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南巡20年:粤派开发商立足造城运动 走向全国

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1992年,在邓小平南巡讲话的鼓舞下,在中国经济经历几年的疲软之后,以广州、深圳为代表的华南地区再次成为投资的热土。而现如今已经成为中国经济支柱的房地产,也正是从1992年后,诞生了一大批深刻影响至今的地产大鳄,并逐步拥抱市场化商品房的运作模式,扩展至全国各地。

网易房产报道 “造城模式”是让粤派开发商真正声名鹊起的浓重一笔,无论是从最初的祈福新村资料团购论坛),到天河的华景新城资料团购论坛),再到让人无比惊艳的华南板块,以及日后被大规模复制到全国的碧桂园凤凰城资料团购论坛),这些都是粤派地产“造城运动”的典范,也一举奠定了粤派房企“立足广东、布局全国”的基础。

南巡20年:开发商立足造城运动 进而走向全国

市场的力量 华南板块轰动全国

华南板块,是讲述广州房地产开发历程无论如何都绕不过去的浓重一笔。一般认为,华南板块是沿华南快速干线、南联番禺区样板景观大道,迎宾路两侧开发的超大规模住宅楼盘集群的总称。这里便是开发商“造城模式”最经典的案例。

星河湾副总裁梁上燕在谈到的华南板块时,总是常提起“十几年前,广州星河湾还是一片滩涂,华南板块还是大片的农田。”现如今,广州星河湾早已成为粤派楼盘的代表之作,精致的设计及绿化,漂亮的沿江木栈道,这些在10年前都曾吸引着全国各地的开发商前来观摩、学习。

在2000年左右,这片曾是贫瘠的农田、滩涂上,开始出现动辄千余亩甚至几千亩的大盘,在此的开发商有碧桂园、雅居乐、星河湾、奥园等等,被誉为八大金刚,且均是民营企业,激烈的竞争迫使开发商们努力在产品、规划、设计、配套等全方位发力。由于政府的规划缺位,也让开发商不得不自己修建学校、医院,增设接驳楼巴,以招徕买房者。而在2001年时,当时华南板块的平均楼价仅在2000-4000多元/平方米的水平,低价也自然吸引了不少客户。

广州市社会科学院研究员彭澎认为,真正的“造城模式”有三个特征,形成一个群体造城的是“华南板块”,随后被国内很多开发商学习、复制;从单盘来看,如今在市区的华景新城也是较早在城乡结合部造城的模式;而碧桂园一般是在郊外造城。

1992年进军广州的合生创展,第一个打造的项目就是大手笔的华景新城,总建筑面积超过了100万平方米,彼时的天河仍是大片的农田,而合生的主要创始人朱孟依却料定,在广州市政府的未来规划中,天河将发展成为未来的商业中心,华景新城最终也以让合生声名鹊起。

2002年首次开盘的碧桂园凤凰城,当时位置则更为偏远,价格也更为低廉,当时广告号称“50万元可买别墅”也形象的说明了问题。而直至今天,碧桂园凤凰城依旧有新盘在售,可见凤凰城的规模之大。

造城有其特殊的历史原因 

广东中原地产项目部总经理黄韬认为,造城运动的出现有其特定的历史原因,在探索和发展阶段中也是一个尝试,当时的土地供应并没有如今的招拍挂制度,更多是协议出让,现在回头看当时协议出让的土地价格非常廉价,因此开发商能够大规模拿地,相反现在的土地价值明显有所上涨的情况下,开发商很难在大规模拿地,造城运动自然不可能在持续了。

中山大学著名的城市规划师袁奇峰就透露,“华南板块开发超前于规划,特别是在撤市改区的2000年时候,当时的番禺市政府突击出售土地,地价低廉,大量土地流失到市场上,这是一切问题的根源。”

据资料显示,2000年前后,广州市行政区划即将发生巨大变化,原番禺、花都市即将撤市设区划入广州市。正是这个时候,原番禺市大量的土地以极低的价格出售,华南板块中即使是最后批的华南新城资料团购论坛)地价也只是每平方米120元,折合每亩约8万元,早期开发的大盘拿地的价格可能更低,4到5万元就可以拿到一亩土地。

黄韬认为城市发展离不开房地产企业的推进,但这是相辅相成的,这是政府与开发商共同努力的结果体现。

造城运动奠定粤派房企“北伐”基础

为何是广州出现大规模的造城运动?广州市社会科学院研究员彭澎则认为,很重要的一个方面是由于广州这边的市场观念比较浓厚,当政府无力完成这么多的城市配套的时候,干脆政府就开放让开放商来主导,当开发商拿下足够大的土地后,诸如道路、学校、医院等配套亟需跟进,说得不好听就是政府将包袱扔给开发商,说得好听则是政府利用市场化的力量来发展、经营城市,这就促使开发商有可能来造城,如果政府不给你这么大片土地,你就无法造城了。

第二方面,造城运动也多少促使了开发商从小到大迅速的成长,开发商都是通过造城运动得到了飞速、超常的发展,建造如此大体量的楼盘,使得开发商有了足够的经验从容的运用资金,组织团队,提升操控能力。广东的开发商是在华南板块取得成功的基础上,全国瞩目的情况下,开始迈向北伐,全面进军北京为主的北方市场,然后走向全国。广东的开发商受益于造城运动,正因为开发商有了造城的经验,使得他们走到全国他们都能够适应,这就是造城运动造成了广东地产商超常发展,这也是一个意外的收获。

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