聂梅生：合理房价应该和人均收入挂钩

2013年1月8日，由广东省地产商会、网易房产、中山大学房地产EMBA同学会联合举办的“2013中国房地产新年峰会”在广州星河湾大酒店盛大举行。

会上，全联房地产商会名义会长聂梅生教授做了主题演讲。

主持人：下面继续今天主题演讲，接下来要请到地产行业领袖人物，毕业于清华大学，做过美国论塞科尔理工学员做访问学者，曾任建设部科学技术司司长，同时也是一位博士生导师。2001年起出任中华全国工商业联合会房地产商会会长。多年为推动中国房地产行业发展一直不遗余力，有请全联房地产商会名义会长聂梅生教授演讲。

主题是《房地产改革与发展》

聂梅生：

大家下午好，非常高兴参加今天的新年峰会，这是2013年第一次也是第一场会，所以尽量能够讲的大家感兴趣，刚才两位讲的非常精采，我非常同意他们的观点，今天我演讲的主题是“房地产改革与发展”，主要是讲改革。“十八大”已经开过一个多月，在一个多月之间对房地产当中也有一些变化，我最近整理了一些思路，把它充实一下，在“十八大”开会以后到今天这个期间，仍然有四个方面和房地产相关：民生、城镇化主体、产业化调整、经济化调整。民生问题是最近谈的比较多，争论比较大，原因是现在收入分配差距较大，现在一直说要出台相关的政策，原来说两会之前要出台关于收入分配条件的决定，结果现在出不来，结果说两会的时候能出，现在收入分配到了令人担忧的程度。按照发达国家来讲到了不能容忍的程度，国家统计局这部分缺少了很多灰色收入，我原来对这部的看法是农村和城市收入分配差距很大，城市也是一样。

分配不均，住房也要“限高，扩中，托底”

首先解决的是收入不公的问题，不公问题非常难解决。财政收入分配是改革的重点，我最近看了一些财政部的看法，财政支持收入分配制度，改革的重点是通过实施各种补贴政策以及建立国有企业收入分配制度等政策来实现收入分配的公正化。这是超敏感的问题，现在大家非常注意在国企上怎么说，分配不公问题的最后结构是“限高、扩中、托底”住房也有“限高，扩中，托底”，中等收入如果能够扩大，整个中国会形成相对稳定的格局，这是改革的路径。

减少差距的问题实际上一个是要限制行政和自愿性垄断获取的收入。现在改革在民生问题过程中分配不公的问题最大的障碍在于垄断性和行政性这部分财政收益的不公，在住房问题上我们可以知道，实际上这里面还是比较清楚的。另一个是更可靠的社会保障、更舒适的居住条件。更舒适的居住条件是全民性的，是民生问题。“扩中”的这部分是体现到更舒适的居住条件，并不是保障房一件事，是民生主题。

第二，十年来我国城镇居民收入变化还是很大的，变化相当大，从第一张图可以看到已经增加了很多。在今年恰恰人均收入的部分超过了GDP的增长，使我们有可能在当前情况下解决民生问题。

第二个问题是城镇化主题，现在说什么的都有，看得我自己一头雾水。因为对城镇化理解不太一样，中国指数研究院可以说明问题，未来十年，我国至少有120亿平方米住房需求，现在每年大概是10亿平方米左右的销售面积，今年也大概差不多这个数。未来十年如果是这么多的话，相当于2011年全国商品住宅销售面积的12倍以上，无论是销售额还是销售量，大家看横轴都和城镇化率有关系，只要说把城镇化率增长到50%-70%，那么住房面积竣工面积和销售额和销售量都会非常陡的上升，城镇化问题必然会带来中国住房的发展，这是突击数据并不是预测的数据，我相信在城镇化这个主题上，住房可能是有发展的。

城镇化的关键在于四项改革

我想总结一下，李克强副总理关于城镇化问题说的非常强，这也是最大的内需潜力所在。如果从50%出发，35%是去除农民工的因素，差距就是潜力。潜力，第一带来劳动生产率和城市集聚效益，劳动生产率的提高和城市聚集效益相关。第二是城镇公共服务和基础设施投资的扩大。第三，居民收入和消费的增加。如果没有城市化收入不会增加，消费不会增长。第四，为农业现代化创造条件。是否可以认为，按李克强副总理讲到城镇化将放出巨大的内需潜力，是中国经济长期平稳较快发展的动力源泉。是否可以认为城镇化是未来中国经济发展的第一引擎，怎么样研究城镇化都不为过。最近我和很多开发商谈了问题，昨天和海南建设厅庭长讨论这个问题，都在考虑城镇化文章大手笔怎么做。

城镇化主题有改革，最近一段时间释放出来的信息我觉得都是一样，如果这两个改革不解决城镇化做不了，一个是户籍制度改革，努力实现城镇基本公共服务常住人口全覆盖。如果没有户籍改革农民人口进不来城市享受不了待遇，城镇化是伪命题。我这里查了农业部、国土资源部的相关信息，目前在做的研究是是否要大幅度提高征地补偿。

第二个，完善管理机制，现在的管理机制哪些完善，哪些不完善，这个很重要。回顾一下《宪法》“农村土地集体所有制”和“城市土地国有制”是有问题的两种土地所有制。实践中这两种土地所有制却演变成了城乡二元土地所有制，农村集体土地所有者并不真正具备自主处置集体土地所有权并获取相关收益的权利，这就是所谓农村集体土地所有权“残缺”。最近这个事情谈的比较多，和两种土地所有制的不平等，房地产根本的东西在这里。要真正实现集体土地与国有土地的“同地、同价、同权”回归宪法之本意。这是我们花了很大的经历和发改委做的提案，提案就是关于两种土地所有制之间怎么样回归宪法本意。所以土地出让改革释放双轨制的土地供给。在房地产金融方面已经双轨制，而且推进非常快，在座都知道你可以从银行贷款，也可以通过基金各种各样信托以及民间资本大量进入金融，房地产已经金融双轨制，2012年发展空前的快，土地为什么不能双轨制。只有住房的双轨制，没有土地的双轨制，双轨制能成吗？

第三个是关于产业结构调整，产业结构调整的主题是胡锦涛书记讲的四化，“新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路”，我这里主要讲城镇化，前面讲到工业化和城镇化良性互动，这两个是要良性互动，城镇化、农业化相互协调，促进这四化的同步发展，城镇化在这里起到承前启后的作用，非常重要。既然是走这样产业结构的调整，在推进产业结构调整问题上，房地产在这里起到非常重要的作用，就是要促进城镇化而且房地产必须支持这样的新四化，四化要成为互动的平台。房地产转型怎么转？大家在四化里找感觉。我们产业地产有城镇化和基础设施相关城镇方面的题材，当然也和农业现代化有关，房地产产业结构调整的主题离不开四化。

最后讲经济结构的战略调整，原来是在GDP情况，今年的增长是7.5%，可能明年上8%，无论怎么样我们还是比较乐观。我们消费在2000年47%，2011年是35%，一直在下降，消费在GDP的比重在下降。投资跟它相反从35%上到48%，这样反向的S形的发展是经济结构当中最不协调的地方。这里没有讲出口，因为出口比较平稳，不可能占再多的分量，大概是占到国际上出口10%左右，把S调平实际上就是使投资和消费能够平衡。

因为时间比较紧，我会讲的比较快，在四个主题，牵涉到四个改革的内涵，纠缠到房地产上比较多，无论怎么样在国民经济中是非常重要的产业，有几个问题在现在的时点，也就是说在两会开以前要思考要回答，不能再模糊地混过去了。一个是房地产对经济有什么作用。二是什么是合理房价。三是房地产长效政策到底在哪里。

房地产业应该重新评价

“三架马车”的问题我就不在继续说了，房地产的作用是非常大。二是房地产对经济的作用最近被作为主题研究，本身这是错误的计算，中国把房地产一股脑放在经济里算，实际上我觉得这个算法不对，因为查了很多国际上房地产的计算法，房地产算不动产业，在国民经济算多少，美国和日本在这个发展阶段都比中国高，美国最高是10%左右，日本也差不多，中国算法有问题，他们只算了消费，我们算了租金等等。房地产业应该重新评价，评价后不用感觉投资量大，也不用猛的打压房地产，你现在是要扩大内需，什么是最大的内需？其实就是在消费，中国人买第一套房应该是往消费上计，不应该计投资，你都算到投资上，你会自己给自己制造麻烦，造成了所谓的不平衡。

我最近注意了一下中房协的说法，后来我跟清学房地产研究中心谈一下，房地产业在投资上计一个点，在消费上也计一个点，和发达国家来讲投资并不高，应该回归到本位。应该把自主房地产把移项进入内需。

二是合理房价，这个不用预测了，哪一个预测调10%，哪一个说20%，哪一个又说涨多少，不要这么糊弄老百姓，应该发挥正能量。GDP和人均收入判断是正确的。最开始房价不要涨太快，合理房价应该和人均收入和经济增长挂钩，经济增长就是GDP。房价上涨最后遭一通炮轰以后不敢再说，合理房价就不敢再说了，好象只有降房价才是合理房价，我觉得应该回归本位。

2010年翻一番，年均增长一率7%-7.5%左右，你不能比CPI高就对了，你比CPI还高就没人做，就是亏本的买卖，我觉得是7%左右的水平。这三年宏观调控11月份的数据出来，我大概算了一下是6.5%、6.6%，现在房价和GDP、CPI和人均收入的期间，我觉得合理，换句话说每年涨5%、6%个点就可以，不然支付力不够，又形成了问题。

第二房价收入比这件事闹的更凶，怎么样房价收入比最合适，之所以认为房地产房价比现在降一倍的原因就是因为现在很多大城市是12倍，按国际上应该是6倍，广州房价下降一倍才可以达到6%，广州的房价在这几年中肯定是达不到的，所以就不要琢磨这件事。

这里可以看得出来，2010年、2011年、2012年三个年度最后一个月平均房价的涨幅就是7.2%、6.2%、6.6%，从2010年开始调控调到最后是这个数，2012年12月的数据是6.6%，我觉得挺合理，也就是说平均房价在这个涨幅数字上就合理，2009年涨到21.3%肯定是不合理。

因为时间有限，后面我就不说了，房价合理期待在GDP坐标上能够找到合理值，在房价收入比上我觉得不太可能，一下子从50%达到6%更不可能，在相当长的时间内回到6%就是合理的。

最后我想说一下，当前房地产形势支持技术性的政策出台，现在的形势是市场在温和的恢复，供需双方相对理性，适合改革政策的出台。改革方面秦主任谈多很多，我很同意他讲的恢复最慢的就是土地市场。

土地市场的三个长效政策

长效政策我认为是三个，技术性的政策，第一，地根。农村土地扭转当中同地同权同价的问题，小产权的问题提上议事日程。

第二，银根。多元化渠道促进金融市场改进，已经开始。

第三，税收。房地产试点的总结和扩容现在正在研讨。房地产乏力完善正在抓紧，实际上就是地根、银根、税收。这些都应该是长效的政策。

中国房地产将迎来趋于城市和健康发展的十年，谢谢大家！

主持人：谢谢聂教授，刚才聂教授用详细的数据和观点表述了房地产业十年之后到现在的节点，各位有问题可以举手示意。刚才教授讲到最后关于房价和收入房价比的问题谈了很多，消费者是很注意这个问题，现场的记者朋友还有业界的各位朋友，有什么需要沟通的，有请这位先生。

观众：请问聂教授，刚才贾康贾教授也提到房产税的出台可能会影响到接下来房地产价格走势，包括很多的老百姓也关心这样的问题，房地产税的出台，到底对房价和租价、售价是推高还是拉低。

聂梅生：要看房地产税出台是什么样，如果在上海和重庆模式下扩容并没有什么影响。他们并没有对所有持有居民房产超过一定的限度上全部普收，不是这样的做法，影响会是比较小的范围，现在影响比较大的就是普征，就是对持有性住宅这类的物业普征，如果是普收对持有多套的会有影响。普征一时半会还有比较多的工作要做。普征要做一个统计，去年说二套房联网，如果连这个都做不到谈何普征，又怎么知道谁超过了限度，所以要普征还有很多工作要做。