更是通车无期。”

“金沙洲配套很差,周围都是大工地。”

“金沙洲楼盘很多,价格也不便宜。”

这或许是大多数对于金沙洲的全部印象。作为广州城西大型的居住区,金沙洲的产品包括了经济适用房、限价房、普通住宅、豪宅、别墅等,是目前市区住宅产品类型最丰富的。今年1-10月,金沙洲板块的住房供应量过万套,成交量超过3000套,是中心六区供货及成交量最大的板块之一。

在这块土地上,聚集了地产龙头万科、恒大,央企保利、中海,外资凯德置地、新世界, “地头蛇”越秀地产等众多大中型开发商,“金九银十”过后,这里并没有平静下来,相反随着年底的到来,各大上市房企进入了业绩冲击的最后阶段,使这里再次成为一个没有硝烟的战场。金沙洲宜居吗?这里楼价如何?不同的买家应该如何选择楼盘?未来的发展如何?带着这一系列的问题,记者周末再一次来到了金沙洲。

金沙洲价格战首付14万起 市区最后一块置业热土
金沙洲楼盘云集

楼价篇

楼盘吸客各出奇招 首付14万起可置业?

“小姐是来看星汇金沙资料团购论坛)的吗?我们首付仅14万起。”记者在离星汇金沙数百米外就被二手中介团团包围,据了解,项目正在进行一二手联动活动,通过中介介绍还可以获得额外的折扣。当记者进入销售中心后,销售人员表示,楼盘现在推部分精选单元,总价135万/套起有交易,单价仅在13700元/㎡左右,是金沙洲当中最“笋”的,这批单位就不会再有额外的折扣。至于为何首付可以做到14万,销售人员进一步解释,那是因为楼盘推出首付一成的计划,只需在一个月内交齐余下两成的款项即可,从而方便买家筹款。

金沙洲价格战首付14万起 市区最后一块置业热土
楼盘一二手联动

随后记者来到刚推出全新两栋单位的御金沙资料团购论坛),据了解,楼盘打了多重折扣之后低至91折,还赠送价值上万元的家电,优惠幅度也十分给力,一套82㎡的两房单位,110多万起有交易,在金沙洲众多楼盘当中置业门槛最低的。而在目前金沙洲货量最大保利西海岸资料团购论坛),销售人员更是直接表示,“临近年底公司要冲业绩,为了促成客户尽早签约,某些栋数的单位折扣会更多,以保利西海岸一套低层的83㎡小三房为例,折后总价约130万,首付三成39万,夫妇两人作80万公积金贷款+11万商业贷款,30年还清,月供约5000元,对于工薪一族来说负担不算太大。”

据了解,今年以来,金沙洲新盘新货供应达到新高,全新盘御金沙、星汇金沙、元邦明月金岸资料团购论坛)等悉数亮相,保利西海岸、万科金域蓝湾等旧盘不断推新,整个区域仅仅是地属广州的楼盘可售货量就超过5000套,如果再加上佛山的中海金沙湾资料团购论坛)、时代糖果等楼盘,货量以万计算。在激烈的竞争中以及楼市不断的调控声中,金沙洲楼盘价格走势渐趋平稳。

金沙洲价格战首付14万起 市区最后一块置业热土
楼盘广告随处可见

金沙洲楼价几经波折 网友心理价位10000元/㎡

据地产专家韩世同介绍,“金沙洲楼盘的价格波动较大,像2007年,板块楼盘最高冲到13000元/㎡,随后迅速回落7000-8000元/㎡的水平。目前金沙洲楼盘的地价也是差别很大,部分楼盘楼面地价低至1000多元/㎡,大部分则5000-6000元/㎡,地王最高更达7000-8000元/㎡,因此如果市场继续走低,地价高的楼盘就会显得被动。”

资料显示,2007年金沙洲地王频现,地价从2006年3000多元/㎡的洼地阶段,突然急速攀升,一年之后单价便跃上了8000元大关,2007年,金沙洲地价屡创新高,品牌发展商争相落户,市场热度升温。但随后不久,由于限价房和保障性住房落户,板块形象直降,再加上受楼市大环境的影响,金沙洲陷入了低迷状态,2008年,金沙洲的一手住宅价格出现明显回落,部分楼盘甚至售价比当时的限价房保利西子湾还低。2010年,在交通规划利好及相比市区的价格洼地效应下金沙洲逐步走出低谷,区域楼盘成功站稳万元关口,并且一路走高。

根据网易房产数据中心统计显示,近半年以来金沙洲一手住宅网签均价为15680元/㎡,其中保利西海岸、金域蓝湾的价格均超过16000元/㎡,是板块内最贵的楼盘。而在国庆黄金周开售的星汇金沙则走低开路线,价格低至13000多元/㎡,是近期内金沙洲价格最低的楼盘,但由于产品走舒适型路线,准入门槛需要130多万。而根据早前网易房产关于“你认为金沙洲楼价多少才算合理?”的调查显示,77%的网友认为金沙洲的合理楼价在10000元/㎡以下,10%的网友认为10000-12000元/㎡合理,可见理想与现实总是有一定差距的。

对于金沙洲未来的房价走势,合富辉煌市场研究中心副总经理龙斌博士表示,“金沙洲的发展前景较好,政府对板块的投入很大,以目前的价格来看相对合理。但今年以来由于受到政府调控政策的影响,金沙洲板块的楼价稳中略降,虽然成交量不错,但板块存货较大,部分楼盘仍有销售压力,个别楼盘或会出现一些促销,但像万科、保利等大集团,今年的业绩已经完成得差不多,因此预计区域整体降价的可能性较小,价格基本维持平稳。”

·楼价走势篇 首付14万起可置业

·楼盘PK篇 地铁六号线贯通

·居住配套篇 交通老大难问题

·规划发展篇 浔峰新城美好祝愿

楼盘PK篇

地铁六号线连通金沙洲楼盘 新盘与存货混战

如果说金沙洲楼盘有什么共同的卖点,那么就只能是“地铁六号线”,一下金沙洲大桥,大大小小的楼盘广告随之映入眼帘,“距地铁最近的楼盘一口价14800元/㎡”、“市中心地铁旁,14万起轻松做业主”……几乎所有的广告都与地铁挂钩。

金沙洲价格战首付14万起 市区最后一块置业热土
地铁成楼盘宣传砝码

根据地铁六号线的规划,金沙洲将设有设个三个站点,包括始发站浔峰岗站、横沙站、沙贝站,其中浔峰岗站周边有御金沙资料团购论坛)、星汇金沙资料团购论坛)、保利西海岸资料团购论坛)三个楼盘,以及正在动工的深业南方地块,稍远一点的佛山盘金名都资料团购论坛)、恒大御景半岛资料团购论坛)、时代糖果都需要楼巴接驳。而横沙站则有元邦明月金岸,沙贝站则毗邻金域蓝湾及恒大绿洲。

浔峰岗站

御金沙、星汇金沙、保利西海岸

交通:御金沙与地铁六号线首发站浔峰岗站无缝对接,以后楼盘的D、E栋将通过风雨连廊与地铁连通起来,交通优势最为明显;而星汇金沙步行到地铁站约需7-8分钟,也算方便;保利西海岸虽然离地铁稍远,但日后社区将有公交站场设置作为补充。

产品:御金沙和保利西海岸的设计都十分主流,实用率较高,其中御金沙以两房和三房中小户型为主,日后将会有舒居豪华大平层、双拼、联排和叠加低层住宅等;而星汇金沙则涵盖了两房到五房,但实用率仅为78%,不算十分理想,后续还有102套别墅产品;而保利西海岸在售产品涵盖了三房到五房,选择更为丰富,其中83㎡的三房最为紧凑实用,该盘日后还有低密度洋房产品。

景观:御金沙以小区园景以及山景为主,同时还保留了一弯天然湖泊以及两座小山,以后业主可以到私家山上散步,十分惬意;星汇金沙依山揽湖,西、北两面环水,而且项目主打中式风格,园林景观更具可看性;保利西海岸部分组团则有江景资源,此外项目东侧的临江地带,现已建成占地10万㎡的滨江体育公园,篮球场、网球场等市政配套设计已经建成,景观开阔。

居住环境:御金沙部分单位将会受到噪音的干扰,而星汇金沙、保利西海岸则较为安静;

价格:星汇金沙目前报出的折后价为13000-15000多元/㎡,而御金沙则为16000元/㎡,保利西海岸方面,【汇海】中小户型14000-16000多元/㎡,【星海】一线临江舒适户型15000-19000多元/㎡。从单价上看星汇金沙更具竞争力,而且也是目前金沙洲在售的广州楼盘当中价格最“笋”的一个,但由于星汇金沙走的是舒适型路线,以两房为例,98㎡的两房总价与御金沙的81㎡两房基本持平。因此依记者的意见,如果是无车一族,又想出行方便,就选御金沙,毕竟项目的地理位置更为优越,是真正的地铁物业,如果是追求居住环境的买家,则考虑星汇金沙或保利西海岸【星海】组团。

金沙洲价格战首付14万起 市区最后一块置业热土
星汇金沙一二手联动促销

金沙洲价格战首付14万起 市区最后一块置业热土
保利西海岸是目前金沙洲销售套数金额双冠军楼盘

横沙站

元邦明月金岸

沙贝站

金域蓝湾、恒大绿洲

交通:元邦明月金岸靠近的地铁六号线是横沙站,周边还有公交城西花园站,交通方便;而金域蓝湾和恒大绿洲则靠近地铁沙贝站,其中金域蓝湾是金沙洲最近市区的楼盘,步行3分钟左右就是金沙洲大桥西站,交通优势最为明显。

产品:元邦明月金岸主推100-113㎡紧凑三房;金域蓝湾主打的都是紧凑户型,包括94-99㎡的小三房,120㎡的大三房,150㎡的四房,实用性较高,产品选择更为丰富;而恒大绿洲在售的均为大户型产品,选择范围较少。

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·楼盘PK篇 地铁六号线贯通

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·规划发展篇 浔峰新城美好祝愿

景观:元邦明月金岸资料团购论坛)周边有城中村包围,景观一般,而且目前正在加紧施工的广州中医药大学金沙洲医院就位于项目对面,信奉风水的买家会有忌讳;而金域蓝湾的新品中,东南、东北向单位均能望江;恒大绿洲资料团购论坛)既可望小区的人工湖,也有一线江景,景观优美,

居住环境:元邦明月金岸由于地势较高,业主回家必须先穿过住户大堂,乘坐电梯到达小区园林,然后再转电梯回家,出入感觉略有不便;金域蓝湾一二期已经入住,居住氛围更加成熟。

价格:元邦明月金岸之前吹风16800元/㎡,实际14800元/㎡,如果不要装修还可以减1500元/㎡;金域蓝湾则是金沙洲里面定价最高的一个楼盘,主流价格在16000-18000元/㎡之间;而恒大绿洲虽然单价在14000元/㎡左右,但主推的是420㎡的大户型,总价较高。因此依记者的意见,恒大绿洲更适合改善型买家,而元邦明月金岸、金域蓝湾适合首次置业者。

金沙洲价格战首付14万起 市区最后一块置业热土
金域蓝湾是金沙洲内价格最贵的楼盘

金沙洲价格战首付14万起 市区最后一块置业热土
元邦明月金岸目前尚未有网签记录

佛山盘

中海金沙湾、时代糖果、恒大御景半岛、金名都

交通:中海金沙湾资料团购论坛)优势最为明显,小区设有公交总站,有42、429、885、213(佛山)路等公交车;而恒大御景半岛资料团购论坛)及时代糖果资料团购论坛)的交通都不算方便,其中恒大御景半岛只能靠楼巴支撑,但班次较密;而时代糖果虽然周边有公交线路,但线路较少,往来市区不方便。

产品:恒大御景半岛走舒适型路线;时代糖果则有N+1户型设计,实用率非常高,选择也更为丰富;而中海金沙湾则涵盖实用及舒适性产品。

景观:恒大御景半岛拥有江景资源、私家码头,环境非常优美;时代糖果则以园景为主,设计也颇具心思,而中海金沙湾中小户型产品以园景景观为主,大户可望江。

居住环境:恒大御景半岛主打的岛岸生活最为安静,而中海金沙湾的居住氛围则最成熟。

价格:由于时代糖果三期货量较大,在销售压力预计开盘价格更实惠,目前登记可获“8”字头的笋价。因此依记者的意见,恒大御景半岛更适合改善型买家,而时代糖果则适合首次置业者,中海金沙湾则可针对不同买家。

除了这三个在售项目外,买家也可关注新世界地产金沙洲全新项目“金名都”,该盘预计2011年第四季面市。据了解,项目邻近地铁6号线始发站,占地面积约17万㎡、总建约86万㎡,将分四期开发,总货量达6752套,主力户型有75-110㎡二房、三房,160-190㎡四房、复式。值得一提的是,由于这四个楼盘均地属佛山南海,无法提供1年以上在佛山纳税证明则被限购。

金沙洲价格战首付14万起 市区最后一块置业热土
时代糖果货量大,有私家车经过即被包围

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居住配套篇

生活配套逐步完善 交通仍是老大难问题

金沙洲屡屡出现在公众的视野都是因为交通堵塞问题。金沙洲大桥,作为目前唯一连接金沙洲和广州中心城区的大桥,仅有双向四车道的金沙洲大桥不堪重负,每天上下班时间,“龟行”成为车主的唯一动作。虽然在广佛交界处有几个出口可以让私家车辆上环城高速进入广州市中心,但绝大部分业主还是会选择金沙洲这一免费通道。

除了金沙洲大桥外,地铁六号线何时开通同样牵动人心。日前有媒体报道,原计划于明年年底开通的广州地铁六号线,开通时间或将推迟,原因是一德路和沙河两个站点的拆迁工作还在开展中。

住在金沙洲新社区的胡先生告诉记者,“金沙洲老大难的问题就是交通,尤其是下班时间,从西场立交开始一直到金沙洲大桥都在塞车,很多时候一塞就是一个小时,让人十分抓狂,而大坦沙大桥一直只闻规划,动工却无期,现在只能期盼地铁早日开通,但开通日期从最初的2010年,再到2011年,最后不少人都以为是2012年底,结果又出现变数。唯一庆幸的是金沙洲的配套确实在不断完善,基本生活不成问题。像买菜,现在新社区有一个很小的市场,此外远一点的城西花园资料团购论坛)市场和沙凤市场选择会更丰富,而治安方面目前还算比较满意。”

据了解,目前金沙洲的商业配套大多集中在城西花园一带,由于该盘已经入住多年,周边餐饮、市场、学校、商场都比较集中,加上附近就是金域蓝湾,肯德基、工商银行、华润万家等已投入使用,还有不少临街商铺作补充,因此基本生活不成问题。

金沙洲价格战首付14万起 市区最后一块置业热土
金沙洲生活配套逐步完善

而从居住环境上看,由于金沙洲在建的楼盘较多,还有正在施工的地铁六号线,以及不少市政配套如医院、学校等均在如火如荼的建设,整个金沙洲就宛如一个大工地,烟尘滚滚。而且在金沙洲内还有不少城中村,新旧建筑相隔,不免让人感到杂乱无章。而交通的不便,也使得摩的代步成行成市,乱穿乱插现象随处可见。此外,在金沙洲佛山辖区内却仍保留了大片的工矿用地,几乎对广州辖区的商住用地形成包围之势。除有大量小作坊存在外,目前在广佛交界处“两不管”地带仍有多处堆满了建筑和生活垃圾的垃圾山,还有拾荒者在附近烧垃圾,导致广佛交界多个楼盘的居民意见很大。

金沙洲价格战首付14万起 市区最后一块置业热土
金沙洲周围可见大工地

值得一赞的是金沙洲的景观资源。众所周知,珠江作为广州最为璀璨的风光及资源,在历经多年开发和限高令的实施之后,一线江景盘日益稀缺,尤其是市中心的一线江景盘更成为绝版。随着二沙岛、珠江新城、滨江东等一线江景地带开发完毕,金沙洲近乎奢侈地拥有城市最为珍贵的一线江景资源。据统计,目前金沙洲可望江的楼盘就包括保利西海岸资料团购论坛)、金域蓝湾、恒大绿洲资料团购论坛)、中海金沙湾资料团购论坛)、恒大御景半岛资料团购论坛)几个楼盘,而且江边都是滨江公园,绿化环境相当好。此外,不少楼盘还拥有浔峰山山景资源,远离尘嚣。

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金沙洲山景资源丰富

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金沙洲沿江一带环境优美

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规划发展篇

浔峰新城规划完善 交通商业重点攻关

今年7月20日,《广佛—金沙洲地区同城整合规划》公布,广佛双方协商决定,金沙洲规划重点整合范围为整个浔峰洲岛,由广州金沙洲、里水金草洲和大沥海北片三部分组成,规划总面积约26.8平方公里,广佛双方将联手把浔峰洲打造成为“浔峰新城”,将它建设成宜居乐活示范新城、山水特色都市绿洲、文化休闲创意之岛。

根据规划,金沙洲将考虑预留广州地铁12号线西延通道,连接佛山南海包抄环线,同时建议广州地铁6号线北延一站与12号西延线衔接。此外,金沙洲未来的交通也将改变目前对外单一依靠金沙洲大桥的局面,形成四通八达的路网格局。金沙洲规划总体路网骨架大致为“三环+三横+放射”的结构。“三环”包括外围快速环、中部滨水环路和内部环山路。“三横”包括建设大道-大坦沙路、里横路(里广路)-沉香沙大桥、碧江大桥规划路-黄石路。“放射”是指岛内向外的放射状道路,与广佛区域路网广泛对接协调。

金沙洲价格战首付14万起 市区最后一块置业热土
闲日金沙洲大桥通车畅顺

金沙洲价格战首付14万起 市区最后一块置业热土
地铁六号线金沙洲段高架基本完工

生活配套上,金沙洲今年将完成广东华侨中学和海北中学的建设,推进三级综合性医院“广州中医药大学金沙洲医院”的投资建设。商业方面,今年年初,广百地产拿下佛南(拍)2011-001地块,目前该项目已经被命名为“广百生态城。根据要求,该地块在竞买人资格、商业用房建筑面积和建成后要引入商场等方面都作了规定。其中商业面积不低于5万平方米、不高于7万平方米,且必须引入2012年度全国排名前100的百货零售(只限百货零售)企业进驻,该百货零售企业经营商业面积不少于3万平方米,须于2013年12月1日前开业,至少连续经营10年。这些条件意味着,广百地产的老东家广百百货极大可能将要进驻金沙洲。而紧随广百落户金沙洲之后,金沙洲另一大型购物广场国昌新城市广场资料团购论坛)也预计今年年底开业。届时,居住在金沙洲的居民又多了一个购物休闲场所。据了解,国昌新城市广场规划总面积达650000平方米,首期包括100000平方米的国际家居广场——红星美凯龙。80000平方米的商业综合MALL,国际超市巨无霸将落户在此,多种知名品牌纷纷进驻。此外,该广场还拥有美食一条街、SPA、健身中心、卡拉OK、电影院线等娱乐生活设施配套。

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广州中医药大学金沙洲医院地块已围蔽

此外,考虑到目前金沙洲广州区域的城市空间开发已经饱和,佛山区域的开发建设尚未大规模启动的情况。金沙洲未来将对用地进行整合梳理,对原区域“工矿用地”进行重大调整,今后可改为商业、居住用地。

后记:其实,大多数人对事物的认识或许是刻板印象,条件的好坏也是取决于参照物,完美更是从来不曾拥有。作为一个跟金沙洲线三年多的楼市记者,如果让我总结,我想会是这三句话:“金沙洲,一个离广州并不是很远的地方,如果不塞车的话;金沙洲,一个房价并不算很贵的地方,如果和市区相比的话;金沙洲,一个充满美好未来的地方,如果你能忍受目前配套的不足的话。”而对于购房者来说,选择适合自己的就是最好的了,买楼大概也是如此。

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吕颖雅 本文来源:网易房产 作者:吕颖雅 责任编辑:王晓易_NE0011

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