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南巡20年:地产商的奋进 粤派地产北伐时代

2012-05-28 08:06:25 来源: 网易房产 举报
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1992年,在邓小平南巡讲话的精神鼓舞下,以广州、深圳为代表的华南地区再次成为投资的热土。而现如今已经成为中国经济支柱的房地产,也正是从1992年后,诞生了一大批深刻影响至今的地产大鳄,逐步拥抱、建立市场化商品房的运作模式,进而扩展至全国各地。

网易房产报道  以华南板块为代表的广州开发商“造城模式”崛起后,轰动全国,随即产生一些列的连带效应。激烈竞争局面带来的楼价低迷,以及企业自身发展壮大的需要,也开始让企业将目光瞄准全国,粤派地产的“北伐”时代开始,而随着2003年后楼价进入一个快速的增长期,也让粤派房企们开始撑足胃口,谋求更高层面的企业运营——资本市场。

在这之间,楼价飙涨,不少城市运营中的经验、教训也不断显现,开发商成为城市建设的先驱者,政府建设的缺位,相互依赖同时又暗中博弈,政府与开发商的关系也成为一个值得探索的焦点。

南巡20年:粤派地产的北伐时代

北伐时代:立足广州,布局全国

继合生系率先进入北京后,2002年起,保利、富力、星河湾等企业开始陆续北伐,正式走出广东,迈向全国。

2002年9月,保利地产开始其“立足广州,布局全国”的战略转型。仅三年,保利地产在广州、北京、上海等十大城市设立了多家子公司。初步形成以广州、北京、上海为中心城市,辐射环渤海经济圈、长江三角洲经济圈和珠江三角洲经济圈,以重庆、沈阳、武汉等区域中心城市辐射西南经济圈、东北重工业区和华中经济圈的战略布局。

富力则与其他南派房企不同,没有进入华南大盘就直接去了北京。2002年,富力开始在北京建设北京富力城,2004年开始进入天津,开发了天津富力城,将富力的“造城模式”推向全国。而发起于华南板块的星河湾,则用其精美的南派园林、建筑设计打开了北京市场,其后也进入上海、太原等市场。

广州房地产的资深人士韩世同认为,驱使开发商走向北伐的重要原因是当时广州开发商面临着激烈的竞争,楼价迟迟未能见涨,与此同时,土地价格的增长让开发商深感利润空间过于微薄,因此选择了北伐。

广州市社会科学院研究员彭澎则补充认为,广东的产品受到内地的欢迎,被大量的复制,这首先是北伐的基础,广州开发商发现与其教会学生,还不如自己去开发;其次,开发商明白了在广东毕竟只是地方企业,要走向全国必须进入北方市场,因此开发商大量进入北京,通过“占领”北京市场后,他们一下成为全国性的开发商。

珠江新城规划之惑 富力借势崛起

环顾如今已是高楼林立的珠江新城,尚不茂密的树木昭示着这里是城市建设新的篇章,而实际上,珠江新城也已经走过20年的历程,1992年伴随着邓小平南巡的脚步,珠江新城在广州吹响“建设国际化大都市”的号角之下,开始了规划的起点,但直至今天,人们在珠江新城身上却找不到与它年龄相符的成熟。

广州市社会科学院研究员彭澎则回忆道,珠江新城最初的规划与现在不同,是想将城中村保留下来,与现代化的CBD融为一体,当时的天河依旧很空旷,由于大量外来打工者在城中村寻找廉价公寓,造成了城中村内违章建筑十分严重,原来政府仍想通过“公共建筑”来拉动珠江新城的建设,但迟迟还没上马,随后便转变思路让开发商提前进入。

“当时最便宜的土地是2800元/平方米,很多率先进入的开发商都尝到了甜头,而富力也在2003年开始在珠江新城大面积拿地,成为珠江新城拿地最多的房企,由此才形成了珠江新城建设的一个势头。”

2003年起,富力地产便开始斥资在珠江新城大规模拿地,2003年当年,富力在珠江新城共拿下了7快商业地块,至今富力在珠江新城共拿下了近20块地。富力也由最初的旧城改造、改造厂房做中低端产品的开发商,一跃成为广州商业地产的龙头老大。

“先由住宅敲动珠江新城,然后才是公共设施的配套,最后才是亚运工程的进入,现在珠江新城才形成了一个比较辉煌的局面。”彭澎认为,开发商对于珠江新城的提速,发挥了一个很重要的作用。

当然,随后也产生了对珠江新城规划的检讨,发现珠江新城原有的规划没有坚持下去,太多的住宅建设,使得原有的八大功能区,例如会展、金融区已经“无地可放”,便使得会展经济区随后安排至琶洲、金融区安排在员村地区,这样便形成了“泛CBD”的概念。

开发商先行 特殊历史条件下的角力

华南板块、珠江新城这些案例,也让不少人对于政府在城市建设中的缺位颇有怨言,但正如邓小平南巡讲话精神所言,“改革开放胆子要大一些,敢于试验,不能像小脚女人一样。看准了的,就大胆地试,大胆地闯。”

彭澎就认为,对于政府的缺位,要在特定的历史条件下看待这个问题,实际上政府并没有太多的精力、资金来做这个事情,所以只能引进社会和市场的力量才能有高速的发展,但这也间接使得开发商提高了房价,这也是高速发展带来的负面效果,特定的时期难以避免的现象。

彭澎表示,最早政府主导下的城市建设,也是让国有建设公司参与建设,例如城建等企业;后来民营开发商开始了造城运动后,也自称“城市建设者”,他们也确实极大地拓展了城市发展的模式,很多基础的建设开发商也介入,开发商与城市建设形成一种互动的关系,城市规划走到哪里,他们就开发在哪里;开发商对于城市建设有不小的贡献,这是与博弈的结果。

林鑫源 本文来源:网易房产 作者:林鑫源 责任编辑:王晓易_NE0011

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