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秦虹:2013房地产政策力度不减 房企要谨慎乐观

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会上,国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹做了主题演讲。现在坚持短期调控政策不动摇,力度不减弱的情况下,同期加强中长期市场化法制化的建设是我们现在必须考虑的,我认为应该被政府纳入议事日程。

2013年1月8日,由广东省地产商会、网易房产、中山大学房地产EMBA同学会联合举办的“2013中国房地产新年峰会”在广州星河湾大酒店盛大举行。

会上,国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹做了主题演讲。

主之人:接下来请今天第二位演讲嘉宾,是主持参加我国大量房地产住宅政策课题的研究,对政策十分了解,我们掌声有请国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹

主题是“新一届政府下的房地产政策走向分析”。

秦虹:

大家下午好,很高兴有机会跟大家再次交流一下房地产问题,今天给我出的题目是让我讲房地产政策趋势,到了年末,大家都在关心一个问题,就是为什么今年年初房地产市场处于比较冰冻,比较低迷的时期,到了年末的时候房地产市场的需求相对比较旺盛,销售速度快这样的局面,我认为出现这样的局面主要的因素,主要的原因还是由预期决定。

三项预期影响2012年房地产市场变化

房地产不是普通的消费品,房地产有很强的资产属性,所以影响房地产市场变化的主要是预期,什么来影响房地产市场预期呢?我认为主要有以下三个方面因素所决定。

第一,货币政策和调控政策变化对市场与其影响特别大。大家知道,今年宏观通胀从年初的一季度一直到三季度,超过了绝大多数研究机构和政府部门的预期,直到三季度我们宏观经济才走到起稳,四季度才缓慢提升。为了稳增长我们今年货币政策明显比去年要宽,再加上今年房地产调控政策没有继续从严和从紧,首先货币政策和调控政策对房地产市场的预期产生的影响,特别是调控政策没变,但是货币政策比去年适度宽松,所以改变大家对未来房地产市场走向的影响。

第二,宏观经济走势的变化。年初的时候大家知道我们受外需影响,我们的投资增速也在下滑,前三个季度经济是下行趋势,在下行趋势下人们对房地产市场的预期并不乐观,四季度经济开始触底反弹,人们对宏观经济的走向看法发生改变,特别是“十八大”之后,人们对未来新一届政府充满信心,所以认为明年经济一定好于今年,在这样的预期下对2013年市场的预期也发生了变化。

第三,房地产本身的供求关系。由于房地产市场调控持续了两年,开发企业前端市场也发生了变化,比如说新开工面积的增速是负增长,开发增速明显放缓,供应的减少也引发大家对供求关系可能会即将发生逆转心态的影响。

以上三个因素,货币政策和宏观经济走势以及供求关系的判断都决定了房地产的走势,由于预期特别大所以市场呈现以下的特点:市场呈现集中观望或者是集中释放的特点,年初的时候大家集中观望都不买房,等待房价下跌,越不买房地产企业压力越大,越降价越观望。到年末的时候需求改变,需求集中释放,一看有人买,大家都跟着买,所以预期影响需求不稳定,集中需求和集中观望的特点非常明显。一线城市需求量持续的放大,导致土地供应受预期的影响,开发企业积极拿地导致出现了地块的地王。

严格调控以应对集中观望和释放的预期

短期市场分析我们现在来看主要是受预期影响的改变,坦率的说,最近一些调研活动采访了很多开发企业和业内人士,大家目前的情绪是非常的乐观。整个行业的参与者,行业的主体从年初的悲观到年末的乐观,在这种情绪下,对整个房地产走势是有一定的影响。

我们也应该看到,我们对未来房地产应该保持一种理性和谨慎乐观的态度,而不能够过于盲目乐观。2013年在目前房地产市场格局下,一线城市原来房价压力比较大的城市,现在出现需求的上升,市场分化的格局仍然持续;一些库存量比较大的地区,目前还处在消化库存的阶段。政策对房地产市场的影响从短期来看,2013年可能仍然不会放松调控的力度。越是新开工的下滑,新开工投资不能由负转正,调控就不能放松。越是需求量增长快的地方,越是房地产增长快的地方,调控尤其是要严格,这样才能对付尤其集中观望和集中释放的状态。

2013年房地产政策力度不减,房企要谨慎乐观

2013年对整体的政策判断,我们认为房地产政策力度不会减少,特别是在有需求开始集中释放的地方,这一次的调控主要是针对需求的调控,调控尤其是无法放松。这是我对短期房地产政策的判断,我们不可能知道下一届政府有什么房地产调控政策,因为3月份新一届政府才能够运行,我们现在只能做大致的判断,今年房地产调控政策力度不会减。

如果对今年房地产乐观的话应该谨慎的乐观,防止整个行业出现非理性,盲目的市场判断,这样有损于整个市场的健康发展。

从长期来看,未来“十二五”、“十三五”判断房地产市场走势对我们来说非常重要,房地产从来不是短期投资,从拿地到建设到销售,完成一个销售周期要花几年的时间,所以我们对中长期房地产市场的判断尤其重要。    中长期房地产市场的走势政策应该如何呢?首先要依据当前住房发展的实际情况来判断,中长期房地产市场政策走势怎么样?当前中国房地产住房市场的情况是什么?可以说,我们在80年代作为一次房屋普查之后,这么多年来中国没有做过房屋的普查,我们对房屋普查的底数不是特别的清楚,但是我们得益于2011年底,中国做了第6次人口普查,其中有一部分是住房数据,我们对住房数据进行分析和判断的话,大致可以得出当前中国住房大致的基本情况。

中国城镇发展的主要矛盾是发展不平衡

经过第6次人口普查的数据反应出的情况,我们感到过去的10年,自从1998年制度改革之后,过去十几年里中国住房建设得到飞速的发展,发展非常快。如果按照第6次人普查的数据来进行分析,我们大致可以判断,目前城镇里面存量住房,包括集体户,也包括家庭户,包括每家每户的住房以及集体宿舍这样的房子算在一起,用于住的房子里50%的房子是过去10年竣工的。如果按照家庭户计算,现在城镇里面家庭,有40%的家庭住在过去10年里面竣工的新房,从人均面积拉克妈,在住房改革的时候1998年,城镇住房面积只有20平方米,到了2011年年末我们城镇人均住房面积已经达到32.7平方米,通过以上的数字我们可以得到一个结论,中国目前城镇发展的主要矛盾已经由过去的短缺不足转变为现在的发展不平衡。

为什么这么说?我们大致可以看到,在1998年住房改革的时候人均住房20平方米,从哪儿之后我们应对2亿多人城镇新增人口住房需求,同时有大幅度提高原居民住房的条件简单的说,住房主要矛盾就是要应对短缺,应对不足,我们要大量的供应满足新增需求和过去的改善性需求,但是那一个时候住房发展不平衡问题并不突出,到了今天,经过十几年住房发展,去年城镇人均面积超过10亿平方米巨大的竣工量,今天算总帐,算人均,算数目都有非常漂亮的数据,人均32.7平方米,在发达国家城镇化率50%的时候,当年人均住房面积普遍没有中国现在高,也就是说我们算人均、算速度,面积都是大规模增长与发展。但是现在住房发展不平衡突出,人均32.7平方米,问题在于一部分家庭占有房子的面积套数很多,但是还有一些住不起买不起房的家庭,他们的压力非常大,一部分家庭拥有很多套住房,另一部分没有住房,蜗居、群居等等现象存在说明的就是一个住房发展不平衡的问题。

未来城镇化还在持续,未来大概仍然是1%左右城镇化率,以我们现在城镇总竣工面积来看,未来的城镇竣工面积不需要太高的增长速度,根本不需要保持过去十年住房进攻面积增长速度,只需要2-3的增长速度,我们就可以面对拆迁新建住房的需要。现在住房发展面临的主要矛盾,实际上不是要应对短缺和需要大量增加供给,我们需要增加供给不是向过去十年那么迫切,我们更重要的是防止住房资源占有不平衡的问题扩大,住房资源占有不平衡的问题不仅仅是关系到谁住好房子、谁住大房子、住房面积是多少。在市场化情况下,住房面积的大小直接体现了家庭财富的多与少,住房已经资产化了。

如果我们放任住房资源占有不平衡的继续扩大,实际上就是推动城镇居民家庭财政水平的进一步扩大,这将极大激发增加社会矛盾,影响社会稳定。从中长期来看我们政策选择是什么?不是简单的增加供给,以大量粗放式城镇化推动住房建设的发展,今后我们政策主要的目标和主要方向就是要解决住房发展的不平衡、不协调、不持续的问题。

怎么样解决呢?政策的调控,政策的重点就是管理好需求的两端。对一端来说,那些已经有很好的住房条件的,还要继续占有和扩大住房这部分资源,在政策上还要持续进行抑制。

另一端没有住房,需要住房解决家庭问题,政府要给持续的支持。第一方面我们要真正落实到住房保障,3600万住房保障房建设,完成后加上过去建的保障性住房,那时候住房提供保障房的比例将到达20%,此外就是要解决非保障边缘那部分的家庭,他们也是住房的第一次购买,他们也需要住房,但是不在保障房圈内,但是又在没有能力购买商品房范畴内,就是所谓的“夹心层”。我所理解的政策方向,就是房地产市场在调控方向不变、力度不减的同时也覆盖到这部分家庭。

中长期住房政策的三个关健词

按照“十八大”的政策表述就是要建立市场配制和政府保障相结合的住房制度。这是未来中长期住房政策的关键表述,这里有三个关健词。

第一,市场配制。未来一定是以市场配制为主体,我们一定要以市场化配制满足多样的住房需求,这样一个在住房建设过程中,必须要建立和市场发展相配套所有法制化和市场化的调控政策,因为我们要发挥市场配制这样的作用。什么样的市场化和法制化的调控政策呢?我认为凡是有利于管理好市场需求两端的政策都是,差别化税收和差别化政策都是法制化的调控政策。

第二,政府保障。政府保障在“十二五啊”期间完成3600万套的住房政策,持续加大政府保障房建设是没有疑问。

第三,结合。把市场配制资源和政府保障相结合中间有众多的政策选择,中间有很多的政策可以做。如何提供住房保障,就是建房子。如果我们总结发达国家住房保障之外的经验,除了建房之外,补、贴、免这些政策都可以做到政策保障和市场配制相结合。我认为今后中长期建设过程中应该更多的发挥作用,还有很大政策完成的空间。

现在坚持短期调控政策不动摇,力度不减弱的情况下,同期加强中长期市场化法制化的建设是我们现在必须考虑的,我认为应该被政府纳入议事日程。

谢谢大家!

主持人:还有互动的时间,各位现场朋友你们对这一论演讲的主题和有关观点的表述有什么话说,请举手示意。

观众:我是广东电视台房产频道的记者,秦主任我刚才听到您说到年底土地市场许多地王出来,但是我们看到许多房企对这个的表述是因为一线土地城市供应量一再减少,导致土地稀缺,开发商不得不在年底被迫拿地,被迫制造地王,以及土地稀缺性导致房价上涨预期变强,房企在拿到高价地后建成的商品房价格也低不到哪里去,地价导致商品房售价有可能不低,也是促使房价上涨的预期,对此,您对于这个观点有什么看法。现在大家一直在争论房价下不来,究竟是政府的原因,还是双方的原因,对此您有怎样的看法,谢谢!

秦虹:我看到现在的媒体总是把北京比如说北京三环哪一个地块的地王拿来说这是地王出现了,要引发下一轮房价上涨,上海某一块土地出现了地王,北京、上海房地产有特殊性,不能总是拿北京、上海代表全国的房地产市场,今年全年土地市场是负增长,还存在很多地方土地底价成交和流派,今年土地没有完成供应计划。第一,我们不能够以北京、上海个别地块或者是以北京、上海的房价代表全国,这个我们要谨慎看待。我一直认为过去十年房地产格局都是一样,大中小城市、中西部地区一、二、三线城市都是一样,都是涨的格局,房价在涨,成交量在涨。未来十年市场是分化的,有的地方涨,有的地方是跌的,不能按照惯性的思维把某一地区的地价代表全国。第二,绝对不能够忽视北京、上海作为指标领头羊城市的走势。我认为对具有标杆性城市走势应该关注,有对全国房地产市场有导向的意义,我认为在房地产价格不稳定,出现异动的地方,政府调控政策执行更加到位才是更合适的。

观众:房价下不来的主要原因在哪里?

秦虹:有众多的原因,第一,今年房地产市场和明年房地产市场持续两年的调控政策,我们没有看到房价大幅度下跌的原因,我认为是需求比较旺盛。过去需求有很多投资炒作需求之外,今年是以自主性需求为主,并不是说投资需求没有,而是说投资需求比例下降了,你可以调查一下刚性房产买的量最多。城镇新增常住人口很多,北京、上海新增的人口每年达到60万,他们来了以后就要找地方住,所以说需求是第一位。第二,货币比较宽松。投资仍然没有看到有效合适渠道,为了防止货币的贬值,人们必须要在选择众多投资渠道的情况下,房地产仍然成为大家高度关注投资的方向和领域,特别是房地产有一些投资可以和改善性需求相结合,这就引发人们愿意买房子,既解决保值的问题,又解决了改善型的问题。第三是由于制度性的原因导致,所以因素比较复杂。

主持人:我有同意秦女士说的,有时候看报道千万不要看标题,标题是吸引眼球,有的时候记者也不容易,他要吸引读者看,吸引观众看,标题是其中一小部分的组成,某某地方房子卖白菜价成本价,仔细一看仅仅是一两套的促销,而且是边角料的位置,作为读者你要仔细看全部,不要被标题蒙蔽您的双眼,谢谢您!

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