网易房产5月3日讯 自从政府要求“商品房预售前需接受价格指导”之后，广州限价加码的说法不断，各种限价标准也此起彼伏。
著名房地产专家、北大公共经济管理研究中心研究员韩世同认为，限价这种手段意味着回到了计划经济时代。“限”字决不足以把房价拉回来，限价衍生的装修合同等现象也会造成，自行制定装修价格，自定价格的不合理结果。就根源来说，控制房价应该增加供应，在土地供应层面，政府应该注重多元化供应，例如“三旧改造”释放的土地。
限价意味着回到计划经济
主持人：自从政府要求"商品房预售前需接受价格指导"之后，广州限价加码的说法不断，各种限价标准此起彼伏，对此您如何看？
韩世同：之前我不太相信广州市也会采取限价的做法，我也一直不太赞同限价，限价就意味着重新回到计划经济，而且这个计划经济又是不完全的计划经济，因为一个比较理想的计划经济是，可能大家比较贫穷，但至少可以比较均衡一点。
我觉得，我们选择市场经济，就应该在还能维系的情况下不要太多干预价格。我们可以通过基础制度重新设计，深化改革、调整游戏规则，这样好过仅仅为了实现房价目标，而自己给自己划圈，结果是越弄越被动。我们能否不要在这种低智商游戏里面玩，否则自己把自己玩死了。
现在房管局是按照新建住宅，而不是新建商品住宅所以这里面有很大的空间，现在又规定限在人均可支配收入增幅这里，所以这里又很严了。
现在房价控制在不涨不跌的阶段，去年则是翘尾房价拉平大概就是1.4万元/平方米，很高了，像2008、2009年也都是9300元/平左右，后来经过翻番的波动，从年度来看是有增长的。
我们设定一个目标不要太盲目，否则就被自己所控，就会应对无策，最后不仅是地方政府，包括中央政府都要黔驴技穷的，但可能后面会引申出一个价格问题：装修价、毛坯价。现在只要把装修价一拿开，房价马上就可以下降几千，这样政策效果就可以达到了，但这只是数字游戏而已，意义不大。
“限”字决不足以拉回房价
主持人：关于"限定高价项目的价格",对高端项目、豪宅盘影响到底有多大？中低价位的项目和刚需购房人群是否真的不受影响？
韩世同：在限售的角度上我还是比较赞同去年的做法，要让高价的房子均衡成交，不要因为一个山峰的波动而误导市场，这也得到新"国五条"的支持，他在这方面是可以继续操作。“房价指导”好像应该在这里指导，但现在看起来不是这样了。可能政府考虑到，仅仅用限售、限签，已经不足以把房价往回拉。
今年年初到年尾房价不涨不跌，实际上已经突破了，不过这是结构性带来的，这不是实际上带来的。政府的行为是为了达到控制目标，但今年年度均价怎么都在1.6万元/平方米均价左右，不升不跌也在这个左右，按年度均价是肯定不行的。我觉得控制目标可以调到1.7万元/平方米左右，这样压力就没有大，或者按照房价的指数，大中城市的指数来决定
不过现在这些都没有细化，也没有确定，但我认为一个东西要严格确定才能便于检查，而现在的房价有同比、环比，有房管局的价，还要看房价算不算入装修，因为没有装修，房价可以大幅下降，降几千块钱。所以现在系统还比较乱。
毛坯、装修应设统一标准以防自定房价
主持人：您如何看待限价下衍生的“装修合同”现象？
韩世同：增城限价之后，实际上都是按毛坯价统计的，但广州其实越来越倾向于精装交房，但毛坯房和精装房价格差异很大。
另外，也应该看到精装房中的“毛坯价”和“装修价”应该怎么分，这也是一个问题。之前有一个楼盘才4、5千/平，但它的装修也要4、5千/平，这会误导消费者误解也存在任意变房价的行为。所以应该统一，大家都按“带装修”的标准来统计房价可能比较合理，否则就可以自由定房价了。
主持人：不论是价格指导还是限价，都是为了保证成交数据上的达标。有人认为这类限制高端盘的方法能够拉低全市均价，影响心理预期，有助于未来楼市的降温。也有人认为房价上涨趋势无法抑制。您如何看待？
韩世同：如果真的限了，开发商也不得不降价，但它也可以用各种各样手段来化解成本压力。比如，增城有一些别墅和楼盘由于价格太高，不能卖，它们就把一些送的面积（像走廊、花园）也加算进去，这样一层就变成了8千多/平，就过关了。
“三旧”应重启 土地供应需多元化
主持人：日前出让的海珠区南洲路地块起价就达到了1.5万/元左右，广州土地价格的涨幅很大。各位如何看待“限房价却涨地价”的现象？
韩世同：地方政府推高地价的动机，主要源于前期收入和土地财政的机制，但土地财政要通过深化改革才能调整。在目前状况下，其实通过“三旧”一样可以赚钱，但可能赚的不多，操控较难。
“三旧”就是政府比较难收储三大块：旧城，旧区，旧厂。现在新班子为了能够多卖一点钱、多卖一点地，就把“三旧”暂停了。因为“三旧”的土地，政府在控制地价上的刚性和垄断性没那么强，也不够快。这样使得政府有条件通过垄断性拔高地价，但又要应付中央控制房价方面，所以从地方角度来看，房价问题比较难解决。
另外，我觉得“三旧改造”还是应该重启，它是在盘活原来粗放用的地块：把原来房屋利用率不高的地，集体用地，一些控制在大国企的地、“房改房”的地等等，都加入。我比较主张多元化供应，多元化的建房，多元化的制度，我们要调整分税制，金融制度，因为发钞太多也是房价上涨因素，这样才能使得房地产重新回到健康模式上面，现在整个模式就不太对了。
本文来源：网易房产
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王晓易_NE0011
