7月24日，博鳌·21世纪房地产论坛第13届年会盛大举行，网易房产作为首席特约媒体，将全程直播论坛盛况。
在会上，经济学家、美国匹兹堡大学经济学博士徐滇庆发表了演讲，以下为全文：
徐滇庆：今天非常高兴来到这个论坛。为什么房价调控10年调，越调越高，原因是要尊重知识，敬畏规律，决定房价的规律基本上有两条，第一条是供求规律，第二是货币规律。供不应求是价格上升，供过于求是房价下降。想让房价下降的可能性是比较少的，如果超发货币的话，就会违背经济规律，如果违背规律的话，无论资格多大，功劳多么的显赫，一定会受到惩罚的。要搞清楚房地产的供需关系，要搞清中国有多少住房，人均住房面积是多少，达到小康水平需要多少住房，老百姓是否买不买得起房屋。
城镇人均住房面积32.7平方米，往上推理，变成验证宏观数据是否正确，要看现在的数值，还要看连续性。往上推，推到2002年就没有了。可是2002年横向往前推在2001年的年鉴上数字是22.9%，同一序列2001年是20.9%，这就是说，2001年的时候，人均住房面积发生了巨大的变化。在一年之内增加了3.8平方米，这是绝对不可能发生的事情。原因就在于，这两组数据来源于不同的地方，现在用的是国家统计局抽样调查的数据，抽样调查的目标是房屋，因此32.7平方米，告诉我们，在城镇中已有住房的人平均面积是32.7平方米，但是人人都知道，城市里还有很多人没有房屋的。如果按照表格的数据来看，将城镇户口乘以城镇人均面积，2002年城镇人口5.02亿，城镇人均面积是24.5平方米，城镇住房总面积是123，按照这一数据继续往前乘的话，中国应当有城镇住房225亿平方米，如果这一数字是对的话，我们来检查，每年的净增住房的面积，在2007年需要净增16亿，2010年需要净增14亿，我们说总面积和数字不一定准确，但是每年新增住房的面积是比较准确的，因为无论是怎么盖房屋，税务部门一定要征税的，2011年最多就是10.9亿，新增的面积只有5.35亿，按照刚才的数据来看，需要一年增加14亿，这跟5.35亿相差悬殊，因此就算错了。第一城镇人口统计原则是，在城里住超过6个月就算城镇人口，这是国际标准。城镇居民增加等于商品房销售面积增加。由于人均住房面积在2002年以前的数据具有较好的连续性，而且基本上不可能修整2002年以前的数据，只好嘉定2002年的数字是正确的，根据这条原则，2001年人均住房面积为20.8平方米。
城镇人口和商品房销售面积数据比较可信，确定的起点是2001年，概念城镇人口是4.8亿，商品房销售是2.24亿平方米，按照城镇人口和人均住房面积计算，住房城镇总面积是99.97亿平方米，在这个基础上逐年增加，将新增住房加上。
我们计算之后，得出这样的数据。第一列数据是城镇人口比较可信，第三列是折旧的面积，第四类是商品房销售量，按照刚才的计算原则，到2011年如果折旧率按照2%计算的话，全国城镇住房总面积是136亿平方米，更周期的是，大家看最后一列的数据，按照计算2001年城镇人均住房面积是20.8平方米，到2011年城镇人均住房面积非但没有增加，还下降到19.73平方米，这是因为城镇化的速度超过了住房建设的速度。在十年之内，城镇人口增加了2.11亿人，住房的面积增加了36亿平方米，如果按照折旧率2.5%计算的话，现在城镇面积是131亿平方米，人均住房面积是19.7%，按照3%折旧率的话，中国现在城镇住房总面积只有126亿，人均住房面积只有18.33。
结论，如果按照某些行政部门的估计，城镇住房面积225亿，严重夸大了事实，将我们的增量夸大了15年，这一误差不是一般的。
如果按照官方统计数据，2011年城镇人均住房面积32.7平方米，这一数据是有意义的，这是城镇中有房的人平均住房的面积，拿住房面积/以这个数字，城镇人口中只有4.55到4.75亿人有房，也就是说还有2.16和2.36亿人没有房。
官方统计2011年城镇人均住房面积32.7平方米，在修整数据之后，人均住房面积可能只有19到20平方米，两者相差超过50%，说明改善性需求非常的旺盛。
城镇人均住房面积在2002年以后没有增加，还略有下降，从20.8%下降到19平方米，事实上，全国城镇到处都在大兴土木，盖了许多新楼房，可是城镇化加速，大量农民进城，与此同时，各地改造旧城区和棚户区的改造加速，城镇化原地踏步，并未改善。
由数据可简，已经拥有住房的城镇居民在最近几年内住房面积持续增加，从2002年的24.5平方米上升到2011年的32.7平方米，随着房价上涨，他们的资产性收入越来越高，可是在城镇居民中还有大量的农民工及毕业不久的年轻人，他们没有住房，在房价持续上涨后几乎没有购房能力，随着房价上涨，贫富差距不断加大。
我们要判断，当前的态势是供过于求，还是供不应求，如果供不应求要积极的扩大产能，修建更多的住宅，满足日益增长的住房需求，同时钢铁、水泥、建材和家电行业按照系统工程的要求进行协调增长。城镇化是影响我们未来住房很重要的因素，有人说城镇化可能还要加速，根据我们的分析，这是不可能的事情。现在有人提要依靠城镇化来拉动经济增长，这种说法是错误的，城镇化是经济增长的结果，只有经济增长创造了新增就业，才能导致合理的城镇化，一定按照新增就业的速度来考虑城镇化的速度，而绝对不能头脑发热，忽悠大量农民进城，导致“墨西哥病”，墨西哥和印度当年领导人头脑发热，媒体忽悠，大量的农民进入城市，但是没有就业，形成了农民工到现在后悔都来不及的后果，我们不能重返墨西哥的错误，有多少就业，就引进多少劳动力，同时将他们的家属带进城，这就是健康的城镇化。
蓝色的是日本的城镇化速度，有人说城镇化到了50%就会加速，日本50年代很快就冲击到80%，绿线是韩国，70年代就很批增长到80%和90%，中国如果也按照日本和韩国的道路走，我们就要犯大的错误，因为中国的人口基数太大，日本在1989年最高峰的时候，就业是100万，存在很多的问题，韩国最高峰的时候是69万，台湾是15万，可是中国每年新增的就业已经是1266万，几乎不大可能再进一步的增加，2013年国务院定的目标是900到1000万新增就业人口，这就决定了城镇化一定要理性，有多少就业，就推进多少城镇化，盲目的推进将带来极大的恐慌。
在这种情况下，我们作出了城镇人口的预测，按照人口预测，如果我们在2013年城镇居民住房平均达到29.03平方米，这个数字一点不高，跟东部人口密度相仿的英国、荷兰相比，他们的人均住房面积是45平方米，我们预期在2030年达到30平方米左右，总量需要从现在的136亿平方米增加到287亿平方米，还需要增加150亿，也就是说要在现在全部住房建筑面积的基础上翻一番。如果要达到这一目标的话，我们将新增住房需求和折旧考虑起来，总需求必须要将产能提高到16亿平方米，才能够做得到。而现在我们的产能远远达不到这一目标，因此年年短缺，只要供求还有缺口，房价上涨的压力就很难取消。
如果人均住房面积是30平方米，在2020年的话需要253亿平米，当前住房存量是140亿，需要增加114亿，2030年需要197亿，跟现在的住房相比要增加157亿，每年需要新增5.92亿平方米，无论如何难以满足需求，除非房地产业需要大发展，肯定会出现供不应求的局面。
是否有购买力，因为严重的贫富差距存在，中国的基尼系数按照国家统计局的数据是0.474，按照金融学的规律2：8来看，20%的人拥有80%的银行存款，对应的基尼系数是0.3，目前中国基尼系数是0.474，这就意味着8%的人拥有80%的银行存款。13亿人的8%就是1亿人，也就是说，现在银行居民存款43万亿元，有一亿人拥有30多万亿元，剩下的12亿人分享其余的10万亿元，结论是一人在商品房，另外的12亿人无法购买得起。这一亿人的购买群体是怎样的，高收入群体数量在1亿以上大约有5000万个家庭，如果每户新购买一套100平方米的商品房，需要5000万套，大约50亿平方米，2011年全部投入市场的商品房大约是500万套，高收入群体购买一套房，需要量可以将目前的8年产能全部买光。这就是说，具有着很强的购买力，如果说考虑销售额的话，每年商品房销售额是6万亿元，北京、上海、广州、深圳等一线城市每年商品房销售额不到2万亿元，高收入群体手中存款有32万亿元，不能用贷款，就拿存款也可以买很多年，这就说明现在存在严重的问题，一方面总体住房供不应求，另一方面房价居高不下，只有高收入群体能买得起，他们不仅仅能买，还可以买很多套，归结起来，根源在于贫富差距太大。这就说明，一方面普通老百姓买不起房，另一方面出现日光盘，一个好的楼盘就被买光，这种贫富差距导致市场部均衡的状态，不能说，一亿人就不是老百姓，一亿人是社会精英和社会公务人员，他们的购买力极强，简单的说老百姓买不起房屋，房价要下降，这是缺乏分析的，一亿高收入群体买得起，还可以将房屋买干净，而12亿人买不起房屋，导致房地产市场严重的不平衡，供不应求是房地产市场长期的态势，房地产的建设起码还有20年以上的高速增长，只有当城市化率达到75%以后，商品房建设的速度才能够有所减缓，如果采用行政手段，抑制房地产的建设，违背经济规律，将房地产的需求推后，如果居民收入仍然在积极增长，人们用于购房的资金存入银行，导致银行居民存款暴涨，给金融带来危险。2012年是102万亿元，2013年准备再印15万亿元，达到115万亿元货币总量超过经济的总量2倍左右，银行存款急剧增加，2004年银行存款只有12万亿元，2013年4月份突破了43万亿元，大家都说前段时间出现的“钱荒”，大家看看这个表就知道“钱荒”是怎样的。
告诉我们居民存款每月增加，2013年3月份一个月增加了1.05万亿元，第二个月就是负4000的，3月份又增加了218亿元，此后又负的，一个月增加，一个月负，6月增加1.5万亿元，5月份负6000，增加的时候大家皆大欢喜，负的时候银行就掉链子，就希望银行放宽头寸，是否是缺钱，根本不缺钱，这是表外业务过度炒作导致的，这是金融纪律的问题，而不是“钱荒”的问题，刚才任总和聂老师都讲了，“钱荒”是根本不存在的，是某些银行违规炒作、过度炒作断裂的原因，媒体不了解实情，推波助澜制造的假象，央行识破了这个问题，坚决不放松，重申金融纪律，不能这样“打摆子”，金融存款是有规律的，中等银行，我就不讲名字，违规操作导致的，因此出现了严重的问题。
2012年平均每个月居民存款增加4803亿，2013年居民存款增加5.3万亿元，现在月消费是1.5万亿元，意味着全中国可用于消费的是1.5万亿元，储蓄用钱加起来居民收入每个月是2.5万，如果储蓄的5000受到影响，不进入银行，去到哪里，只有两个出路，如果进入消费市场，1.5万亿元加5000就会突破2万亿元，如果进入房市，房价就上涨得不得了，这就是我们面临的金融困局，要认真的对待，房价暴涨不是根本的问题，银行危机才是心头大患，大家要防患于未然，我就讲到这里，谢谢大家。
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王晓易_NE0011
