7月25日，博鳌·21世纪房地产论坛第13届年会的议程进入第二天，网易房产作为首席特约媒体，全程直播论坛盛况。
在会上，西安交大上海金融研究院院长、尚阳投资董事长于东升发表了演讲，以下为全文：
主持人：谢谢李晓东老师，他为我们分享了投资炒楼到信托基金、股票等房地产投融资渠道的发展趋势和新的现象，包括大资管时代投融资发展的新趋势。接下来跟我们分享智慧的是西安交大上海金融研究院院长、尚阳投资董事长于东升先生。
于东升：各位朋友大家早上好，昨天开了一天的会。会上大家听到各种非常乐观，也有不乐观的判断和预测。昨天晚上国务院颁布了新的消息，对于小微企业月收入在2万元以下的免收增值税和营业税，受惠600多万小企业。国务院颁布了两项金融方便的改革措施，给我们提供了明确的信号，我不知道大家是否有听说克强经济学，我觉得克强经济学展示的信息和方向，对资本市场从业人员而言，我们是非常有信心，也感觉到非常开心的事情，只有市场化，才是中国解决目前很多困难非常重要的手段。如果回归到今天的主题，我想跟大家分享的内容是，房地产金融的创新之路。
回顾发展的十年，我简短的谈两点。过去的十年，实际上是房地产经历黄金的发展时期。2003年到2012年经历了高速发展的十年，房地产投资的总额从2003年的1.02万亿元，增加到2012年7.18万亿元，增长了7倍，住宅产品增加了7.3倍，固定资产投资总额增加了6.6倍，房地产行业为中国经济十年的高速平稳快速的发展，做出了卓越的贡献。
同时房地产过去十年快速发展的同时，是由反复的调控敲打成形的。过去的房地产快速发展的十年充满扭曲和张力，为什么这么说。2003年以后，房地产快速发展以后，政府就开始不断的出台与房地产直接相关的宏观政策，我们统计了一下，达到了43次，囊括了一个国家机器除了军事手段以外几乎所有的手段，伴随着雨点般的调控，并没有达到政府所期望调控的目标，导致房价不断的上升。实际上宏观政策和房价不断上涨进行判断，宏观调控的政策出台得越多，价格上涨得越是陡峭。
2003年的三季度到2008年的三季度，五年期间政府所有的调控是以控制房价过快上涨和房地产投资过快增长为目标。2008年四季度到2010年的一季度，因为意外出现的金融危机，国务院的政策是以刺激经济为主要的方向，地产的调控转变为鼓励住房消费和房地产开发投资，这是当中非常有意思的小插曲，也为业界垢病，实际上是错乱的信号。2010年到现在遏制房价的快速上涨和促进房价合理回归成为主要的目标，实际上2009年以后，应该是房价过快上涨的阶段。
地产行业的困境与突围
房地产行业经过十年的发展，竞争越来越激烈，这十年实际上从竞争的角度地我们走过了三个阶段，第一阶段就如昨天21世纪刘总所提到的，第一阶段是关系竞争的阶段，或者是成本竞争，谁的关系硬，谁拿到的资源更加的低价，就可以占用很好的优势。
第二个阶段，性价比阶段。就是谁盖的房屋更好，但是同时成本更低，可能就会占据更多的市场和客户的认同。
第三个阶段，应该叫做模式阶段，我们将它姑且分为产品的模式和商品的模式，产品的模式应该说是基于市场的需求和自身核心的竞争能力，从而打造的可以持续、固定的，也是非常有效的竞争力的，可以复制的产品模式。
与之相应的是商业模式，我们基于产品的模式和自身的特点，如何打造这样的体系，从而支持产品的模式。
第四阶段是品牌的模式
目前国内房地产行业的竞争是在第三和第四阶段转化的过程。香港已经完全进入了房地产品牌竞争的阶段，六家大的房地产公司几乎垄断了香港的房地产行业。
从2012年和2011年的数据进行分析，我们发现非常的有意思。2011年的第一梯队，就是销售金额在1000恩亿元以上的只有万科一家，到了2012年有万科、绿地和保利三家，第二梯队在2011年和2012年依然是5家，但是华润成为第二梯队的新秀。第三梯队从2011年的三家增长到九家，300亿到500亿销售的阵营竞争是激烈的。100亿到300亿从38家减少到34家，销售金额千亿以上，超大型房地产企业的个数未来会不断的增加，而中小房地产的数量会不断的减少，总体来说，房地产行业竞争激烈的结果是集中的提升的。
房地产的开发贷款，在座的有一些是房地产开发商，近年来贷款在房地产开发资金中所占的比例是有所下降的。但是2012年下半年后，有所放松，我们叫做定向宽松，与此同时，信托、房地产基金、海外市场融资和股权融资逐渐的增加，更多创新的模式，亟待发展，为什么叫做定向宽松，地产本身就是金融，金融又是支撑地产最核心的要素。国家所有调控地产的手段，主要是围绕两个环节。一个是地，一个就是金融手段。金融手段的核心就是房地产商获取资金的渠道，正规的手段就是银行的贷款渠道。央企和一些大型的国企房地产公司获取资金的渠道是容易的。
今年房地产销售利润是不断下滑，而且呈现为发展的趋势。以2006年到2009年数据来看，国家刺激经济带来房地产行业快速增长，出现利润快速上涨外，2010年后房地产的利润出现了明显的下降。从2003年到2010年全国房地产开发购置土地的费用除以面积年均增长22.9%，同期房价上涨是16.3%，资金和成本的上升导致房地产行业的利润下降是明显的。在此困境之下，很多房地产公司都在力图突变，昨天有很多房地产公司的领导都提出了很多的转型升级的思路，如何突围。我们跟业内的人员进行沟通，我们认为新型的地产模式面临变化和发展。可能会通过产业链整合和放大特定的产业，扩大区域的就业能力和就地的城镇化，对于投资商而言，能否借用结合的商业模式，新型城镇化以特定的产业带动产业的整合，实现产业的聚焦和带动区域的发展，并且充分运用综合的金融手段进行融资的支持，这是未来潜力最大、空间最大、盈利也是最强的商业模式。
我们来看一下旅游地产、文化地产、教育地产、养生地产的模式，昨天跟王总交流的时候，他们认为地产的种类有16种之多，我认为如果可以寻找很好的商业模式，将各种资源进行有效的整合，将各种融资的手段进行有效的整合，这是未来房地产行业从单一模式向体系发展必须要走过的过程。
从融资模式来看，前面李总进行了很多的分析，这里就不展开介绍了。从传统的银行贷款、股票融资、债权融资，目前有房地产信托融资、股权融资，可转债、保险融资，我相信这些新的方式是地产行业不断关注和尝试的手段。后面就两种地产模式进行分析。
房地产行业的竞争日趋激烈，精细化和体系化的管理非常重要，想在竞争激烈的房地产行业中注重企业的精细化和体系化是必然的选择，金融地产方面，资金的管理是核心，地产行业需要综合的利用多种手段，促进融资的多元化，进行系统化的资金布局，盘活资金的存量，增加资金的周转率，周转率并不是简单和越快越好，要跟自身核心的能力匹配。从增信的手段来说，主要是通过土地等不动产的质押，中国信用贷款是没有的，这种体系化的整合就非常的关键，在周期较长的项目中，如何进行体系性的安排是非常关键的。同时以金融手段完善系统和资金的布局，特别是利用创新的金融手段。
克强经济学下地产金融发展的趋势
李克强政府上台后，新一届的政府已经有100多天，我们看到很多的事情，最核心的一点，当时也是《南方周末》的记者总结出来的，克强经济学的核心含义就是市场化。巴克莱提供的一份报告当中，克强经济学的核心是三点，一是不出台刺激政策，二是结构化，三是放松管制。如果从这几点来看，我们放到地产行业来说，有几点明确的变化，商品房进一步明确市场化的，我们看到从三月份房价的快速上涨和五月份地价的快速飙升，三月和五月如何在上一届政府执政期间就会出台很多的政策，但是新一届政府是从容面对。
减少审批，尊重市场的规律。这是地产行业参与者也罢，还是金融行业，都是希望看到的事情。通过这样的方式，允许创新和突围的方式之一。
政府必须做好自己应该做的事情，在房地产领域中，就是做好保障房的建设，我们看到6月26日李克强开会三次提到加强保障房的建设，关于棚户区的改造，专门开了一次会。如果将三点融合起来看，商品房交给市场，依照市场规律办事，发挥市场配置资源核心的基础作用，保障房的供给是以政府为主体投资和建设，分配和管理，政府不去干预市场，也不应该让开发商承担不应该承担的领域或者是责任。我认为这就是房地产行业未来发展大的格局，在这样的格局之下，房地产行业特色产业的地产，会成为未来非常重要的方向。
养老和养生地产行业已经看到和提了很多年，但是在中国并未形成规模，很多大的地产商在关注，而且投入了很多的资源努力和尝试，但是并未出现声势浩大的转型或者是改变。
归根到底来说，房地产行业十年发展的黄金期给我们最大的体会是什么，来源于刚需，我很喜欢刚需这个词，我认为养老和养生行业跟地产行业的结合，会成为未来发展的趋势，因为中国老龄化的速度非常快，同时生活水平大幅度的提高，使养老和养生产业面临巨大的机遇，特别在未来的五至十年。近年来我国65岁以上人口的占比是非常明显的上升态势，未来几年，这个数据会更加的明显。
我们跟很多做养老地产商进行交流，我们到欧洲、日本进行地产金融的研究和了解，如何将李克强提到的盘活存量，用好增量，这一点在房地产行业未来发展中是非常有效的方式。美国的生命周期是这样的，工作期间会将房屋买到核心和繁华的地段，一旦退休后，就将核心繁华地段的房屋卖了，这种做法我们是很难效仿的，美国人会购买房车旅游几年，然后再将房车卖了，将资金交到养老院待着。
大量核心资源还是聚集在特大型城市，在北京、上海这样的城市，我们看到核心地段的土地是越来越少，如何建设，都无法满足未来大量和新型的人口，或者是年轻人的需求，因此如何盘活存量是很有意思的事情，结合房地产金融和各种手段进行专业化的布局，将老年人在繁华地段的房屋盘活出来，房地产商开发的老年社区让他们住进去，同时用租金收入作为房地产信托日常的回报，可能是养老地产发展模式，在创新过程中值得探索的一种方式，养老地产的发展方式会为股东获得丰厚以及可持续的回报，而且具有良好的社会效益，有助于盘活城市中心的房源，为年轻人提供更多的便利。
养老地产值得大家思考的是，昨天潘总提到的一种模式，他们用金融和地产服务的方式，在社区提供养老养生的服务，这可能是未来养老地产发展的趋势和方向。
我们在西安和安徽合肥搞了两个项目，这里跟大家进行分享，就是文化产业基金合作的模式。西安希望跟当地的政府以及文化企业进行合作发起文化产业公司，我们募集文化产业基金，我们将金融公司、房地产公司和文化产业公司进行合作，然后利用资产证券化的手段，起到几个功能，我们为艺术家提供工作室和艺术家公寓，同时形成文化产品和艺术品的交易所，实现艺术品的展览展出和交易，延伸出艺术类的培训，艺术延伸品的交易，艺术展览和作品。核心区域设计了园区周边的产业和住宅，这就是教育地产，如果将文化地产和教育地产有机的结合，一方面是繁荣文化视野，另一方面也为居民提供特色住宅的需求。
最近跟几家房地产商和建筑商进行合作，我们知道建筑商普遍的体量很大，建筑商也是资金池作用的，前端可以赊帐，后端拿订金，如果设计一套金融融资工具和杠杆。例如做保障房的项目或者是政府的BT项目，在这样的情况下，如果得到政府的增信，再次实现资产证券化，对房地产公司，建筑公司都是更好的盘活存量，获得稳定资金来源很有效的方式。
最后，我谈谈房地产信托基金，刚才李总也提到REITs在中国反反复复八年，但是没有见到真正的产品。但是房地产信托基金降低了投资者参与投资的门槛，募集大众资金从事大资金量和多样化的投资，使投资者对房地产的投资转化为有价证券的投资，是以证券化的方式，体现了房地产的价值。证券发行之后，一般可以选择在证券交易所挂牌交易，将很大的提高对产品的流动性和变现能力。REITs以租金收入为主，90%用于分红，因此REITs的收益分红是非常有利的，名以上是有价证券，实质是不动产的投资，可以跟传统的股票市场和债券市场基金进行互补，跟股市和债券市相关性很低，可以分享债券市场的收益。在中国市场推行REITs面临两个困难，国内的租金回报率主要是在5%或者是6%，远远低于市场的回报率，预期是7%到%之间，中央对房地产市场的管制相对很紧，对REITs很警惕，害怕大量的资金涌入REITs，因此没有支持R的追授优惠。
未来房地产开发将成为东部地区主要的形式，房地产的租金回报远远高于住宅，新一届政府如果可以更加注重强化市场的机制，放松管制，有利于REITs的推出，对于中国商业地产的发展，一定会有非常大的帮助，感谢各位。
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王晓易_NE0011
