韩世同:地王或难消化 政府要为地王频现负责

网易房产6月1日讯 网易房产今日在2013年珠三角房博会现场举办了主题为“广州房价连续4月领涨全国 未来或比肩京沪深”的专场论坛。论坛的嘉宾之一、北京大学公共经济研究中心研究员、寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同认为，广州房价连涨的原因很可能是中高端房屋量价齐涨，还有开发商资金充沛、供地短缺。

对于近期广州地王频现的问题，韩世同认为，地王会进一步推动地价和房价，消化起来也不容易，政府要为地王频现负责任。他同时也呼吁政府要强化房子是生活必需品这一理念，不应过多地赋予房产投资的属性和商品的属性。

以下是他的发言实录。

是哪些原因促成广州房价的追赶之势？可能是去年下半年和今年一季度导致广州中高端房屋出现价量齐涨的原因，加上开发商的资金充沛，上半年供地短缺。除了新“国五条”外，新接班的领导人没有对房地产调控没有直接和明确的表明态度。开发商认为政府调控力度不够，尤其是新“国五条”，地方政府化解于无形，让开发商觉得目前的状况，地价和房价必然会上涨。目前拿地的状况我认为是不正常的状况，你认为房价上涨是容易理解的，毕竟广州是洼地，房价停留在1.5万元/平方米到1.8万元/平方米左右，同样是一线城市，北京、上海已经非常的贵了，作为本地的开发商认为广州应该跟北京和上海看齐。但是我认为地价快速的上涨，已经是非正常，非理性的上涨。

近期供应的几块地已经超过房价或者是今后建成销售后也会超越目前的楼价，例如珠江新城再卖一块商业地应该是多少价格才是合适的，目前南洲路卖一块房屋应该卖多少钱才是合适的，每当地王异常飙升的时候，预示着市场会出现一些变化，这就是我的看法。

北京、上海和深圳的高房价是不太合理的，外国人购买可以采取新加坡的做法，政府会保证本地人的基本需求，政府不要将基本责任都推卸，漠视房价不断的上涨，这样的做法是非常不合理的。广州跟北京、上海、深圳相比，房价不够高，但是跟重庆、天津这样的直辖市相比，广州的级别还不是直辖市，但是我们的房价还比他们高很多。跟沈阳、长沙、武汉相比，我们的房价简直就是“不象话”了，关键是如何对比。我看要采取管制型的方式，允许你购买，但是只能购买某个区间的房产，普通的房产或者是某些是类型的房产是不能外销的，允许的就可以购买，不允许的就只能内销，要式行“内外有别”，不要将房价推得很高。

限购方面是比较宽松的，一个家庭可以购买两套，是不是每个家庭都需要两套，每个家庭都拥有两套的情况下，一套肯定是空的，一个大的家庭是可以购买六套的，例如老中青三代的家庭。现在过多的赋予房产投资的属性和商品的属性，但是削减了生活必需品这一属性，我希望政府在居住和功能方面强化这一理念和意识，才可以为民众设计出比较好的住房制度、金融制度、土地制度和房地产的开发制度。

新“国五条”是为了抑制房价出台的，中央将皮球踢给地方，地方又不执行，因此就不了了之。新“国五条”的20%个税收没有抑制到房价，反而 刺激了消费，因此使新“国五条”未起到抑制房价的作用，而是起到促进房价过快上涨的局面，现在来看有几个问题，第一是太仓促，第二20%个税的事情，明明 是不可为而为之，不能操作还是要实施，就需要缓冲期和细致的研究，才可以逐渐的推向实施。这个税不比房产税的影响力小，新“国五条”政策推出得太轻率。未 来市场如何变，目前看不清楚。我认为下半年楼市的“变数”很大，目前土地不断的增加，销售是越来越难，房价如此的高，下半年怎样，值得密切的注视和观察 的，开发商如果不进行调整的话，下半年的形势就不会乐观。

刚需产品为什么上涨得如此厉害，主要还是供应导致的。很多研究机构认为去年大量的成交，主要是刚需和首改产品，剩下的都是户型。今年同样有刚需、首改和大户型，因为是陆续上市。目前市场还是以刚需和首改为主，但是挑来挑去都是大户型，因此适销对路的产品就变得非常的稀缺，因此大家认为新“国五条”未对市场 产生抑制作用，政府在地价方面并没有对出地王采取抑制的作用。北京土地卖不出去的时候，出现负地王的时候，就将土地收了回来，但是出现地王后，就不会收， 因此政府应该承担责任，也说明政府希望推高地价，获得更多的土地收益。因此造成了目前的市场情况，这是非常矛盾的。一方面限制房价，另一方面拼命出超出市 场能够承接的地王和地价，我不知道广州的房地产市场会如何走下去，以目前的地王来说，不知道房屋会怎么卖，如果往低卖的话是不可能的，现在南洲路都卖出 3.3万元/平方米了，越秀区的房价才卖3.3万元/平方米合适吗，这就变成了非常困扰的事情，这种非市场的因素，需要值得我们反思，我们要从制度上，系统上，也要不断的深化改革。目前发改委着眼探讨土地制度的改革，最近深圳传出进行遗产税的改革，要跟政府分帐。西方很多行之有效的制度、政策、做法，可能 会被进一步的移植到现行的体制内，从而解决不太合适的发展模式，因为这种模式是难以持续的。

地王频出会进一步的推动地价和房价，我思考的是如何推的问题。从另外一个角度思考，金融城推出的时候，陈市长很高兴，一下子将1/3 任务都完成了，我看目前全年的任务都完成了，这样的情况是好还是不好。我认为三块地王会让我们的领导变成“地王市长”。在目前的状况下，过高的推高土地的价格，并不是太好的状况。

金融城的时候，我就提出1.2万元/平方米的基准地价，就是起拍价是过高的。珠江新城平均是四、五千元/平方米，东塔西塔是2.8万元/平方米，南洲路都搞到3.3万元/平方米，林和村和琶洲村都是几千元，今后的城中村如何改造，我认为很多的地王是很难消化的。

当年金沙洲七、八千元的地王，要等房价上升到一万元以上才可以解套，白云新城碰到比较好的时机，如果时机不好的话，销售是有困难的。我们不要让亚运城的教训在金融城甚至在广州重演，如果某个区域的地价和楼价推得太高的话，就会影响整个区域的发展。珠江新城为什么早期无法开发，当时不切实际的将价格定到3500元/平方米的楼面地价，导致很多的开发商要等待，否则开发的话就是亏本，我认为这样的教训是太多的。目前的状况下，作为政府必须要调整思路，改变 这样的想法。不要推高地价，但是可以增加供应量，通过广州旧城的改造，增加强度和容积率，但是不要增加密度。过去旧城的建筑是非常密的，容积率是比较低 的，如果向高空发展，空间拉大，从而解决更多人的住房问题，目前的情况是政府解决不了。

三旧改造目前停止了，使得市场回到绝对垄断的土地供应的形态，因此形成了可以制造天价地王的原因。我认为三旧改造是恢复了协议供地，通过开发商和土地商谈判，政府加以引导和监管，政府是没有能力征收和收储三旧改造的旧村、旧厂和旧区的，因为政府没有这种运作的机制和能力。

现在房价绝对是历史的高位，还能继续高多少，我是保持怀疑的，目前的状态下，投资类在高位的时候是不可以入市的，自住者用一家人几代人的积蓄购买小房屋 我认为就免了，如果用一大笔资金的利息可以租赁一个很好的房屋，但是现在中心城区的房屋都要几百万，因此我认为租房屋比购买房屋要划算，不是永远的租赁。 等到龙博士出现的机会，就要果断勇敢的抄底和下手。

换房者在任何时候都是可以的，因为高位的时候卖出的房屋价格是好的，再购买其他的房屋也 就是补差，此时补差的能力是比较高的，低位的时候卖出去价格也是不错的，虽然金额少了，但是补差的能力减弱了，我认为很多的问题都是人性的弱点导致的，高 的时候就贪，低的时候就怕，如果人人都象巴菲特一样，就没有穷人了。