贾康：中国房地产回暖还会延续

2013年1月8日，由广东省地产商会、网易房产、中山大学房地产EMBA同学会联合主办的“2013中国房地产新年峰会”在广州星河湾大酒店盛大举行。

会上，财政部财政科学研究所所长贾康发表了演讲。

主持人：

首先请到的一位嘉宾，他是经济学权威大奖孙冶方经济学奖获得者、中国财政学会副会长兼秘书长、北京市人民政府特聘专家、福建省人民政府顾问、中国人民大学、国家行政学院、厦门大学等特聘教授，博士生导师，掌声有请我们今天的第一位演讲嘉宾，财政部财政科学研究所所长贾康先生。

演讲主题是“2013年宏观经济与房地产业的展望”

贾康：

2012年宏观经济走势是对勾“√”形

各位领导，各位嘉宾大家下午好！在这里我要谈一下我对2013年宏观经济走势是什么看法，另外可以对房地产业做什么展望。刚才主持人说了两个形态，我跟这两个形态的看法都有不同的判断，总体来说，现在宏观经济走势不是U形有一点像都勾形，我们经历2012年在一季度为代表的经济增长速度偏快，下滑以后逐步收敛，在三季度完成触底，四季度进入触底之后回升的过程，我们现在处于左边像V形的一个快速下降的过程，右边并不是对称的V形往上走，走的斜率不会那么高，是相对平缓的往上回升。

去年对地方政府和企业压力非常大，在上一年年度增长速度软性回调，宏观调控主动提出把增长速度压到8%以下。但增长速度从2011年度第四季度8.9%一下滑到了2012年一季度8.1%，这样偏快下滑的势头如果不得到遏制，7.5%的年度增长速度都保不住。按0.8个点一个季度下滑，第二个季度在下滑0.8就击穿了7.5%。在调控努力下，第二季度下滑3个点，第三季度下滑2个点，回顾到四季度的以后，合计仍然有7.7%的增长速度。在一系列指标表面我们已经完成了，经济偏快下滑以后实现稳增长的调控目标。

四季度的数据很快会出来，有把握实现7.7%到7.8%的增长速度，是不是还可能偏快一点，至少有7.7%，这样一来正好和前面7.7%合在一起。我们有非常大的把握做出对2012年宏观经济增长速度的判断。全年实现了7.7%的增长，增长触底回升说明整个经济的回暖已经在过程之中。

2013整体走势看好

既然如此我们可以有一个判断，2013年宏观指标相当好看，我们应该能够得到很好的开局，这里至少有两大因素：经济在触底回升过程中自然有一个惯性，周期性的波动触底回升不会在几个月之内逆转，惯性会继续把持这样的态势，当然这是假设没忽悠其他重大的影响因素，比方说没有第二探底意料之外的事情。还要考虑我们的政策。我们去年5-6月已经明确把稳中求进表述为稳增长，在稳增长趋向之下，货币政策采取一系列降低存准金率等措施，财政政策继续积极扩张性政策的呼应，合在一起稳增长的政策效应。按照过去经验来说，政策效应在4到5个月之后会更明显的表现出来，这4到5个月刚刚走完不久，政策效应还会发挥作用把经济热度维持在一定水平，而且还会继续运行，再叠加上整个经济运行回暖回升的惯性，可以使我们有相当大的把握，我们今年一季度有一个较好的经济增长速度可以进一步提振市场信心，拥有很好的开局。这样的情况和“十八大”有内在的联系。

在中国经济社会转轨过程中，“十八大”注定上历史上重要的节点，我们在新的历史节点上，又面临矛盾凸现期的种种矛盾，突发多发的潜在威胁。“十八大”给了我们新起点，通过新一轮攻坚克难的改革，给我们一个新的发展期，我们现在恰恰处在发展期区间。

今年从一季度往下说，有比较好看一季度的宏观经济指标和市场普遍进一步信心提振之后，最大概率事件是全年经济运行状态好于去年，如果说去年是7.7%左右增长速度，2013年很可能占在8%以上，我估计宏观管理部门仍然会提7.5%的增长目标，现在很多具有影响力的主体都预测8.2%甚至是更高。我们还要密切关注外部世界走向。中国是高外贸依存度的经济体，我们要观察美国在开始“财政悬崖”缓冲之后，是否可以如愿化解不良的影响。我们继续观察欧债危机还有可能兴起什么样的风波，总体来说，今天外部世界潜在威胁和复杂性不高于去年，或者说这方面可预测性更好一些。

这是非常简要的把我对2013年宏观经济走势基本看法做了汇报。下面要谈谈房地产业。

房地产调控新政应推进制度建设

房地产业如果不抠字眼，如果做广义的连接，直接连接所谓的建筑业，这样就避开有些同志的争议，什么是支柱产业，有人说建设业有人说房地产业，合在一起按照三步走，在现代化过程中发挥巨大作用的的强大引擎和长期动力源，在城镇化方向上我们还有很长的路要走，20-30年城镇发展过程中我们经济潜力得到释放，就是接上了我们现在所说的地气。同时在这个过程中房地产业客观上需要它发挥政治作用，而我们必须清醒认识到，提防这个支柱发展过程中带来的不健康和给我们带来的困扰，房地产业不健康，房价过高，甚至威胁了和谐局面社会方方面面关注和不满，而引出了房地产调控新政。

短期来看，房地产业应该合乎规矩，根据宏观经济向好，根据触底起稳之后的回升回暖继续完成，或者说继续演进房地产业界的回暖过程。这个回暖过程在去年6月份已经明确说到。因此在稳增长提出后，可以预计经济回暖，房地产业在其间不可能置身事外，当时严峻形势已经过去。当时在讨论的时候我表述了这样的预测，下半年房地产业就是回暖的过程。现在来看各个方面数据虽然有区别，但是总体来说对究竟是否回暖可以做非常清晰的判断，这个过程非常直率的讲还会延续。

去年下半年房地产业回暖之后，今年继续延续回暖过程中我们一定要理性的认识，争取总结过去的经验，特别关注伴随很多正面效应发展中间有什么矛盾可能突发，在矛盾凸现情况下，我们应该怎么样尽量促成理性的调控。而理性的调控正是我始终强调的，也是我们现在无法回避的。房地产调控新政真正应该表现这一轮比历次的调控更高水准，就是推动制度建设。制度建设里应该包含各位很关注的房地产税改革的事项。说这个概念之前我想说一下我个人对房地产新政通盘框架的理解。

保障房上政府要管的三大件事

应该客观的承认这一轮房地产调控进步所在形成双轨统筹框架。双轨不是我们现在讨论的商品房、产权房，在保障房概念下有了通盘规划，所谓几年之内3600万套的供给，就是要把保障全局配套做到位，解决就是低收入阶层和低中收入夹心层怎么样居住有居，这事关全局。在保障房政府要管的三大件事。

第一，规划。棚户区改造、廉租房等放在通盘的国土开发计划和住房建设有机建设方案之内。而且要尽量避免低端像廉租房成片的建设，尽可能像李克强同志所说，在各个小区内分散融合进去，这样减少以后矛盾和问题。

第二，托底。哪怕低收入阶层也要住有所居。

第三，进退。哪怕政府成本很高，你也要说清楚，什么样人可以享受，什么样人不可以享受，他住进去不一定一辈子享受，有一些人应该有替代，如果有合理公租方变成产权房的制度必然合理，但是没有政府就应该有一个合理制度的框架，如何从公租房保障房推出来，让购买商品房的人把保障房让给新起的低收入阶层让他们住有所居，这是保障轨上的三个要点。

商品房市场轨上同样是一个规划，一个规划把所有的都覆盖住，跟着是管竞争规则。市场轨上就应该允许市场机制充分发挥作用，在竞争中间政府要管就是公平，规则掌握好接下来就管收税，不仅交易环节要税收，制度建设来说，消费住房保有环节，在高端推出房地产税这样的调节机制是无可避免的，就是保有环节也需要征税，但是所有税费应该整合加以合理化，这样的改革方向我认为已经锁定。什么依据呢？就是管理部门改革文件，在2012年文件里明确规定时适扩大房地产管理范围，但是我们没有看到哪一个城市跟进，但是现在情况不一样。2013年种种信息综合分析，扩大改革试点可能性大大增加。

扩大房地产改革试点可能性大大增加

最近可以看到财政部谢部长正式发表的文章，有关管理部门领导代表管理当局正式发言的文章都清晰指出改革要往前推进。

再往下要说一下对行业的影响，改革推进过程仍然是按照小平同志所说大胆试的情况下，扩大试点范围，试探改革对房地产业的影响和房地产市场的影响，而不是全面推开的改革。。

第一，仍然是预期性。领导层现在已经说，要调整利益格局和调整利益预期。预期的调整大家不要小看，是软性切入但是效应会越来越多发表出来。第二，影响是局部。直接影响加入试点行业的城市，两地之外那一些城市加入，哪些区域相关利益联系者首先受到直接的影响，这些直接影响往其他地方以预期的方式扩散。这些加在一起力量会有所上升，会对冲一些房地产业回暖的热度，但从长期看引入几个非常重要，高度肯定制度建设的推进过程。第三，着手发力处理房地产业发展长效机制问题，就是制度建设问题。走向现代国家，现代税制，中国必须考虑从何处入手，房地产改革是可以直接建设的税制。十八大文件非常明确说加快财税改革。对大家都关心的收入分配问题都有影响，不可能收入分配一下子好了，但是促使收入分配的优化、量化是不可缺少的杠杆手段。收入分配指导手段在上半年并没有推出，但是今年会进一步推出。

我们从全局来看是良性的，因为有利于房地产业在长期发展过程中，继续发挥支柱过程中减少泡沫，前面领导的致辞说到我们的成绩和担忧，真正有效长效的机制就是靠经济力量遏制肆无忌惮的炒作，使过程中更多注入理性，要靠经济杠杆使大家的行为更加符合长远利益要求。也是十八大之后一定会张开新一轮配套改革的组成部分。

最后我想谈的理论是，我们作为市场主体，企业界的人士在新的发展过程中间，无论怎么样考虑自己生产经营战略策略，还是要先看大势，看大势有基本方向判断和我们怎么样在“十八大”精神指导下，怎么样改革的同时，结合本身的核心竞争力，进一步优化自己生产经营的战略和策略。我们顺应政策大方向和制度建设的进程才能更好的把企业做大做强，求得长远的发展。

请大家批评指正，谢谢！

主持人：谢谢贾所长，请您留步，今天嘉宾演讲演讲之后5分钟互动环节，各位嘉宾您对贾所长的讲述有什么阐述您可以举手示意。有请这位先生，您怎么称呼，贾先生。

观众：贾所长您好，对于保障体系方面，保障房建设的资金来源是什么，大家都说建保障房，但是国家没有钱建保障房。第二对高端商品房的征税是否影响社会的反弹，因为大家购买的时候已经交税了，再加税是否会有问题。

贾康：第一着眼点是说保障房需要国家投入，钱从哪里来，税可以增加来源。我始终强调房产税和其他的税收是在筹集政府资金的同时还在起调节功能。在中国不能普遍征收叫高端征收，使先富起来的成员更多做一些贡献，并不是让他们伤筋动骨，而是让他们在征收调节之后安享调节改革开放带来好处，国库充实之后可以更多的建保障房，两者没有矛盾。您说高端税收是否会使税收进入箫条，我觉得没有这样的力量。内部讨论时领导同志非常明确说我们测算大概35%不到，即使50%城镇化率，要走大70%-80%的水平上才会相对稳定下来，也就是今后20多年，按照每年城镇化上升1个点来看还要走20-30年的发展历程，没有力量能够对冲击在城镇化过程中间支持房地产业繁荣根基性的力量。我们只是让这个过程中间相对沉稳，保持这样的繁荣不要被疯狂炒作的泡沫造成很多负面的影响，我对这样的过程有信心，不会因为搞房地产税而把发展前景伤害。

主持人：谢谢贾所长，谢谢，请落座。第一位演讲嘉宾演讲时间暂告一段落。