陈启建：城镇化不是简单的人到城里来住的问题

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7月24日，博鳌·21世纪房地产论坛第13届年会盛大举行，网易房产作为首席特约媒体，将全程直播论坛盛况。

在地产六方会谈环节，针对“经济升级 城镇化转型与地产角色”的主题，甘肃省工商联房地产商会的会长陈启建发表了自己的看法。

以下是陈启建的发言实录。

我觉得这个题目有一点太大，放在博鳌·21世纪房地产论坛上谈我国的城镇化的问题，我觉得包袱有一点太沉重。我们也承担不起讨论的氛围，我们毕竟是几千年的农业人口大国，现在还有七、八亿人口的农业国家，对于庞大的国策性的问题，放到今天的论坛上进行讨论，第一我没有资格，第二谈不出更多的想法。房地产商就说房地产的事，更加的结合实际，也可能具有操作性，我特别欣赏刚才星河湾田总谈的城镇化的尝试，我认为他说到和积极的尝试，也实践到了，做得非常的好。

城镇化不是简单的人到城里来住，如何盖楼和居住的问题，不是简单的问题，而是庞大和涉及到众多国策和政策的调整。以土地来讲，城镇化农村的土地如何解决，我国没有完整的土地改革政策，这种情况下，如何谈城镇化。如何跟现代农业结合，也无法进行。就是以市场经济为主体，以市场经济的发展模式，不要人为的，一哄而上的进行城镇化，我国的人力物力财力都不允许我们再走一些弯路，应该制定一系列的城镇化的配套政策和配套方案，稳步的以市场经济发展的轨迹和规律来稳妥的推进城镇化的建设。我觉得星河湾的做法，就值得大家赞赏，谢谢。

我想讲一件事，这是全联房地产商会跟省房地产商会对甘肃一个县进行扶持。我连续去那个县几次，甚至到了乡上，因为要对这个县进行帮扶。我做了相对比较详细的调研后，我感觉到县域经济的问题是比较多的。比如说县原来的财政是很少的，一年下来的入也就是几千万，可是最近这几年，连续4到6年的收入每年都是几个亿，我就问怎么来的，他们就说是土地来的。有了土地收入后怎么办，县和区进行了规划，将土地卖给房地产商，盖了大量的房屋。前几年是可以的，刚开始是可以的，因为当时没有开发，建设了新的县城，投入比较大，绝大多数的老百姓原来在乡上，分散的居住，因为哪里的教育资源是匮乏的，县里面的小学、中学和中专是比较好的，为了孩子大部分的人，都在县城买房了，解决了大部分人的需求。由于规模过大，面积过大，这两年房价也上不去了，而且还有相当一部分房屋是待售的。这边是县城的情况，另一边有大量的土地闲置，大量的房屋在闲置，县领导就跟我讲，你能不能想一个办法。将哪些地全部收回来。我就问收回来搞什么，土地又不能变现和搞其他的东西。他们说搞现代农业，将房屋全部整合，因为东一个院子，西一个院子，将他们集中起来，类似于星河湾的做法。这就是县域经济的状，我们还在进一步的跟他们沟通，对于乡上大片的土地，应该如何的综合利用，如何的在土地上做文章，我刚才讲了，要以市场经济规律为原则，这样的做法，对于三、四线城市如何进一步的发展，现在确实是瓶颈的问题，在其他的地区也存在不同的问题。我们在座的各位都是开发商，或者是跟开发相关的企业，对于县域经济和三、四线城市的进出还是要慎重，因为量就这么大。影响力也就是这么多，人也就是这么多，随着经济不断的发展，随着人们生活不断的提高。人们向上走的意识，能力不断的完善，就会往上走，原来在乡上做，后来回到县上，条件稍微成熟就往市里走，往省里走，往北京走，往国外走，这是一个必然的现象。现在每年走到国外的人是相当庞大的，十年前很少，二十年前更少，发展到现在是必然的规律。水往低处走，人往高处走，这是正常的现象。对于县域经济和三、四线城市的投资建议要慎重。

一线城市或者是特大的城市，有一定的影响力，对国内国际有影响力，也有一定的发言权和话语权，新闻爆炸权。但是在三、四线城市，特别是更小的城市，比如说房屋卖不出去谁知道，房地产项目盖了两栋楼，销售不出去，土地征了不少，开工率，待售率都很高的情况下，大家是不知道的。三、四线城市的开发商，本身的经济能力和抗风险的能力是比较弱的，强的开发商就到一线城市或者是二、三线城市，因此形成了恶性循环。

对于现金为王，就不提了。现金流的问题大家要多加关注，以后的形势和走向，我认为问题是比较多的。对于投资还是慎重，以前谁拿了土地，就会成为胜者。也许今后三、四线城市土地会很多，拿地的时候还是要慎重，谢谢。