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秦虹:房地产市场的增长高潮已经过去了

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专访张远:商业地产的困难还在后头

网易房产全程直播2013博鳌21世纪房地产论坛,点击进入专题>>

7月24日,博鳌·21世纪房地产论坛第13届年会盛大举行,网易房产作为首席特约媒体,将全程直播论坛盛况。

在地产六方会谈环节,针对“抉择 调控模式站在十字路口”的主题,建设部政策研究中心主任秦虹发表了自己的看法。

以下是秦虹的发言实录。

城镇化当然带来了机会。我们的总理说,城镇化是人的城镇化,我想人在城镇里得有地方住的,你要提供住房的。人到城市里面工作,要有地方上班的,无论是工厂,要提供厂房,要去经商,要提供商铺,要去办公室,要提供写字楼。因此人的城镇化并不意味着跟房地产没有任何的关系。我认为房地产是城市运行一个基础性的产业。要提供城市居民基本的生活资料,生产资料,因此离不开房地产,人和城镇化到底是怎样的关系,房地产的开发要跟着人走,今天上午是这样的逻辑,研究需求在哪里,就是人的需求,哪里有产业发展,哪里聚集人口,哪里就是房地产业发展的机会。

房产税的本质就是财产税,跟个人所得税是一样的,有所得就应该交税,也有起征点,房产税最大的特点是财产税,财产多了就要多交税,也是符合赋税公平的原则,房产税有一个致命的弱点,房产的税源,就是拿什么来交税,交税的源头和房产税的税基是分离的,我们交的是房产税,如果房屋不能自己产生交税的钱,必须另外挣钱为房产交税。其他所有的税只有财产税有这样的特点,例如交利息税,拿利息交税,交了利息还有税。拿所得交所得税,拿什么交房产税,必须另外赚钱为房产交税,房屋自身不能产生税钱,因此征房产的时候,造成这样的情况,开征房产税后,社会的整体福利水平是降低的,这样的话怎么办,国际是搞一个起征点,对于工资只能解决吃饭问题的家庭,是不可能来负担财产税的,因此就要免征。还有一个办法,就是减税。通过各种各样的扣除,财产税的计算是非常复杂的,美国各个州财产税的情况是不同的,扣除的比例也是不同的,但是有所扣除,解决了税源和税基不同的问题,也不会降低广大家庭降低自己的福利水平,结合中国的实际,我认为中国如果开征房产税的话,有一大批的免除,例如只有一套住房或者是一定的面积,就可以免交。例如我的父辈是拿退休工资就是社保的二、三千元,也就是解决自己的吃饭的问题,连病都不敢生,但是工作了一辈子,得到了房改房,在城区的黄金地段,让他们交房产税,拿什么钱吃饭,让他们吃饭,就没有钱交房产税,这部分的家庭不会被房产税征收而受到影响。我认为开征房产税是大概率的事件,对于已经拥有基本住房的需求,还拥有很多套的房屋开征房产税,至少我们的起步需要这样做,才有可能使这个税推进下去。

如果一个家庭拥有很多的房屋,无论是十套、八套,实际住的只能是一套,剩下多余的房屋怎么办,只有两种情况,要不空置,要不是出租。如果空置不征收房产税的话,盖多少房屋都不能改善供求关系的条件,因为大量的房屋空置是对社会的巨大浪费,如果出租的话,我认为就是收益的,这一收益要交一定的房产税,我认为是可以征收的,而且对自身的居住并没有产生影响。我认为在一定范围内免税,同时多余的房屋交税,有利于挤出存量,有利于节省社会资源,也是可行的。

农民的问题,农民有宅基地但是房屋和地不是财产,因为不能转让,不能出租,不能抵押,没有赋予农民财产权,在这种情况下,不可能向他们征税。现在的不公平就在这里,你是城里人,你的房屋价值上百万,一条马路之隔,我的房屋是宅基地,就不能出让,什么都不能做,这就是不公平,不能给农民宅基地和房屋财产权的时候就能征收。

我是觉得房地产市场的增长高潮过去了,但是总量的高点还没有过去。还是在增长,只是上涨慢一点,绝对量还是在增加,绝对的高点还在,还在持续的攀升,但是增幅慢了,过去十年房地产年符合销售面积的增长速度是两位数或者是16%,未来是在增长,增长的高点过去了,绝对的高点还会持续一段时间。

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