柴志坤：城镇化应该是多种形式的

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7月24日，博鳌·21世纪房地产论坛第13届年会盛大举行，网易房产作为首席特约媒体，将全程直播论坛盛况。

在地产六方会谈环节，针对“抉择 调控模式站在十字路口”的主题，天鸿集团柴志坤发表了自己的看法。

以下是柴志坤的发言实录。

其实城镇化的话题或者是城市化的话题不是新的话题，而是老的话题，我们可以看一下前十几年走过的道路，基本上可以看到普遍的现象，就是千城一面，中国的城市建设或者是城市面貌和规划的特点是差不多的，为什么产生这样的结果，我们自己的脑子里有定论，城市就应该是这样的模式建设的，实际上走到今天这样的地步，再谈城镇化要有几个概念搞清楚，今天上午嘉宾都有所提到，中国经济增长速度相对是否会放缓，越来越多的人认为中国的经济增长速度是相应的放缓，产业结构要调整，中国城市化率的增长是否可以想发达国家那样增长得很高。

刚才钟老师问的三个问题，是否可以这样看。我们的城镇化应该是多种形式，而不应该是一种形式，在城市化的过程中，我们要城乡统筹，不能只是看到城市发展的一面，应该结合中国的城市特点，农村和城市发展结合。说到这个话题，包括钟老师提的第三个问题，大城市是否可以聚集这么多的人，农民是否可以进城后还可以找到生活的来源或者是生计，上午秦虹所长提到中国城镇化率在50%上下的问题，实际上城镇化率在80%的时候，城市人口就往外走，对于核心城市，中国的一线城市城镇化率达到80%到90%，依然会进行城乡统筹，也有周边城市化率的机会，结合开发的行业而言，在这样的背景下，实际上是给了我们很多新的课题或者是很多新的机会，让我们在传统开发模式，已经看到天花板（瓶颈）的同时，可以研究新的问题，找到新的机会。

我说一下风险，或者是这个事应该如何看。房地产以前做传统产品的时候看的就是两个属性，一个是投资，一个是消费。如果是产业地产的话，就象今天上午秦虹所长讲的，产业地产时是生产资料，如果做产业地产有最好的事情，在政府拿便宜的地，价格能不能高要看具体的情况，如果是纯粹的产业地产，开发商要有一个心态，不是按照原来的心态做地产，而是做产业模式。商业是否可以赚钱，而是看生意是否赚钱，而不是租金不断无限的上涨。产业和地产是类似的，我想说的一个观点，如果真的做产业地产的话，作为传统从事开发商业的企业来说，我们要调整心态要有产业的思想准备，错可以将产业地产做好，因为你的资源没有跟你做地产，而是希望将自身的产业做好。

我也不认为征收房产税对市场产生比较大的影响。目前成熟的市场经济国家来说，对于持有房产征税是普遍的法律约定，从这个角度来讲，十几年前和九十年代末搞的房改，业内也有一个争执，原来主要的购买对象是机关单位，当时房改后，机关单位就不买，变成了让个人购买。当时大家有一个讨论，对地产的影响是负面的还是正面的，结果是不言而喻的，是正面的，因为走的是市场化的道路。房产税的开征，对房地产长期的健康发展创造良好的环境。在此之前，有很多的问题要解决。

政府除了短期的土地收益外，未来有长期的资产，就是财政收益的来源，对于城市的长期发展是有利的。从目前的情况来看，如果开征房产税的话，会提高现有存量房的使用效用，房屋多要拿出去租，目前无论是一、二线城市还是三、四线城市，近年来房屋租金快速上涨，这种情况下，如果这些人愿意将房屋拿出来出租的话，他们完全可以覆盖房产税的税收，从供给来说，可以有效的提高城市房屋的供给。

我认为这几年跟2010年有很大的不同，一个是区域性的差异越来越大，原来三、四线城市没有人去开发，现在开发出来后的市场表现大家已经看到了，一、二线城市和三、四线城市中都有很大的变化，这种情况下，应该有所甄别，应该有一个标准选择怎样的区域发展，这样就有很好的机会。

结构上产生比较大的变化，随着产业结构的调整，内需不断的拉动，包括今天上午讲的企业家和专家分析的房地产本身的特性，一方面内涵丰富，有很大的空间，另一方面外部环境在改变，实际上给地产行业内部的调整带来了很多的机会。传统意义版块的增长速度是个位数的，有些版块的增长是两位数的。