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任志强:开发商将不平衡的公共资源变得平衡

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专访张远:商业地产的困难还在后头

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7月24日,博鳌·21世纪房地产论坛第13届年会盛大举行,网易房产作为首席特约媒体,将全程直播论坛盛况。

在地产六方会谈环节,针对“抉择 调控模式站在十字路口”的主题,华远地产董事长任志强发表了自己的看法。

以下是任志强的发言实录。

低层次的城镇化基本上跟商业开发的房地产没有什么区别,从国际上看,大城市在高速城镇化的初期,初期都是靠农民工,中国是靠小产权房。我们第一个高潮是土地推出后,大量的农民释放出来进城里来了,但是跟房地产开发没有关系,当时他们住地下室,因为他们是以农民服务为主的产业链。

1995年以后,以工业化为主的城镇化带动,允许企业私有化,私营经济高速发展,安排了大量农村进入城市的劳动力和农民工。但他们也不买城市的房屋,跟商品房关系不大。1996年到2006年每年2000多万人的进城,一年只生产100到300万套房屋。到2008年的时候,也就是是四、五百万套,现在进城的人数前两年是比较低的,前两年是差不多二千万,现在生产房屋是千万套,差距巨大,不要认为商品房可以解决城镇化,而是高品质的商品房,不再是几十个人住一套房屋,或者是住地下室的时候对城镇化的需求就越来越高了,不是完全没有关系,我认为是有关系的,有助于更快的提高和改善城镇化的水平。大量的城镇化改造实际上是将原有城镇化吸纳的人群转变为提高,使他们的经济情况发生了变化,城镇化的过程中,是第一产业向第二和第三产业转变的过程中,因此需要盖房屋,是不是商品房还是其他的房屋,就不好说了。

我同意秦主任的观点,需求是随着人走的,东部城镇化很高了,达到了63%,高于全国的平均水平。中部地区是40%,西部的数据更低一些,三、四线城市只有30%的城镇化率,二线城市是50%,一线城市是60%,人越来越聚集的地区就是高档房屋更高的区域。

三、四线城市说人要进入城市,不等于真正需要大量的商品房,从镇一级和县一级来看,自建房屋的比例是比较高的,商品房开发的比例并不是很高的,全国所有的城镇中,商品房的开发不到50%,不要认为城镇化就可以大力发展房地产,只要城镇化过程中,房地产就会得到正面的发展,现在是1200万套,也许是需要1500、1600万套的过程,这是需要持续增长的过程,否则我们的城镇化是无法依靠小产权房解决,也无法解决进入城市的流动人员的住房,这是层次不同的变化的过程。

内蒙古地区是游牧地区,如果变成城镇化就是巨大的破坏,要将草分了,否则无法定居,本来草这里好,今年就到这里,明年哪里好,就到哪里,如果定居的话,就是巨大的破坏,我们为了维稳就将很好的草原拉上铁丝网,产生了巨大的破坏,因此这些地区不适合搞城镇化,就是对环境的巨大破坏。

房地产商将公共的资源本来是不平衡的,现在变得平衡。比如说很多地区的教育配套不够好,开发商在建设的过程中。调整了公共资源的配置,过去的公共资源是你需要建一个学校,建好了给教育局,教育局配老师等等。现在发展的过程中,虽然房屋也交给教育局,但是我们希望用最好的学校来联合参与。最好学校的资源,在开发商不断重复的建设过程中体现,而不是给教育局,我们是配置资源。例如奥特莱斯不是你的产业,你们只是将已有的产业资源通过开发的方法将它配置到公共区域中,除了教育资源外,还包括其他的内容,都是因为开发商在城市建设和开发的过程中,认为某个区域需要公共资源,就将公共资源配置在合理的位置,于是刘晓光说的问题就出现了,当你的公共资源是开发商配置的时候,这个资源就稀缺了,政府也是做学校,但是配置不好,这样的话,学区房就不值钱,我们配置的是很好的学校。过去新区建设的时候,没有新的学校,因为没有教育资源,我们将城区的资源配置到郊区,这样的话,通过开发商很好的将资源进行配置,因此这种产业也好,公共资源也好,配置的过程中,让城市变得更好。政府调控的过程中,只是看到房屋卖得贵了,没有看到我们配置的公共资源。刚才杨总讲的,讲的商业带到镇里面,也是公共资源的配置,目的是将服务提供得更加的完善。政府考虑房地产业的时候,一定要想到,没有公共资源配置是不可能像。

柴志坤说,城镇化发展到80%到90%的,会有大城市向郊区转移的过程,如果土地私有化,国外的富人在拥挤的城市中心,搬到舒适的郊区或者是农村居住的时候,将公共资源带到郊区,于是小城镇就逐渐发展起来,因为有资源,于是小城镇就变成了城镇。我们恰恰忽略了开发商能将公共资源很好的配置的内容,李克强讲的城镇化的一个要点就是公共资源配置的合理化,只是记得政府可以进行配置,忘记了开发商配置得更好,因为我们知道需求,才有可能将城镇化和城市化发展到均衡的地步,而不是政府配置。

凡是有财产,就要收财产税,这个道理是相通的,大家都认为是对的,但是在什么情况下收,中国和国外目前情况是不一样的。如果要对所有的房屋都收房产税,凡是财产就应该收财产税,这个逻辑来说,中国要试行的话,很快就将共产党打倒了。这样收是不符合道理的,对富人要收房产税,对穷人不收房产税,就跟个人所得税是差不多的。

张力说第二套住房要征收,他认为只有富人有第二套房,错了,最低收入群体的调查中,大概有4.6%到5%左右的人拥有第二套住,其中相当一部分人是因为公私合营的时候获得的房屋,但是他们的收入水平是非常低的,而且是非常穷的,完全就是靠房屋。但是政府又不让他们将房屋高价卖出去,这部分人房屋出租后,如果按照第二套征收的话,他们就穷了。即使产生了房租,也不足以交税,最高收入的阶层只有20%的人符合交房产税。剩下的五级和四级都不具备交房产税的标准,但是他们是否都具备两套房,中等收入的家庭就有10%左右拥有住房,有一个家庭拆迁拥有7套住房,如果按照这个标准就很难确定了。

张力说了豪宅,如果面积大就是豪宅吗,农民工的面积大,子女都去城里打工了,就剩下一个老头,如果征税的话,老头就要了,现在的征收都是理想化,都是坐在机关里面拍脑袋的人,不了解实际的情况,如果是财产就要征税,农民的宅基地也算是财产,这样的话,就完了。

如何区分,有的人说3000元免除个人所得税,因为可以保住基本的生活。如果家庭养了五个孩子,3000元不够分的,平均五个孩子,或者是双胞胎和老人,一分配就不够分了,但是没有个人所得税征收的办法,就让过了3000元的人这边交税,这边拿补贴,我们的政策只从一方面出发,忘记了另一方面,我看已经出台的房产税,相当一部分都是犯了类似的问题,有钱人要交税,如何就财产而交税就不知道。

就土地而言,现在有划拨土地,出让土地、集体土地和其他的土地。这些土地的性质不同的时候,有的人一次性交了70年的土地出让金,利息就是交了房产税,有的土地没有交,就应该交税。官员中,比如说一个三十年参加工作的老干部,可能分了200多平方米的房屋,如果按照60平方米居住的话,这个老干部要交税,他有巨大的财产,按照房屋的估值当时是1000元/平方米,现在的房屋价值5万元/平方米。

一个纽约市的在建量是张总的1/5,10万美元一平方米,还在上涨。还有就是数量上的高潮,秦主任的观点是数量上的高潮没有到高点,速度在下降,还是往上增长的,例如每年增长20%或者是10%,现在是一位数了,还是上涨的,不能说高潮已经过了。

价格在区域划分的过程中,在一、二线城市可能还早着呢,还有比较长的时间,但是我们通常说,数量和价格两者是反比的,在数量上升的时候,价格是有上有下,下降的过程中,城市改造的过程中,价格是越来越高的,城市改造是补贴性质的,很小,但是价格是越来越贵的,这种趋势会出现。单一用高潮两个字解释的话,解释不了,生活中有很多种的高潮。

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