陈小平：找准方向苦练内功转型升级才有未来

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7月24日，博鳌·21世纪房地产论坛第13届年会盛大举行，网易房产作为首席特约媒体，将全程直播论坛盛况。

在地产六方会谈环节，针对“共识与多元 在迷失中厘定企业战略”的主题，中南控股集团副董事长、中南房地产集团总经理陈小平发表了自己的看法。

以下是陈小平的发言实录。

实际上中南的战略模式总结为一句话，中午也跟大家进行了表述，我们叫做造城运营商，我们将中南定义为新兴城市的综合运营商，这是自身的战略定位，这样的战略怎么来的，如何调整，所有的战略无论是房地产行业还是那个行业，战略要回答几个问题，我的理解是三个问题。第一个问题就是定位的问题，你想做什么，想到哪里去；第二个问题就是能力的问题，有没有能力去做，第三个就是协同的问题，各种资源要素是否可以整合。

对我们来说，第一要回答的问题是市场定位，到底做什么，应该说整个房地产行业不管是由于宏观调控的因素，还是因为行业发展的必然规律，已经到了需要转型的时刻。上午的专家讲到，原来支撑市场刚性投资、刚性需求也好，或者是改善性的需求，这些需求是否可以继续支撑房地产业长远的发展，以前房地产业在这样的背景下形成的有钱了买地，盖楼，盖楼后卖房，有钱继续卖房，这种模式是否可以继续的延续下去，如果不延续下去的话，如何调整自己。不同的企业，龙有龙道，蛇有蛇道，要摆脱传统的模式，形成自己跟竞争对手和其他企业不一样或者是差异化的内容在哪里，这就是定位要解决的问题。

对我们来说，中南基于自身的产业的特点，基于部分商机的判断，我们认为在中国的新兴城市还是存在很多造城的机会，我们将这些机会作为我们的战略方向，这就是商业模式的核心，我们叫做新兴城市的综合运营商。为什么你能造城，别人不能造城，你造的城跟别人的城有什么不同。我们是从建筑业转移到房地产业中，我们在大建筑链上产业链是完善的，从建筑施工到土木工程、路桥、隧道等等。我们具备很多地方政府一揽子解决造城的基础能力，我们可以为政府提供一揽子的解决方案，这是第二个问题。第三个就是需要协同的问题。刚才第一场也讲到，你要造城，如果按照传统模式造城出来的是睡城和空城，只解决了土地的问题，制造出来的城市没有引擎和自生能力，衡量城镇化是否成功的基础条件，造出来的城是否有引擎，是否有发动机，当开发商撤出来后，这个城还可以转，例如产业兴城，例如旅游文化兴城，比如说购物中心、酒店是如何形成的，我认为不能将自己定义为房地产的综合开发商，而是城市的综合运营商，保证城市可以继续的运营，包括我们跟金融业如何协调的问题，这些都是我们转型过程中要解决的问题。

在这样的背景之下，我们也要回答三个问题，第一个就是定位，要想做怎样的企业，定位就是差异化，跟别人不一样的地方在哪里，有钱买地盖房，别人都可以的，无法形成差异化，形成差异化后，如何支撑，我要制造怎样的城，自身有哪些能力跟别人是区分的，如何做到资源之间的协调，这就是我对战略转型或者是未来房地产企业发展的想法。

我们为什么定义为新兴城市，表述方式上有所差异。我们目前的定位还是偏三、四线城市，我们还是避开一、二线城市，这跟企业和发展的轨迹以及目前对于竞争，对于机会的把握是有关系的。我们在三、四线城市当中寻找具备较大的经济发展潜力，具备较好未来的城市增长潜力的一批城市，我们将它定义为新兴城市。这是我们自己的说法，内部会有不同的判别，从经济增长的情况，从房地产所处的阶段，从人口流入和流出的情况，这些跟房地产是有关的，我们根据这些因素进行研判。

第二，不要造睡城，我们造城起步于南通，我们做了一平方公里的一个城，总的建筑面积接近300万，这座城的构成，包括比例不大的住宅，总投资除了地价之外，总投资在12亿元左右的体育会展中心，包括10万平方米的酒店式公寓和五星级，以及超过70万平方米的办公和商业等等业态，我们发现各种业态之间的关系相对合理，以综合体为引擎的城市，到现在为止活力正在不断的体现出来，例如体育中心具备人流的聚集，高星级酒店，汇集了高端人群。商业和办公能够给政府带来后续的税源支持以及区域的增长，这些方面，在开发业态的组合，开发秩序和开发进程中，协调得好，就可以避免睡城，我们认为做得是比较有活力的，这是第二个方面。

第三个方面，跟政府的衔接和对接。刚才提到关系型的问题，作为房地产商，要做这些事情，肯定要搞关系，尤其是政府的关系，千万不要将项目生存存亡和成败，寄托于政府之间的关系，否则就会出事的，因为政府的人会变动的，政府的想法也会变动的。什么关系能够保持长久，反而是这种利益关系。利益关系就是为政府提供什么，提供的内容是从其他的地方不能得到的。政府在保证自身利益的情况下，或者觉得自己的利益可以很好的保证，就会对自己的项目得到支持。

我们还是要研究和想政府要拿到什么，我们可以给他们什么，给他们之后，我们希望政府在哪些方面给我们提供哪些帮助，这样定位两者之间的关系的话，两者之间的关系就会更加的持久。

交易方式是非常重要的，目前在南通、盐城、淮安、泰安、海南、文昌等等都进入了，合作的模式，前面讲到了，造城要有底气，我们的底气在哪里，我们的产业链是比较齐全的，基本上所有的工作都可以做，从前端到后端。我们的政府是缺钱的，政府很缺钱，但是政府城市化的冲动是很大的，对于改变城市面貌的迫切心态是很强的，要修更多的路，建体育中心、图书馆、展览馆，但是我没有钱。这个时候，我们就告诉他们，没有关系的，这些我们可以建，建的过程中，阶段性的给我们配置相应的土地，这样的话，我们通过一个合理合法的交易架构的设计，政府能够得到他所需要的东西，他需要的形象，他需要的公共建筑，他需要的新区的开发，我们可以给到政府，同时规避了一个很大的问题，就是政府短期内拿不出这些资金，但是可以用土地进行置换，通过两者之间的联动和整合。刚才你说欠我们资金，但是用土地置换，总体来说合作是愉快的。

不管市场形势和宏观环境如何变化，作为市场微观主体的房地产企业，只有找准方向，苦练内功转型升级才是未来的必由之路。