网易房产讯
著名房地产专家、北大公共经济研究中心研究员韩世同在网易房产“新国五条”沙龙中就解析认为，由于一二手买方群体和产品本身的差异，二手个税新政不会使需求大量转向一手。但是现在，二手市场短期内必然难以适应，也许会出现类似“休克式”的振动，恐怕要有一个阶段之后，市场才会有长阶段的适应。
此次新政的出台可以说是“稳增长”的必然结果，但控制房价需靠长效机制，而不是一朝一夕的政策。
另外，韩世同认为，广州房价控制目标或不超10%，8%-9%也有可能。
以下是观点实录：
二手个税新政不会使需求转向一手
“新政细则中‘二手房差额征20%个税’的政策迫使二手房需求转向新房市场的可能性不大。韩世同指出，进入二手市场的人，要么是投资要么是买不起一手市场，所以不会因为加一点点税就转向一手市场。二手跟一手市场的差距很大，另外，二手房由于楼龄等各个方面的局限，所以选择面还是不宽，刚性或改善性需求也不会因为这个政策而有全面调整。
韩指出，但这个政策肯定会导致二手购房者负担加重，而且由于放盘少，短期内二手房价可能会被拉高，否则就会转嫁税务。但不会迫使一手市场增加很多，因为买不起一手才到二手。
新政出台是“稳增长”的必然结果
韩世同认为，新“国五条”基本上是“新瓶装旧酒”。因为这是上一届政府最后一次操作，不可能再作长期的安排，而且如果在这个时候做比较深入而长期的变革式的动作，后面的人可能不一定采纳。
“这一次新政的出台，我觉得有些迫不得已，因为不做一点动作就有一点说不过去。”韩世同表示，事实上“稳增长”的基调下，今天的调控也是必然现象。但动作太大，大到让房价暴跌，量涨不行，就会导致所有地方财政不行，所以必须要这样做。其实，“稳增长”之前国家的就业就有问题了，特别沿海这一带，这样回顾一下，就更显得这一次调控的迫不得已。
不过韩世同指出，调控空喊，不如来一点实在的措施，比如二套房贷调高。我们对照一下香港，香港买房印花税是按合同金额20%，但香港不会有人有意见。不知道为什么，可能是因为政府不是针对本地居民，本地市场是保护的。同时，香港政府已经有一半是政策管了，也管了公共居屋这部分，所以印花税这一块无论怎样弄，都不会增加振荡。新加坡就更是如此。如果持续执行必须要持有，我们现在没有遗产税，现在开征遗产税收50%也要接受。
“如果集体抗税也没有办法，这里面也有可能会用阴阳合同或者等等手法避税，但随着各方面的强化，将来会成为常态。”韩世同指出，税收赚那么多，国家拿一点应用在某种方面有一定道理，有点像企业增值税。二手市场短期内必然难以适应，也许会出现类似“休克式”的振动，恐怕要有一个阶段之后，市场才会有长阶段的适应。
广州房价控制目标或不超10%
对于广州房价控制目标出台的时间，韩世同则认为，广州一般都会延后一点出台，使市场有一定的适应期，让办理人有一个“搭末班车”的阶段。
实际上，我们看到限购政策拖延了将近一个月，要比直接实施好很多，佛山直接实施就卡在中间了比较麻烦。我比较主张缓一点，尽量拖延到末端才可实施，也可以研究一下。
但公布调控细则、房价控制目标，广州基本上逃不了的，虽然广州相较于上海、深圳、北京不属于高房价，但广州上涨势头很快，因为房价不高就有空间，所以这种势头非常猛，如果不抑制也说不过去，所以广州实施可能性很大。
对于具体数值，韩世同则认为，现在房价控制目标基本上预计是10%左右，可能就是8%、9%，因为要跟GDP年均收入挂钩，大概就在这个幅度，广州2011年就是11%，现在GDP增长可能没有那么高，最多就是10%房价目标。
这个目标说法也不一样，可以在统计手法上做一点文章，比如多搞一点保障房、限价房，可以拉平或者拉低总价。大家现在都喜欢做文字游戏，像增城、从化限价也是做文字游戏，把一个带合同拆成两个合同就有一块不统计，这样就可以拉过来，但房价还是过万，但统计意义上控制了，这就是上有政策下有对策。
增城、从化不是必须限购的区域
韩世同：广州新政不实施说不过去，广州是一线城市房价涨幅压力比较大的城市，也不完全取决于地方政府，还是取决于央行，银行是否会采取这方面动作，不完全由地方政府主导这一项政策实施，这是关于二套房贷的看法。
增城、从化从道理上来讲应该不属于必须要限购的区域，因为这是广州代管的县级市，但是并不属于广州行政区域，这两个区域很大，但也曾经要实施限购，上一次开始是要，但后来说再研究研究，最后就搁置了。现在这两个区域实际上并不是一个特别上涨特别厉害的区域，而且增城就变成广州一个重点发展住宅未来的区域之一，可以引导广州人口往那边转移，如果限购是否好？这个地方限购了广州其实投资性的需求没有一个出口，就会往更加远的地方，要不然现在可以到这个地方，有助于这个地方城市化，增城、从化区域有广州其他市区那么大，7000多平方这个地方占一带，最繁华也就是30多平方公里，番禺面积也很大，所以不可能都都市化，香港都市化程度也很小了，也就是30%，我们很容易把住宅繁荣起来，但现在官员都在想通过卖住宅地赚一点钱，但住宅兴旺，通过其他地赚钱也一样，或者不要老指望卖一点点地赚很多钱，这个地可以由很多来买，如果300多平方公里地全部用于盖住宅，不要搞什么开发区，金融城，都盖住宅一年三平方公里可以盖一百年，还可以循环，所以住宅用地不是如此稀缺，我们是人为，政府只能管市属单位地，弄不过来就来一个三旧改造，所以我们不要用指标把自己设死，然后又把容积率降低，这可能吗？30多平方公里越秀区承担了多少任务？人口，教育、卫生、医疗等等密集度很高，我们假设新区也搞那么好就可以容纳很多人，所以这个问题就没有必要增城、从化，我一直不主张增城、从化要限购，限价。
执行90/70政策需利诱
韩世同：90、70年政策有人认为不行，但还是有合理之处，但有强制性就不行，我觉得可以利诱，我给你好处，地价上，贷款上等给你一点优惠，可以利诱开发商去开发这些产品，但现在开发商只要市场好就不管那么多，中小户型风险永远比大户型好很多，小户型单价也可以很高，这样总价还低了很多，现在要么就把小户型做成公寓化，公寓化就很贵比普通大户型贵，这样有必要吗？中小户型都很好买，因为便宜一半，你在市区买需要300万，但50万对于一些人来讲只是舒适度没有那么好，如果两房一厅对于小年轻就没有太大问题，所以在这方面现在有改变策略，但不知道是否能够操作下来，实在不行就只能政府主导限价房，香港居屋就是这样，他们比较灵活，不像经适房，经适房比较死板，限价房是可以养公居屋，香港中小户型很多都是商家做，包括李嘉诚等他们做了很多小户型商品房，这是有利可图，但开发商现在缺少引导，缺乏产业政策的鼓励和扶持。
控制房价需靠长效机制
韩世同：长效机制也不靠政策调控，你政策不完善就导致不合理结果，房价上涨。中央政策，土地供应，金融制度，税收制度都不合理，住房制度现在珠江新城公务员这两块缺乏实际，有效的解决方法，在土地供应商地方政府垄断，土地财政，也包括税收部分，还有金融问题就造成这些恶果，还有调控，无论怎么调还影响不到，这个框架还在，现在你又使用治标不治本的措施，所以不会有办法解决。
本文来源：网易房产
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王晓易_NE0011
