开发商追捧地块催热白云楼市 四大板块涨声一遍

有那么一群人，把看楼当做爱好，视帮别人买房为己任。他们对各个区域的规划利好密切关注，对每个月的新盘新货如数家珍，对不同楼盘的优缺点了若指掌。没错，他们就是为房生为房死的房产小编。这群每天房不离口的人，他们对于买楼又有什么心水选择呢？《谈房论价》栏目将以小编个人的选择出发，为大家推荐心水板块或心水楼盘。第四期——开发商追捧地块催热白云楼市 四大板块涨声一遍。

继月初白云同宝路住宅地火爆出让后，广州市又在白云区推出地铁口住宅地。据了解，将于下月18日正式出让的白云区沙太南路623号之一白云配件厂地块，为二类居住用地、中学用地和幼儿园用地，挂牌起始价已近16亿元，折合楼面地价已达11000元/㎡。

近年来，开发商对白云区地块的追逐好戏不断上演。2010年，保利、中海白云新城拿地，其中一幅地总价超11亿，折合楼面地价20605元，刷新广州单价地王记录。2011年白云大道南商业地块出让，总价12.697亿成交，单价仅次于珠江新城商业地王。2012年白云区集贤庄地块拍卖，华发10.69亿拿3.3万方地，承建2.01万方保障住房，折合单价逾1.5万元/㎡。

两周前，白云区同宝路地块出让，最终由佳兆业地产以出让金18.68亿，保障房配建6.68万㎡竞拍成功。综合考虑成交地价及保障房建安成本，其楼面地价已突破2.8万元/㎡大关，高于白云区历史上最高的楼面地价20625元/㎡。业内人士分析，地块日后所建项目均价可能达5万元/㎡以上。这也预示着整个白云区楼价将得到强力的支撑。

据了解，目前白云区主要的居住板块有四个，分别为豪宅板块白云新城、同和南湖，以及刚需板块金沙洲、同德围，它们的置业环境和升值潜力如何？小编为大家分析分析。

豪宅板块：白云新城、同和南湖

2012-2013年，白云区可谓豪宅辈出，主要就集中在白云新城及同和南湖两个板块。目前在售的别墅名盘就有中国第一豪宅大一山庄，南湖国家旅游度假区南湖高尔夫球场内的颐和高尔夫庄园（优惠购、楼盘相册、最新报价），它们的楼王产品售价都是亿万级别。此外，还有白云新城的保利云禧（优惠购、楼盘相册、最新报价）、中海云麓公馆（优惠购、楼盘相册、最新报价），和南湖的新天半山，报价都去到40000元/㎡。

近日，白云区政府拟对白云新城11宗地块进行规划修改，将强化商业商务服务功能，多宗土地性质也由总宅地、绿化用地、行政用地等调整为商业商务用地，区域内建筑面积将增加58.3万平方米。这次修改，将意味着未来白云新城的商业配套将得到进一步的提升，而与此同时，住宅用地的减少，也使得白云新城的居住价值以及稀缺性再一次引起了关注。

据了解，白云新城是目前白云区楼价的天花板，保利云禧、中海云麓公馆两大标杆项目网签均价分别约为42000元/㎡和40000元/㎡，加上主推的都是大户型产品，不少单位总价超千万，但在当前限价限购双重影响下，去货速度较慢。

此外，在白云新城覆盖范围内的几个楼盘也应声涨价，涨幅最为明显的要数十年大盘岭南新世界（优惠购、楼盘相册、最新报价）， 2012年1月该盘的网签均价为14420元/㎡，2012年7月达到16882元/㎡，今年4月已飙升到21777元/㎡，一年多以来涨幅超过五成。其他像骏御华庭（优惠购、楼盘相册、最新报价）、正升雅境等中小型楼盘，价格都有不同程度的上涨。

但实际上，尽管白云新城的豪宅盘在营销宣传时均极力打造广州"新豪宅区"的概念，但在业内人士看来，这些所谓的新豪宅除了售价达到豪宅标准外，无论是地段、景观还是配套，都与广州传统的豪宅区差距甚远。

目前，白云新城虽然拥有集购物、娱乐、休闲于一身的航母级商业中心万达广场、万达希尔顿酒店、5号停机坪、绿地中心等大型高端商业配套。但从地铁二号线白云文化广场站、萧岗站出来，两边杂草丛生，步行到项目10分钟内，除了几个搭客的摩的外，整条道路人迹罕见。另外，项目周边依然有不少城中村建筑，可见白云新城仍未摆脱城乡接合部的面貌，整体环境有待改善。

曾有业内人士指出，“白云新城的居住舒适度是应该受到认可的，但其所处的白云区被市民接受程度远不如越秀、天河等核心区域，因此白云新城房价即使要超过珠江新城，也可能是局部区域，就算要涨价，也应该是逐步上升，应预防过度炒作。”

同和南湖板块方面，由于新地王位于白云区同宝路、南湖板块与同和京溪商圈交界处，它的产生直接带动了周边一二手楼盘涨价。据了解，毗邻新地王的卡布奇诺，一个多月前洋房售价约为19000-21000元/㎡，而该盘将于近期推出125㎡的三房新货，虽然销售人员称价格未定，但语气充满了信心，大有一副不愁卖的意味，而目前项目30多㎡的公寓产品报价去到28000元/㎡。

此外，位于南湖的新天半山已低调开售，现已网签了7套单位，网签均价为29339元/㎡。而毗邻的山水庭院毛坯售价仅为20000元/㎡。整个南湖板块的卖点就是景观，以新天半山为例，面朝南湖，背拥白云山麓，118米高度落差，是目前广州海拨最高的楼盘。但配套方面一直是板块的软肋，周边日常生活配套缺乏，需要驾车15分钟左右才有广百百货、太阳城购物广场、吉之岛购物中心、南方医院等购物和医疗场所，因此只能锁定豪宅买家。

刚需板块：金沙洲、同德围

在白云区几个板块当中，小编比较看好金沙洲的升值潜力。从价格上看，2012年下半年开始，由于包括星汇金沙、御金沙、金域蓝湾在内的多个金沙洲大盘都主推改善型的大户型和别墅产品，加上受大环境以及地铁6号线即将开通利好的影响，金沙洲楼价开始水涨船高。根据网易房产数据中心的统计，自2012年5月起，金沙洲一手住宅网签均价已基本站稳16000元/㎡关口，由于受推货结构的影响，在大平层已经别墅产品成交的带动下，去年11、12月更超过19000元/㎡，其中12月达到最高的19477元/㎡。今年以来则维持在17000-18000元/㎡之间。

目前区域的刚需楼盘主流报价在16000-20000元/㎡之间，保利西海岸、御金沙、深业江悦湾三个大盘货量充足，其中100㎡以下的中小户型产品选择丰富，对于刚需买家来说，总价尚可接受。

另一方面，屡遭诟病的金沙洲交通问题，未来一两年内将大大改善。首先是开通时间一拖再拖的地铁六号线，在今年年底铁定开通，金沙洲内三个站点已经基本完工，并开始有列车在试运作。其次，广州今年计划新开通金沙洲至新电视塔、金沙洲至西堤的航线，从一定程度缓解陆路的交通。再者，金沙洲大桥拓宽工程已于去年底低调开工，计划2014年建成通车，届时将双倍增加交通运力。

值得一提的是，按广佛两地政府的相关规划和目前新项目的建设情况，金沙洲的大型商业中心和社区商业体量，在未来两三年内，估计有近80万平方米之巨，等于7个多天河城的商业体量。居民购物难、生活设施配套不足将得到改善。

而同德围方面，该板块于1990年被市人民政府规划为大型的住房解困区，因兴建地铁和内环路数万老城区拆迁被安置于此，1998年兴建教师新村，但环境、治安、医疗、教育等问题均未能与市区接轨。同时，交通问题一直是该区域的短板，只有西湾路和西槎路贯穿南北，被视为一座围城。目前同德围在售的新盘仅有邦华翠悦湾一个，该盘于4月底开售，产品涵盖70㎡两房、89㎡三房以及100-116㎡三至四房，网签均价约在21000元/㎡左右。

总的来说，这两大板块的置业门槛大概在120多万起，150万内的选择较为丰富，对于年轻买家来说是较好的选择。