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广州房企违规低价买地 地价90元囤了十年卖2万

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十年前以不足100元/平方米的价格违规廉价买地,十年后在这块地上卖起了价值千万的别墅。这是广州星河丹堤项目的真实故事。

2002年,在广州市国土局珠江管理区分局(下称“珠江国土分局”)原局长叶苏仔的帮助下,广州泛科新应用发展有限公司(下称“泛科新”)以90元/平方米的价格取得了南沙区红岭流水井周围大面积坡地,并在未全额缴清土地使用权出让金的情况下,取得了出让日期为“1998-12-10”、发证日期为“2000年4月2日”的《国有土地使用证》,而出让金直到2006年才缴清。同样是在2006年,这块地被星河集团收购。

“泛科新是我们收购的公司。”星河集团副总裁邓维杰对时代周报记者表示。“那是我们近几年收购的公司,它以前的情况我们也不了解,但我们的收购程序是合法的。”星河集团品牌管理中心经理姚燕娜亦如此向时代周报记者反映。

不仅如此,日前,星河丹堤又被指在广州市最大的免费森林公园内建别墅,涉嫌非法占用森林资源、破坏生态环境。然而,这些都丝毫不妨碍该项目取得五证。更令人瞩目的是,该项目因“半山伴海”的黄金位置而身价暴增,目前整栋价格在600万-1600万元之间,单价近2万元/平方米。

土地来源却有隐情

“广州星河丹堤项目,位于广州南沙经济开发区,被黄山鲁森林公园环抱。占地面积约40万平方米,总建筑面积约32万平方米,均为低密度高档住宅。其中住宅20万平方米,商业及星级酒店等配套约3万平方米。”星河集团官网如此介绍该项目。

广州星河丹堤的开盘时间是在8月中旬,项目首推369-590平方米的独栋、双拼、联排三种别墅产品。但是已经未销先火了。据该项目营销中心透露,从7月中旬召开全球发布会开始,该项目就能够进行诚意登记,首推的别墅是50余套,但已登记得差不多了。

“诚意登记就是先交一定的诚意金,联排、双拼别墅是交10万元,独栋别墅是交20万元。目前还未开盘,暂无均价,但是整栋别墅价格在600万-1600万元之间。现在卖得很俏,要登记要趁早。”一位置业顾问对暗访的时代周报记者表示。

在营销中心的二楼,大厅的墙上挂着该项目的五证:《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。预售证的签发日期是今年7月12日。“只要取得了预售证,就说明前面的几个证都没有问题的。”另一名置业顾问如是称。

不过,该项目的《国有土地使用证》的来源却有隐情。

10年前违规买来的土地

如果按照该项目的《国有土地使用证》上的拿地时间来算,南沙星河丹堤项目从拿地到开工竟然相距了12年。时代周报记者8月3日下午致电星河集团的相关负责人询问此事,她称“那块地是近两年才买的”,并以“正在开会”为由匆匆挂掉。

实际上,这块地从未公开挂牌出让,而真正的交易时间是在2002年。在这宗买卖的背后,叶苏仔起着关键作用。

2009年11月,叶苏仔因“滥用职权罪”获刑两年六个月,罪状是:其在已无审批权的情况下,倒签土地出让时间,变无权为“有权”,变非法为“合法”,将南沙开发区范围内的599亩坡地低价出让给两家公司,造成国家损失7000余万元。

广州南沙区检察院指控称:2002年10月28日,在仍是分局局长的叶苏仔的建议下,珠江管理区党委作出决议,并以管理区名义书面通知要求珠江国土分局将位于红岭流水井周围599亩的坡地以90元/平方米出让给泛科新和广州市宝安房地产开发有限公司(以下简称“宝安公司”),由珠江国土分局负责洽谈并办理有关手续。

此后,已无土地审批权的叶苏仔未报指挥部批准及土地评估机构的评估,也未按规定采用公开招标、拍卖方式,以珠江国土分局局长的名义在2002年11月上旬,与宝安公司和泛科新签订对红岭流水井周边399508.5平方米(约599亩)、单价90元/平方米、总额为3595.5765万元的国有土地出让合同,并将该合同的签订日期倒签为1998年12月9日,使其生效。

而之后,泛科新在未全额缴清土地使用权出让金的情况下,就获叶苏仔审批核发,取得了证号为012044139的《国有土地使用证》,而发证日期却签为2000年4月2日。

泛科新其实就是星河集团收购的公司,也是南沙星河丹堤的开发商。泛科新成立于2002年8月28日,目前注册资本45000万元人民币,法定代表人是陈金鸿,时间刚好是其拿地前不久。工商资料显示:其经营范围是“工业、农业、林业、环保、体育新产品及新技术的应用推广,以及房地产开发经营等”,所属行业却是“农业科学研究与试验发展”。

实际上,网上关于该公司的介绍称:“公司成立之初主要经营应用环保设备、农林生产设备,注册员工人数为8人,注册资本100万元人民币”,神奇的是,其却能在成立不到两个月的时间内就借助叶苏仔之手违规廉价购买了南沙区红岭流水井周围大面积坡地。

而更奇怪的是,南沙区红岭流水井周围共399508.5平方米的土地是当年叶苏仔贱卖给泛科新和宝安公司两家公司的,但是这块地的国有土地使用证上显示的土地使用者却只有泛科新一家公司,并且广州星河丹堤项目的占地面积也是399508.5平方米,开发商也显示是泛科新,为什么当年归属两家公司的这块地却只归泛科新一家所有,个中经过目前仍不得而知。

时代周报先后两次致电泛科新总机,对方均称:“这是星河集团子公司,具体事务请咨询集团总部。”而8月3日晚上,时代周报记者收到星河集团相关负责人的短信回复:“谢谢关心!项目具体情况请到现场咨询。”之后再无回应。

而姚燕娜则向时代周报记者证实:“泛科新是星河集团这几年收购的,目的就是为了开发星河丹堤这个项目,对于这家公司以前的情况并不了解。目前是集团在南沙的分公司负责开发这个项目,因为这个项目本身是在泛科新名下,所以开发商用的是泛科新的名。”

涉嫌非法占用森林资源

该项目的宣传口号是“半山伴海”,集团官网也称是“被黄山鲁森林公园环抱”,更被定义是“目前广州唯一一个拥享国家森林公园的豪宅盘”,可见,黄山鲁森林公园是其最大的卖点。

黄山鲁森林公园首期工程是在2007年8月正式动工,2008年1月底就开放了。有分析称,星河集团早就拿地,但是却等到森林公园完工后再动工,囤积的价值不言而喻。

另外,国家早就三令五申控制对别墅类房产的开发。国土资源部除2003年提出的“禁墅令”外,2006年5月30日,下发“关于当前进一步从严土地管理的紧急通知”,要求自当年5月31日起,一律停止别墅类房产项目供地和办理相关用地手续,进行全面清理。2008年1月,国务院下发《关于促进节约用地的通知》,要求“合理安排住宅用地,继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应”,2010年出台的“国19条”中,也重申严禁向别墅供地。而在森林公园内建别墅更是被视为是非法占用森林资源、破坏生态环境。

2010年7月23日广东省第十一届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过的《广东省森林公园管理条例》第十七条规定:“森林公园内不得建设破坏森林资源和景观、妨碍游览、污染环境的工程设施,不得设立各类开发区;森林公园生态保护区和游览区内不得建设宾馆、招待所、培训中心、疗养院以及与森林风景资源保护无关的其他建筑物。已经建设的,应当按照森林公园总体规划逐步迁出。”

据华南濒危动植物研究所的专家现场考证,黄山鲁森林公园内野生动植物资源丰富,现已发现有维管植物460种,其中野生植物434种;另外还有8种两栖动物、4种爬行动物及众多鸟类,鸟类的密度是在广州各森林公园中最高的,整个公园的生物植被覆盖率达到99.9%。广州星河丹堤项目在森林公园里大兴土木,无疑对生态环境产生影响。

不过,南沙区农林局却称广州星河丹堤项目不受其约束。“他们广告是那样打,但那个项目不在森林公园范围内,不受我们管辖。”南沙区农林局相关负责人对时代周报记者如是表示。

此外,南沙的软土地质问题一直受到广泛关注。知名学者、北京大学旅游研究与规划中心主任吴必虎向时代周报记者分析:“有没有持力层?有的话有多深?建筑高度有多大?投资力度有多大?这些都是影响在软土地质建建筑的关键。”

“依山而建有基岩支持,软土隐患倒是没有。更多可能会受到台风影响。” 吴必虎接着说。

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